差し押さえ土地が市の区画整理になったが！

質問

裁判で土地の差し押さえを行いました(強制執行付与)が、その土地が現在市が区画整理事業で５年以内に実施と決まりました。 債務者は既に住所不定で市が探しているようですが、未だに居場所は確定していません。この土地を競売にしたいのですがいつ実行すればよいのか、又は別の方法があるのかお教えください。
1. 時期的には、区画整理で地価は上がるだろうと言う事はあります。
2. 市が直接差し押さえ当事者と話し合いは無いと思いますが。例えば競売の場合、市が落札価格などの談合？
3. 当方にも顧問弁護士が代理人ですが、市にはこの事を知らせておいたほうが良いでしょうか。
4. 決定からもはや20年です、賠償額と金利が同じになりました。

回答No.2

loranx · ベストアンサー

１ですが、区画整理にかかった場合、基本的にそこの全ての土地は一律土地ごとに減歩されて換地される訳ですから、一概に区画整理後と前のどちらがいいかとは言えないと思います。つまり換地後は地価は上がる（かも）しれませんが、減歩分を除いた部分しか所有しませんせんので、将来地価は上がるからそれまで待つという意味はあまりないと思います。その時の経済情勢とか場所にもよりますけどね。うちの付近でも区画整理がありますが、差引き０な感じです。あと本換地になると所有権の移転等が出来なくなる期間がありますので一応。

２・ですが、市が関与する事はありません。また裁判所が区画整理地である事を考慮して値段を上下する事もないはずです。上でも言いましたが、区画整理は一連の減歩と換地で処分しますから、その前の競売の段階で影響される事はないかと。区画整理と競売は別個で考えましょう。

３．上にもいいましたが、市は全く関係ありませんので態々知らせる必要はありません。

４.恐らく質問者さんは区画整理によって地価が上がった所で競売して１円でも多く回収したいという事なのでしょうが、上記の通り経済情勢などによってなんとも言えません。整理前後でどれくらいの変化があるのかは不動産鑑定士に伺った方がいいかと思います。

補足

No.2さん
ありがとうございました。
アドバイスのなかで、『本換地になると所有権の移転等が出来なくなる期間がありますので一応』は、市には所有権は無い筈ですが、現在の所有者からですよね。
これは、区画整理中のことでしょうか。

回答No.3

tk-kubota

＞現在は仮差押の状態で

え～　それならば、全く違ってきます。
そうしますと、その仮差押後の本訴はどうなっていますか？
Bigcanoeさんは「裁判で土地の差し押さえを行いました(強制執行付与)が、」と云っておられるので、仮差押後の本訴も勝訴しており、その勝訴も確定しているのですか？
そうだとしても、その時から１０年で時効なので、それらを確認して下さい。
「現在は仮差押の状態で、そのときから２０年経ったわけです。」と云っておられるので、とても心配です。
なお「現状での競売は、落札されなければ価格が下がる 」のことについては、現在では、３回売却して受けなければ取消となりますので、評価は、とても慎重にしています。
次の「不動産鑑定士による価格の調査が必要で費用もかかるらしい。」は、裁判所が評価するので費用のことは心配ないです。ただし、裁判所は、それらの費用として「予納金＝最低６０万円」を申立時に預かります。その中から支払うのです。
「市との利害関係者との交渉、とありましたがしかし、私は所有者ではないので他人の所有物件についての交渉は具体的に進めることは法的に可能でしょうか。」は、市は、登記簿上の者は全て「利害関係人」として扱うので、何らかの接触があるかも知れません。こちらから進んで交渉してもかまいませんが、先の時効のこともありますし、現在、その所有者が行方不明ならば、具体的な進展は望み薄と思います。

回答No.1

tk-kubota

Bigcanoeさんが債権者で、債務者の所有する土地を差押えたのですね。又は、これから差押しようと考えているのですね。
そうだとすればBigcanoeさんは、後のことを考える必要ありません。競売申立し、裁判所からの配当金のある日を待つだけです。
裁判所は、その区画整理のことを参考程度で見積もり、そのまま売却します。後は、それを買った者と市の関係になります。
なお、市はその土地の利害関係人とさまざまな交渉してくることも考えられますが、基本的には、その交渉で解決するのが望ましいでしようが決裂すれば裁判所の手続きに従うことになります。
ご質問３、は、どちらでもいいと思います。４、の「決定からもはや20年です」は区画整理の決定から２０年と云うことでしようが、今回の競売とは関係ないようです。
また、一番大切なことですが、Bigcanoeさんの競売は債務名義（勝訴判決等）でしようか、それとも抵当権の実行でしようか。もし、前者であって、その不動産に他の債権者の抵当権があるなら競売は却下されることがあります。
抵当権実行であっても後順位ならば、同じように却下されることがあります。
それらは配当金と優先順位で決まります。

補足

No.１さん
ありがとうございます。　とても参考にさせていただきました。現在は仮差押の状態で、そのときから２０年経ったわけです。当方には、法的には競売の権利だけが唯一ですから、いつかは競売にしなければなりませんが、現状は地目が雑種地なので５年後に宅地になってから競売にしたいとは思ってますが。
1. 現状での競売は、落札されなければ価格が下がる
2. 不動産鑑定士による価格の調査が必要で費用もかかるらしい。
3. tk-kubotaさんのおっしゃる、市との利害関係者との交渉、とありましたがしかし、私は所有者ではないので他人の所有物件についての交渉は具体的に進めることは法的に可能でしょうか。