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賃貸マンションの契約書について

  • 質問No.9685686
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お礼率 75% (3/4)

賃貸マンションの契約書についてご質問です。この度、契約更新にあたり不動産会社から新しい契約書が送られてきたのですが、以下の条文が追加されていました。
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甲は、住宅金融公庫の融資金の償還金、住宅の維持管理費、地代、公租公課、損害保険料、その他の住宅金融公庫の定める家賃算出基礎に、変更があった場合においては、家賃又は敷金を変更することができる。
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以前から下記の条文は存在していました。
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甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、家賃を改定することができる。
一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により家賃が不相当となった場合
ニ 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当となった場合
三 近傍同種の建物の賃料に比較して家賃が不相当となった場合
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ご質問(1)
以前からあった条文はインターネットで調べたところによると一般的な内容のようですが、追加された条文は見当たりませんでした。この条文にある家賃・敷金変更の条件は妥当なのでしょうか?

ご質問(2)
以前からあった条文では「協議の上、家賃の改定を行うことができる」とありますが、追加された条文には「協議」の部分がありません。
こちらは記載がなくても法律的には必ず大家さんと住人で協議の上、合意が必要となるとの認識でよろしいでしょうか?

このまま印鑑を押して返送してよいものか悩んでいます。
宜しくお願い致します。

回答 (全4件)

  • 回答No.4

ベストアンサー率 56% (3454/6096)

 えっと、3番回答者かな? 補足質問を拝見しましたので、回答を補足します。

 借地借家法の条項を強制力で分けると、おおきく2つに分けることができます。

 1つは「強行規定」と呼ばれるもので、借地借家法の条文に反する特約をしても、「その内容が借主に不利になる範囲では無効だ」とされる規定です。

 このような強行規定は、法律で「第〇条に反する特約は無効とする」というような書き方で指定してあります。

 例えば、「家の賃借権は登記がなくても引き渡しがあれば有効である(対抗力を持つ意味)」の規定(借地借家法31条)について、借地借家法37条で「第31条、・・・ の規定に反する特約で建物の賃借人または転借人に不利なものは無効とする」と明記されています。

 なので、仮に「借主の賃借権は対抗力を持たない」という特約を作っても無駄です。

 もう1つは、「任意規定」と呼ばれるもので、当事者の意思が明らかでない場合は、この条文通りだと解釈しましょう(or なるべくこうしましょう)という程度の規定です。このような規定は、当事者の合意で「借地借家法の条文通りにはしないで、代わりに・・・ とすることにしよう」という規定を作ることができることになります。

 借賃の増減請求権およびその手続きについて、借地借家法32条に決まりがあります。この32条が強行規定なら、それに反するどんな特約を作っても、内容が借主に不利なら「無効だ!」と言い切れるのです。

 が、32条は強行規定にはされていないのです。

 なので、32条に従わないこと(排除)が可能になります。

 とは言え、どんな特約でもOKというわけではなく、先日あったような「家賃を安くして欲しかったら(払えなくなったら?)私とセックスしなさい」みたいな公序良俗に反することは当然ダメです。無効です。

 でも特約にそれなりの合理性があれば、32条に従っていなくてもその特約は違法・無効とはされないだろう、というわけです。

 なので、私としては質問者さんが挙げられた「新約款」の合理性を考えてみて、「公社の定める家賃算出基礎」に準じた値上げなら、合理性を、つまり約款の正当性を認めていいんじゃないか、と考えたわけです。

 ついでに補足させてもらうと、新約款は借地借家法32条を排除する趣旨には見えません。

 なので、最終的には32条に従って裁判所の判断を仰ぐことになるはずなので、以前の規約と大差はないのではないか、と書きました。
お礼コメント
PermanK

お礼率 75% (3/4)

再度、詳しく説明いただきありがとうございます。とてもよく理解できました。気にするほどの条文内容ではないことがわかり安心しました。
投稿日時:2019/12/04 07:22
  • 回答No.3

ベストアンサー率 56% (3454/6096)

 不動産賃貸業を営んでおります。

 バブル期にも一切値上げしなかったのに、バカな旧大蔵省銀行局局長の手でバブルが破壊されて東京など大都市で値下げ旋風がおきた時、便乗「値下げ要求」を受けて大いに困惑した体験を持っています。

 難しいご質問で、確信をもっての回答は難しいですが。

(1) 借地借家法の家賃に関する規定(借賃増減請求権 32条)は、借地借家法37条で規定する「強行規定」からは外れています。つまり、任意規定なので、排除できるわけです。

 任意規定でありますし、新規約でも「自由に値上げできる」という規定ではなく、一応「公社」という国の監督を受ける組織が定めた「家賃算出基礎」に従うという規定ですので、おそらく有効とされるのではないか、と思われます。

(2) 最新規定には「協議」という言葉はないですが、最終的には前回の規定と変わらないと思います。

 というのは、協議するという規定があっても、多くの場合実際に行われるのは「値上げ理由の説明」です。私はやったことがないのでわかりませんが、その協議のとき借主さんが同意するとは思えません。同意するくらいの値上げなら協議は不要です。

 まともに協議したとしても同意できないレベルの値上げなら、結局裁判になりますし、協議がない新規約下でもやっぱり裁判になります。裁判所で値上げの合理性が審理されることに違いはないと思われます。

 あとは質問者さんのお考え次第ということでしょうね。
補足コメント
PermanK

お礼率 75% (3/4)

詳細なご回答をいただきありがとうございます。理解力が乏しく申し訳ないのですが、「任意規定なので、排除できる」とは具体的に何から何を排除できるということなのでしょうか。お手数ですがお教えいただけると幸いです。
投稿日時:2019/12/03 18:44
  • 回答No.2

ベストアンサー率 33% (3784/11461)

生活・暮らし カテゴリマスター
民法
契約は双方の合意により成立する。

一方の言うがままに契約する必要はないということです。
お礼コメント
PermanK

お礼率 75% (3/4)

ご回答いただきありがとうございます。
投稿日時:2019/12/03 12:33
  • 回答No.1

ベストアンサー率 16% (326/1962)

●賃貸借の契約書類は、(甲) 地主”大家 (乙) 管理会社 (丙) 賃貸借”借用者(投稿者様) ”甲・乙・丙の、”三者”面談の上で、”最終契約と、成るでしょう。
***********************************

●投稿者近傍の”公証役場(法律専門家並びに、行政書士事務所等。)か、お住まい地区”市町村役場・市役所で”生活相談センター若しくは、民生委員様等々。
➡ ご相談・ご検討をされましたら、如何なものでしょう。
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Q1:・・・妥当なのでしょうか。?
A1:・・・”不動産賃貸借物件には、色々な、”取り扱い対処が、有ります。
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Q2:・・・このまま、印鑑をおして”返送して良いものか、悩んでいます。
A2:・・・最終的には、投稿者様の、ご判断如何でしょうから。   以上
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お礼コメント
PermanK

お礼率 75% (3/4)

早速ご回答いただきありがとうございます。近くの生活相談センターなどを探してみよう思います。但し現状時間的に厳しいかもしれません…。
投稿日時:2019/12/03 08:52
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