希望した建物が営業の誘導により建たなかった。

質問

お世話になります。とあるホームメーカで賃貸アパート兼自宅(アパートの一部)を建てた者です。相続税対策の為、父親の持つ土地に、父親が借金をして建てるというもので、私は借金の連帯保証人です。
　発案は私で、ホームメーカの営業Aと連携し、先にプランを作成しました。Aと共に父親にプレゼンし、採用され、建物が建ったという経緯です。3階建て、1-2階は1LDK x2と2LDKx1、3階部分は自宅と1LDKというものです。当初自宅部分へのこだわり、収支シュミレーションから4階建てを希望しましたが、Aは「日陰規制にかかるため不可である。」の一点張りでした。あまりに門前払いであり、不審に思ったため、2度ほど断られた時点でメールで「やはり4階はどのような形、南がベランダで北側に凸型であっても不可か？」と問い、「不可です。」という返事を残しておきました。日陰シュミレーションを作成され、立方体の形では事実日陰が引っかかるので不可だと説明を受けました。また日陰をかわすようにすると4階部分は非常に小さくなってしまうので希望の面積にはならないと言われました。
　住み始めたあと隣に5階建てのアパートが建ちました。なぜこのようなことが起こるかと問うとAは「ワンフロアの天井の高さが低く、粗悪な5階建てだから、うちの3階には商品力でかなわない。」など、的はずれな返事をしてきました。
　当初引っ越しのゴタゴタで、面談書をすべて紛失してしまっていたため、Aにはこちらが記録を持っていないと思われていたようです。Aは「私はむしろ4階建てを建てて欲しかったにも関わらず。お父様に提案したら断られた。」や「自己資金が少ないので4階建ては厳しかったであろう。(実際は、Aの方から相続税対策であるならば自己資金は0にして、なるべく負債を多く相続するほうが良いと言っていた)」など色々と不愉快な事を言われました。話し合いを複数回進めていく上で、資料が入ったダンボールが見つかり、上記の日陰シュミレーションが出てきて、「日付なし、作成者名・押印なし、方角が30度ほどずれていた」という事実が判明しました。
　方角の入力がずれていなければ希望した4階建てが建っていたのではないかと問い詰めると、支店長Bが出てきて「この度は本当に申し訳なかった。逆に、お客様からこのような指摘を頂き、本当に勉強をさせてもらえて大変感謝している。ありがとうございました。今後、別のお客様にはこのようなことがないように務める。今後に活かす機会を頂いて感謝しています！」と言われ、面談を終えました。
　お客様相談室に対応があまりにひどいのではないかとメールを送ると、今度は中部営業本部総務部長Cが出てきました。8月にAに初めて会い、「10月になるとカタログの値段が2-3％値上がる。9月中に本契約を取り付けたい。お父様に早めにプレゼンしたい」と言われていたことから「出会ってから契約に至るまでがあまりに短い。4階のプランを作成していたら9月中に契約できないと判断し、故意に方角を変え、4階は建たないと誘導したのではないか？」、「最初は『4階を建ててほしいとこちらから言ったのを断られた』や記名、押印がない日影シュミレーションを指差し『私はこのシュミレーションを作ったことも見たこともない。自分で作図する能力もない』と言われ、まるでこちらが資料を捏造したかのような言われ方をされ非常に不愉快である」と言ったところ後日Cからは「個人の心の中を探ることは難しい。本人にちゃんと聞き取りをしたが、『良い建物を提供したいという気持ちが先行した。4階はコストパフォーマンスが悪いので最初から頭になかった。』そうです。なので、故意に3階建てに誘導したわけではありません。こちらはその点についてしっかりと謝罪しております。」で終わりました。

以上簡単ではありますがあらすじとなります。
一歩間違えると詐欺になるのではと思っておりますが、心の中を探ることはできないので、あくまでも単純なミスであったとするしかないようです。
問題点を列挙します。
1.隣に5階建てが建った際、4階建てがなぜ日陰に引っかかったのかを問うと、「日陰シュミレーションは外部の部門に委託しているので1週間ほど時間がほしい」と言われました。帰ってきたシュミレーションには日付、作成者名、当然方角も入っています。一方大事な契約に関わるプランの立案時には簡易シュミレーション（当初営業Aはそのようなシュミレーションソフトすら持ち合わせていないと言っていました）であり、方角も30度と大きくずれています。このようなミスを単純なミスで許してよいのか？
2.支店長Bも中部地区の責任者であるCも「謝罪はしている。」で済まそうとしているが、損害賠償は請求できないのか？弁護士に尋ねると「3階の建物が違法建築ではなく、しっかりとした商品として成立している。それと4階であった場合負債が増えていたので、必ずしも損をしていたとは言い切れない。損失を計上することが困難である。」というものでした。一括借上であり、今後の入居率などが不明ですので難しいですが、借金を返済したあとであれば4階建てのほうが収入は増える可能性が高いですし、借金を返済する前に父が他界した場合は、相続の負債による相殺が大きくなる4階の方が課税額が減るのではないかと思います。損害賠償でなくとも、謝罪金、見舞金、お金でなくともメンテナンス費用の減額などで補填されるべきではと思います。
3.父は事なかれ主義であり、「まあ建ってしまったものは仕方がない」というスタンスで、ABCいずれも父の弱気な姿をみて、「ありがとうございました。」や「お詫びはしています」で済まそうとしています。連帯保証人の私については、希望した商品を、提供する側のミスリードで手に入れることができなかったので、連帯保証人をする事に抵抗があります。むしろハウスメーカが保証人をするべきではないかとすら思っています。
長文となり失礼しました。如何でしょうか？
「〇〇（公的機関）にいうと良い。」「〇〇という民法に引っかかる」「無記名のシュミレーションで契約を成立させようとしたのは建築士法に引っかかる」など、何かいいアドバイスはありますでしょうか？何卒宜しくお願いします。

