不動産売買・投資

不動産売買契約書及び重要事項説明書にある違約金について教えてください。 不動産売買契約書には「契約違反による解除」ということで、相手方がこの契約に違反したときは、相当の期間を定めて催告をした上で、この契約を解除することができる。この場合契約に違反した相手方に対し契約の解除に伴う違約金を請求することができると書いてあります。 重要事項説明書には「違約金（損害賠償額の予定）」ということで、相手方の義務違反に基づき売買契約を解除したときは、その相手方に対し違約金として売買代金の２０％相当額を請求することができる。ただし規約解除に伴い違約金を超える損害が発生したときでも違約金を超える金額を請求することはできないと書いてあります。 ここに記載されている「この契約に違反」というのは不動産売買契約書に書かれている条項についてのみ適用されるのでしょうか？ といいますのも、今回重要事項説明書に書かれていない事が土地の購入後発覚。 重要事項説明義務違反で解約しようと思っているのですが、重要事項説明義務違反についての記載は契約書には一切書かれておらず、この場合、この違約金について適用されるのかされないのかが知りたいのです。 どうぞよろしくお願いいたします。

週末に土地契約に出向きます。 契約金は100万円です。 残りの代金手続きは後日、私達・Ａ住宅・不動産屋・売主・司法書士が銀行に集まり行われます。 今までの経緯ですが… 新築を建てるためＡ住宅メーカーに相談。 そこで土地はＡ住宅に探してもらいました。 私達←Ａ住宅→不動産…という 不動産屋と私達の間にＡ住宅が入っている状態で土地購入の話しは進みました。 今まで一度も不動産屋とは直接会ってはいませんが 私達が要求した情報はＡ住宅を通じて不動産屋から回答を得ております。 真中にＡ住宅が間入っておりますが 土地契約はあくまで私達―不動産の直接であり 仲介手数料も不動産屋に支払われます。 今までとくに不信な点はありませんが (Ａ住宅・不動産屋はそれなりに地域で実績があり) 以前、土地契約に関する見積りをＡ住宅に依頼したところ 不動産屋が手書きで書いた メモのような状態の紙をいただきました。 大方の金額は書かれていましたが「見積書」ではありません。 それが少し気になっています…私の気にしすぎたと思いますが…。 ちなみにＡ住宅とは建築契約はしておりません。 土地代金は現金一括で支払います。 契約日に初めて不動産屋と会い (Ａ住宅も立会います) 土地に関する詳細事項を説明され その上で契約書に捺印、手付金支払い…になると思います。 契約を決めるまで、私達夫婦もできる限りの注意を払い 様々な質問したり情報をＡ住宅を通じ得ましたが （その上で納得はしておりますが） 何分、契約当日に初めて不動産屋と会うので 少々不安を感じております。 当日、詳細事項を説明されますが どこに注意点をおいて契約に臨むとよいでしょうか？ これは絶対に確認した方がいい！というポイントがありましたら教えて下さい。 とても大きな買い物の第一歩なので かなり慎重になっております。 よろしくお願い致します。

似たような質問が過去にあったかと思うのですが、質問させて下さい。 中古マンションを4700万円で購入し、来月引渡しです。 共有名義で1700万円＋1500万円、合計3200万円のローンを組みます。 司法書士は仲介業者に紹介してもらいました。(1500万円ローンは仲介業者の提携ローンで、1700万円は公的融資です。) 司法書士の見積りが届いたのですが、抵当権設定の報酬額がローン額が200万円の差なのに、15,000円も違っていたり、調査、立会い額が高いように感じてしまうのですが、素人なので、妥当なのか判断つけられません。おまけに受領証請求にまで報酬5,000円も請求されると思いませんでした。 相場と比較してこの額321,200円は妥当なのでしょうか？ 3-4万下がるようでしたら他に依頼しようかとも考えているのですが… よろしくお願いいたします。 （見積もり詳細を以下に記します。） ■報酬額 立会い 20,000 所有権移転登記 50,000 抵当権設定登記 40,000 抵当権設定登記 25,000 調査 10,000 受領証請求 5,000 減税証明書請求 7,000 登記簿謄本請求 3,000 交通費 2,000 ------------------------ 小計　 (1)162,000 ■登録免許税 所有権移転登記 111,600 抵当権設定登記 17,000 抵当権設定登記 15,000 --------------------------------------- 小計　 (2)143,600 消費税((1)×5%) (3)8,100 登記印紙 (4)4,000 その他 (5)3,500 --------------------------------------- (1)～(5)合計 321,200

