来年分譲マンションを購入予定？住宅ローンと繰り上げ返済について。。。

質問

来年、３５００万の分譲マンションを購入予定です。ローンを組むのは初めてでなんか不安です。
頭金も来年までにもう少し増やすつもりです。
多分住宅ローンは、２７００万ほど組むことになると思います。そこで質問です。

（頭金について）

１．頭金を全て使う
２．頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

どちらがいいのでしょうか？

また、住宅ローンもどこで組むかも今勉強中なのですが、そのマンションの営業マンは、提携している「日本住宅ローン」という会社のローンはとてもお勧めとのこと。最近設立した住宅ローン専門の会社だそうですが、このまま信用していいのか分かりません。
でも、このローンは今の低金利の時代、35年長期固定で繰り上げ返済などの手数料は無料なのだそうです。
金利2段階の住宅金融公庫よりもお得だと言われましたが。。。又、都市銀行の変動の住宅ローンも金利が安くて魅力的ですよね。。。このまま営業マンの言いなりで「日本住宅ローン」で組んでもよいのでしょうか。。。

もうひとつ質問があります。

今はまだ子供がいないのですが、３５年でローン返済額を出してもらったところ、もう少し毎月の返済額を上げてもやっていけそうな感じです。
毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは３５年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか？
初心者でいろいろ質問してしまってすみません。
詳しく教えて下さい。又、日本住宅ローンで住宅ローンを組んでいる方がおられましたら、教えて下さい。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

ご質問の日本住宅ローンは平たく言うと住宅金融公庫の証券化債権買取を利用したものです。
住宅金融公庫は直接の融資が民業圧迫ということで、小泉政権により縮小を余儀なくされたため、この証券買取型を積極的に推進しています。これを使っているのが日本住宅ローンです。
ここに限らずグッドローンやみずほ銀行でもかなり安い金利で貸し出していますよ。
大元は結局公庫ですから特にご心配は要りません。

>１．頭金を全て使う
>２．頭金の一部を手元に残し、来年末、住宅ローン減税に受けた後、その金額を繰り上げ返済に当てる。

万一の資金ショートなどを恐れる場合、あるいは近々に繰上返済予定があるような場合については、２番の選択はよい選択です。
住宅ローン減税の金額を繰上返済とのことですが、割と年収があるかたですかね。納税額が定率減税後で２２万以上程度あれば、還付が２２万ほど受けられます。（家族４人構成であれば年収７００万程度でしょうか）
（今年の国会で定率減税が１／２縮小されたら、２２万－＞２４万程度、もし全廃していたら２７万程度に読み替えてください）
納税額がそれに満たない場合は還付もそれより小さいのでご注意下さい。（ご存知でしたらすいません）

>毎月の返済額を上げて、返済期間を短くするのと、とりあえずは３５年で組んでおいてあとで繰り上げ返済していくのでは、どちらがお得なのでしょうか？

得になるのは借り入れ期間が短いほうです。しかしながら毎月の返済額をあまり高く設定すると万一収入ダウンとなった場合や、この先家計の出費がかさむような場合には対処できません。
この点も踏まえて考える必要があります。
繰上返済を進めてやれば、そのタイミングや期間などによっては大きな差にはなりませんから。