共有名義の不動産の名義変更

質問

ある不動産物件（土地建物）を購入し、名義は母が２割、
弟が８割持っています。購入時に住宅ローンを組み、弟
の名義で銀行から借り入れました。（弟も了承済み）。
連帯保証人は父になっており、実際の支払いも父が代わり
に払っています。（しかし口座は弟のもので、銀行からは
弟が支払っているように見えます）

ここでわけあって、父が、弟の名義を私に代えようと考え
ており、弟とも相談したようですが、「NO」と言われたそ
うです。しかし、弟には他の人からの借金があり、下手を
すると、その人が不動産を持つことにならないか、と心配
しています。＜だから、私が弟のローンを支払うから名義
を代えてもらいたい、と言ってもなぜか弟は聞きません＞

どのようにしたら、弟の名義を私にできるのでしょうか？
このままいくと、第三者（弟がお金を貸した相手）が８割
分を取ってしまうこともできてしまいのでしょうか？
やはり弁護士に頼むのがいいのでしょうか？
ホント、何も分からずみなさんにお聞きしてしまうのも申
しわけございませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.2

skywalker9

＜だから、私が弟のローンを支払うから名義を代えてもらいたい、と言ってもなぜか弟は聞きません＞

不動産の名義だけではなく、ローンの名義はどうなるのでしょうか？

弟さんのローンを質問者さんがそのまま引き継ぐのは無理だと思います。
弟さんのローンの残債分を質問者さんがあらためて借入れを起こし、一度精算する方向で考えないと無理があると思います。

いくら姉弟とは言え、現に所有権を有する弟さんから、残りのローンを自分が支払うから譲るように強制するのはどうか？と思います。

私の知人にも弟名義の不動産に、弟さんの代わりに長年ローンの返済を続け住み続けていた姉夫婦が弟の借金の為、その不動産を抵当にかけられ大揉めに揉めているところがあります。そこもやはり、亡父の共有名義になっており、しかも、最初は一緒に住んでいた弟の支払を立替えてやっていたことから始まったことなのに、裁判の席では、姉が勝手に支払ったことだと言う始末。

姉弟だからこそ、きちんと筋道だけは立てていた方が良いと思います。

ちなみに、共有名義の不動産は、単独名義の不動産に比べ、競売になっても買手がなかなかつきにくいという特徴があります。

仮に質問者さんの弟さんの家が競売にかけられ弟さんの持分を第三者が購入したとしても、お母様の持分についてはそのままとなり、その第三者から譲って（売って）欲しいと打診があるのではないでしょうか？

又は、弟さんの持分が競売に掛けられるのを待って、それを買取られたらどうでしょうか？
もしくは住宅ローンの抵当権者に、その持分を買受けたい旨相談されたらどうでしょうか？
実際お父様が支払をやめた途端、この債務は事故扱いになるのでしょうから、相談する余地はあると思います。

回答No.1

ootora-A

名義を変更するということは、所有権が移るということですから、譲渡になります。兄弟間の場合は、譲渡に関する税金の控除が一切ありませんから、大きな金額の贈与税が生じます。この贈与税支払をしてでも名義変更したほうが得であれば、実施ください。

弟さんの名義である以上、その資産は弟さんのもので、借金をして支払・清算できずに財産を処分する必要があるのであれば、仕方ないことだと思います。お父さんがローンの支払いをしているというのは、弟さんにローン返済金額分の贈与を長期に続けているという位置付けになると思われます。
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借金している以上、返済義務があるのは当然です。
ただ、金銭的な面でなく、家に思い入れがあり保護したいということであれば、いろいろな対策はありえます。

例えば、お母さん名義分については、弟さんの負債対象外ですから、基本的には保護されますので、それをうまく使う方法。あるいは、弟さんが、自己破産ではなく民事再生法を取る方法など。

また、住宅ローンを抱えているということは、第1抵当権は銀行等が持っているはずです。抵当権を外さずに第三者へ委譲することはできませんから、財産の処分には第1抵当権者の意見により左右されますので、いきなり第三者に取られることはありません。