先日 建築条件付売地を、仲介業者の事務所にて契約しました。 既に捺印してしまい、宅建の先生による重要事項の読み合わせも行い、また、手付金として30万円支払っています。 土地購入にあたって事前にろくに下調べや勉強もしないで行ったので、仲介業者の営業の方に言われるがままに契約してしまった感じです。反省しています。 帰ってから色々調べた結果、支払っていけるか不安になり、もう少し、予算が低い土地を買いたいと思い、解約したいと思い、仲介業者に連絡したところ、支払いが不安という理由では、手付金は返せないということでした。 不動産売買契約書に記載されている特約条項に ※この土地は土地売買契約後３ヶ月以内に売主及び売主指定の業者による建築請負契約を締結していただくことを条件として販売します。土地売買契約後、建築設計の協議をしていただきますが、三ヶ月以内にこの請負契約が成立しない場合には、土地売買契約は解除され、売主は土地代金（申し込み証拠金、手付金等を含む）は全額無条件で返還し、土地購入者はその土地を原状回復の上、売主に引渡していただく必要があります。 との記述がありますが、やはりこちらの都合での手付金払い戻しは無理なのでしょうか？仲介業者には支払いが不安になったので、解約したいと言ってしまったのですが、もっと他の理由を言えばよかったのか、それとも他に解約できる方法はありますでしょうか？ もし無理なら手付金放棄しても解約したいとも思っていますが。 アドバイスよろしくお願いいたします。

全国の土地価格の相場が地図上に表示されているサイトはないですか？

この度、古屋付き土地を購入しました。 建替えるにあたって、自分でできる登記は自分でしようと思っています。 滅失登記も自分でやろうと思っているのですが、現在建物には不動産を購入したときに銀行の抵当権がついています。抵当権の付いている建物について滅失登記はできるのでしょうか？ 滅失登記が所有権登記に対するものではなく表示登記に対するものだとすれば、抵当権に関係なく登記できると思うのですが。 また、できるとすればその抵当権はどこにいってしまうのでしょう？新しい建物の保存登記をすれば自動的についてくる？なんてことはないと思うのですが。

こんばんわ。 建売住宅購入で、来週に金消契約を予定してます。 その際、火災保険の契約も行うのですが、昨日保険会社 から見積りが届き、当初は、火災保険と地震保険のみの 予定でしたが、家財保険もオプションでつけれるプランとなってました。火災保険（35年）と地震保険（5年）で金額的に50～70万円程度を予定してましたが、家財保険（35年）を追加すると保険料は100万円を超過してしまいます。 小生、金利のことも考慮し、頭金を目いっぱい出してしまい、ローンを最小限にしてしまった為、プラスの家財保険の必要か否かをとても迷っています。（＝当面の生活資金がギリギリの状態です・・・） 本当に家財保険は必要なんでしょうか？教えてください、よろしくお願いします。

お世話になります。 我が家は土地購入&注文住宅建設を考えております。 そこで、皆さんに質問なのですが、土地購入の際に値下げ交渉はあるものなのでしょうか? ご自分又は、不動産業者経由で値下げ交渉が出来た方、できればその下げた％とノウハウをお教え頂けましたら、大変助かります。 ちなみに神奈川県湘南地区での物件探しです。 よろしくお願い致します。

私は親から譲り受けたビル付きの土地を保有しています。現在このビル全体を一つの会社に貸しておりますが、その会社との契約は７月一杯までで再契約はありません。 その為ここ何ヶ月かは次の借り手を探していましたが、都内でないという立地条件等の理由から見つかりませんでした。ビルを建てた際の借金が返済できてないものですから、仕方なくビルごと土地を売ることにしました。 幸いにも買い手が何件か見つかりまして、その中から最も条件が良い相手に売ることにしました。条件が良いと言うのは金額が高いというのはもちろんですが、相手の会社が６月締めであるため、６月中に売買契約を結んだことにしたいと言って来たことです。今ビルに入ってる会社は７月一杯居ても良く、お金は６月末に振り込むと言ってくれたのです。 これでお金は今月中に入るしと安心しきっていたのですが、昨日になってやっぱり今入っている会社が出てから契約を結びましょうと言ってきました。本来の形式を考えるとそれが当然なのかも知れませんが、私はこの取引自体が破棄されるのではないかととても心配です。この会社に売ることに決めてしまったので他の話は全て断っています。 そこでお聞きしたいのですが不動産売買は途中で「やっぱり無かったことにしてくれ」ってことになる場合は結構あるのでしょうか？また来週には仮契約を結ぶことになっているのですが、今日契約を７月末以降にしてくれと言われたのでこの仮契約も延期なんてこともあるのでしょうか？そして仮に仮契約が結ばれたらある程度安心して良いのでしょうか？ 長々と読んで頂いてありがとうございます、どうか良いアドバイスを下さい。よろしくお願いします。