回答No.3

久保 泰臣（@omi3_）

アパートを4棟建て、最後は8階建てでも可能だった土地に
　ラーメン,九州で外断熱, ３建て1LDK 12戸でした。
　駐車場が余っているので、近隣に30円/hにして使ってもらってます。

私は 営業Aの話通りですね。
4階以上では
　北側斜線セットバック、近隣の説明会、
　エレベーター無しで10m以上を上り下りはきつい、など。
デメリットが急上昇します。

お礼

2020/02/05 21:20
ありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。回答を頂いたらメールが入ると思っていましたが、メールが来ず、今日に至りました。確かにおっしゃる通りですね。4階にはコストパフォーマンスの悪さがあると思います。
しかしこちらの要望に対し設計図を作ったりもせず、不正確な日影図で「4階は法律上不可」と言っておきながら、日影図の存在が明らかでない時点では「4階はむしろこちらからお勧めしたのに貴方がたに断られた」と言ってみたり、日影図が出てきたら、今度は「4階はコストパフォーマンスが悪く、お勧めはできない。だから3階への意識が強くなった。」とか。
今度は日影図の方角が間違ってないか？と問うと「おっしゃる通り30 度のズレが発覚しました。ご指摘ありがとうございました。勉強になりました」だの、返答が二転三転したところに納得が行っていないんですよね。結局は感情の問題ですね。
でもこちらで回答を頂いて何となく話を聞いてもらっただけでもすっきりしました。ありがとうございました。

回答No.2

tai-yu

ご希望どおりの回答ではありませんが、回答つかないようなので私の意見を述べます。
一応、建築士です。

前提の確認ですが、これは設計と工事を一括してホームメーカーに依頼したと考えて良かったですよね？ホームメーカーって何か知らないですが、プレハブの住宅メーカーと解釈しています。

まず結論から述べると、相談された弁護士さんの言われる通りです。質問者さんも食い下がって色々メーカー側に苦情言われたようなので、それで何も引き出せなければ
何もないでしょう。

何が問題であったかというと、質問者さん、ホームメーカーの営業ともに設計という業務を軽んじているところが一番まずかったと思います。

＞無記名のシュミレーションで契約を成立させようとしたのは建築士法に引っかかる」

そもそも契約（設計契約）していない段階の図面等に、責任だけ負わせるのはおかしいです。お金を支払う約束（契約）をして始めて責任ある図面がつくられます。
日影のシミュレーションといっても、設計が終わった段階であれば比較的簡単に作れますが、契約前の段階、つまり詳細な調査が終わっていない段階では正確な図面もつくれません。30度ちがうと言われますが、敷地形状が複雑だったり、建物向き等によっては簡単にずれます。正確な敷地の測量図を設計に渡してあったなら話はかわります。渡していないのであれば、どうやって方位を含んだ敷地形状を図面に書くかを想像したら、そんなに正確につくれないのはわかると思います。また本当に設計が間違えていたとしても、それは実際に設計図を描く際に調整、確認して無くしていくことなので、やむをえないことです。
契約前にもらう図面は、「ざっと検討したらこんな感じでした。詳細は契約後に検討して図面作ります」という図面であり、叩き台となる図面です。最初から完全な図面が作れればよいですが、現実的には難しいです。

無記名だったのは、もらったときに質問者さんも確認しているはずですなので、今更どうしようもないです。

＞父は事なかれ主義であり、「まあ建ってしまったものは仕方がない」というスタンスで

違うのではないでしょうか？私は、質問者さんとホームメーカーの設計の責任だと思いますので、お父さんもそう思ったけど一生懸命やってくれた質問者さんを責めるのは酷だと思い、そういわれたのではないでしょうか？

質問者さんの責任というより、質問者さんだけがこのような状況を回避できたという意味ですね。不審に思った時点で、第３者の意見を聞いたり、契約後に４階建ての再検討をお願いするべきでした。