知人が不動産(土地と建物)の売買契約(数億円だとか)を結んだそうですが，仮契約を終え，本契約の日に手付金をもらうはずが(契約書に記載があるそうです)，入金されなかったそうです． そこでいくつか質問です． (1)この場合，契約違反ですのでその契約は無効になるのでしょうか？ (2)まだ登記などは行っていないでしょうから，所有権は移っていないはずです．しかし何か問題が発生することはありますか？ (3)相手はお金が無いのに契約にサインしたのはなぜですか？何か裏にあるのでしょうか？ (4)不動産売買ではこういう事はよくあることでしょうか？ とてもお困りです．当然弁護士さんに相談すべきですよね．私も気になるので専門家の方のお解答お願いします．

実家の底地権買取の件でご相談させて下さい。 S44より借地・借家、S58に建物は建替え、父に所有権があります。 ローンも完済しており、今後のことを鑑みて土地を買取りたいと思っています。但し、父は高齢(78歳)のため、娘の私名義での取得を予定しています。 （私は、近所に住んでいて同居ではありません） この現在借地している土地を買い取る場合の相場（目安）を教えて下さい。 ＜状況＞ 路線価図(H16年度)によると、 　　路線価:120,000円、借地権割合：60% H16年都道府県地価調査によると、近所が 　　153,000円（路線価、借地権割合は同上） という状況です。 地主さんは道路をはさんで向かいに住んでおり、関係は良好。地代は年末に直接持参しています。買取価格によっては、今年の年末の地代を納めるまでに方向性を決め、話をもっていきたいと思っています。 （そろそろ地主さんの代替わりもありそうです…実質はもう代わっているかもしれません） 実家側に私鉄の線路があり、高架線の工事で実家の隣の家までが立ち退きになりました。（線路まで４軒並んでいて３軒が立ち退き、実家のみ残っています） 　…工事完了：2002年3月。 この時、土地の買取を匂わせるような話が地主さんからあったようですが、この時はまだ余裕がなかったため、借地を継続しました。また、地主さんの申し出も正規ではありませんでした。 （紙面で具体的な話、価格等が提示されたわけではない） 以上、簡単に状況を記述いたしました。この程度の情報ではなかなか判断できないかと思いますが、アドバイスの程、よろしくお願いします。 （どこに相談したらいいものか？また、地元の不動産屋を訪れたりしたら、それだけで仲介料がとられるかもと、いろいろ不安で。。。） よろしくお願いします。

Q1.農地から宅地に地目変更するのに費用はどの位かかるのでしょうか？坪数は約６０坪です。Q2.この様な土地を購入すると総額で幾ら位の費用がかかるのでしょうか？(名義変更代など）Ｑ３.地目変更するのに調整区域（農地）の場合地目変更は不可能でしょうか？

以前借地権のある土地を地主が物納で質問して良い回答を 有難うございました。操作が不慣れでお礼と最後の閉めが 出来ずにすみません。 公売とは 競売とは また公売された場合、その第三者に借地権者を今買ってほしいと提示されている価格よりずっと安い金額で追い出されるようになるといわれました、そんなこと出来るのでしょうか。 その地域は奥まった土地です、国税庁が道路を作って開発して税金の換えたいらしいです。 下手な質問ですが理解できますか、宜しくお願いします。

今購入を考えている土地があります。都市公団が手がけているというニュータウンなんですが、書類に「仮換地」とあります。業者さんに意味をきいたら、「従前地」と「仮換地」があり、「従前地」は山林だったけど、今は「仮換地」としてちゃんと宅地になっていると言われました。家を建てるのには問題なさそうですが、「仮」とついているのがなんとなく気になります。「仮換地」の意味についてお詳しい方、教えてください！

買おうかなーと思っている物件が、再建築不可物件だと、分かりました。でも、不動産広告では建ぺい率、容積率共に書かれているんです。 前に住んでいたところの近くで、再建築不可物件なのに、新築した人がいるのですが、これはどうなっているのでしょうか？ 建て直しが無理だとして、リフォームをして新築のようにすることは可能なのでしょうか？？ ご存知の方がいましたら、お返事よろしくお願いします。

不動産売買における媒介契約書がありますが、 成約価格の中から仲介料として 仲介不動産屋さんに支払う約定報酬額という のがありますね。 その成約価格の意味によって約定報酬額が 変わりますが、 （１）この成約価格の意味は次のいずれでしょうか？ 　１．不動産屋が買主に販売する時の値段 　２．不動産屋（購入者の代わり）が売主に支払う時の値段 （２）媒介契約書上の本体価額というのも次のいずれでしょうか？ 　１．不動産屋が買主に販売する時の値段 　２．不動産屋（購入者の代わり）が売主に支払う時の値段