お礼

ありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。回答を頂いたらメールが入ると思っていましたが、メールが来ず、今日に至りました。確かにおっしゃる通りですね。自分としては何故車でも相見積もりをするのにも関わらず、これだけの事業規模のものに相見積もりをしなかったのかと非常に後悔しています。
日陰についてですが、土地は長方形であり、区画整理をされた幹線道路と碁盤の目状になっている地域です。幹線道路はほぼ南北に走っており、土地も長辺短辺が東西南北になっています。この地域で30 度のズレは少しいかがなものかと思ってしまいます。(建物もTV CMでも有名なHハウスのため直方体です。単純な方位に長方形の土地に直方体の建物・・・)
しかし相見積もりをしていればこんなミスにも簡単に気付けたのかと思います。おっしゃる通り私の詰めの甘さから来たものでしょう。
父の建てた実家がHハウスで、「アパートを建てるなら同じメーカーで」 という気持ちが強かったのも影響しています。
結局は、あの営業マンの嘘を嘘で塗り固める対応に納得がいかない面が大きいです。恐らく4階のプラント見比べると3階になったのかなと思っていますが。
また父も「4階は建てられないか？」同じ営業マンに私がいない別の場面で聞いているのに、「それは難しい。」と答えて3階で進めたのです。ここに父と私との連携不足があります。私の仕事が土日休みも関係なしに待機をしなければいけない業種である事と、契約当時は非常に忙しかったことも運が悪かったのでしょう。プランの概略を決め、4階は法律上無理と言われた所でそれを父に引き継がずに設計以降を父に任せてしまった。これも後悔です。しかしながら建築士の方の貴重な意見を伺えて少し気持ちが晴れました。感謝申し上げます。

補足

補足になります。
初めての面談の際4階を建てたいですと伝えました。営業マン「あのエリアは日影の規制が厳しいので無理だと思います。」と返答。
2回目の面談で、やはり無理ですか？と伝えました。営業マン「いやー厳しいですよね。まあ法律で決まってることなんで。」
ここでなんとなく違和感を感じ、メールで「やはり4階が諦めきれません無理でしょうか？」と文書に残しました。返事は「日影をどうクリアするかですね。」で終わりでした。
その次の面談時にいつもはすべての検討項目を面談書に記載していた、(例えば「次回までに資金シュミレーションを自己資金別に算出します。」とかこちら側への要求として「お父様に土地の測量をする許可を○日までに得て頂けますか？」というものなど)のに、「シュミレーションの結果4階は難しいものでした。」と記載をしていないことに不信感が募ります。
当時は何度も依頼した上に、シュミレーション結果まで示されて、「市の規制で、ここは難しい」と言われたのですから信じてしまいました。
(当然相見積もりをしていればここで発覚していたと思います。それは私の落ち度です。)

後にクレームを入れた際には「当社ではシュミレーションできないので外部の機関に日影のシュミレーションを依頼している」と言われました。そのシュミレーション結果には日付と記名押印がありました。改めて最初の結果を見返してみると当時のものはかなりお粗末なシュミレーションであり、当の営業本人も「当社ではこんな作図はしていない。自分に作る能力もない。誰かに頼んだ覚えもない。」と返答を受けました。
支店長が確認したところ、営業が建築士に依頼し、建築士が社内のシュミレーター(結局外部に依頼しなくてもシュミレーションできている)に依頼した際に方角が30 度ほどズレてしまった。との事でした。
4階プランを何度も口頭で「不可」と言い、本来依頼するべき外部の機関ではないシュミレーションをし、さらにはそれがほぼ南北に広がる長方形の土地のシュミレーションであるにも関わらず30 度ズレていた。
以上を客観視すると「契約までに時間がないので3階で何とか進めようと思っていた。」と思ってしまうのです。少しでも私の無念さが伝わればと思いますが。すみません聞き流してくださいね。読んでいただけたとしたらありがとうございます。

回答No.1

noname#241907

🙇ごめんなさい（>_<)
　あなたは、4階建てが良かったのに、３階建てになった事が納得出来ない
のですね（泣）。
　自宅が３階ではなくて、４階だと、陽にもあたると言う事でしょうか（泣）。
　私も、４階建てが良いと思います( ,,`・ω・´)。
　建築士、一級建築士ではなかったのではないでしょうか・・・？
　いろいろ問題があると思いますが（泣）、今日は、もう遅いので、早く就
寝なさってくださいまし～。
　よろしくお願いいたします( ,,`・ω・´)。

お礼

2020/02/05 21:20
ありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。回答を頂いたらメールが入ると思っていましたが、メールが来ず、今日に至りました。4階になれば眺めもいいし、風の通りもいいしと色々思うところがありました。
こちらの要望に対し設計図を作ったりもせず、不正確な日影図で「4階は法律上不可」と言っておきながら、日影図の存在が明らかでない時点では「4階はむしろこちらからお勧めしたのに貴方がたに断られた」と言ってみたり、日影図が出てきたら、今度は「4階はコストパフォーマンスが悪く、お勧めはできない。だから3階への意識が強くなった。」とか。
今度は日影図の方角が間違ってないか？と問うと「おっしゃる通り30 度のズレが発覚しました。ご指摘ありがとうございました。勉強になりました」だの、返答が二転三転したところに納得が行っていないんですよね。結局は感情の問題ですね。
でもこちらで回答を頂いて何となく話を聞いてもらっただけでもすっきりしました。優しくお言葉をかけて頂き誠にありがとうございました。