中古マンション、買主から全代金をもらって抵当権抹消

質問

中古マンション売買の際、売主がその中古マンションの抵当権の抹消の為に、買主が先に全代金を振り込んで、売主がこの金を使って銀行に返済し抵当権を抹消してから、中古マンションの所有権を買主に渡す。

このやり方は、普通ですか？注意すべきことは？不動産会社が仲介です。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

> このやり方は、普通ですか？

　いいえ、非常識です。

　質問文からは、質問者さんが売主なのか買主なのか分かりませんが、売主が受け取った代金を返済に使う（使える）とはかぎりません。

　以下は、質問者さんが買主の場合の話で、もし質問者さんが売主なら、お書きの通りのやり方でやれば（買主がＯＫするなら）問題はありません。

　売主側に問題はありませんが、「普通のやりかただ」とは言えないでしょうね。

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　買主が先に全代金を売主の口座に振り込んで、その直後、誰か（売主の共謀者）が買主の口座から引き出してしまい、銀行に返済しなくなったらどうするのでしょう。銀行は当然ながら、抵当権をはずしませんから。

　あるいは、（売主たちを信じるのは自由ですが）買主が振り込んだ直後、誰か（売主の債権者など）が「待ってました」とばかりに差し押さえてしまい、売主が銀行に返済したくても返済できなくなったらどうするのでしょう。

　買主としては、確実に抵当権をはずしてもらったうえで自分への移転登記がおこなわれるよう手配するべきです。

　例えば買主は、自分で頼んだ司法書士を連れ、売主の取り分と抵当権を持つ銀行の取り分にわけた「銀行小切手」を持って受け渡し場所（たぶん仲介業者の事務所か銀行の応接室）に行って、銀行からは抵当権抹消に必要な書類をもらって、司法書士に確認させてから銀行の取り分の小切手を渡す。

　売主からは所有権移転登記に必要な書類をもらい、司法書士に確認させてから、売主の取り分の小切手を渡す。

　書類を受け取った司法書士はすぐ、登記所へ行って登記する、というような手順がよかろうと思います。

　ちなみに、買主は売主から2枚の小切手総額分の領収書をもらいます。売主は銀行から、借金返済の領収書をもらいます（銀行はたぶん金銭消費貸借の契約書も返すはず）。

　ほかにもいろいろありますが、質問者さんがどちらの立場なのか不明なのでこのあたりでやめておきます。

お礼

買主です。大変助かりました。

補足

おっしゃった通りやり終わりました。

回答No.3

in_go_landload

いいえ、普通ではありません。
　他の回答者様もお書きの通り、銀行で全てを同時並行で行うべきでしょう。『買主が先に全代金を振り込んで』の時点で何か想定外のことが起きればゴチャゴチャです。裁判までしたら何年かかるか分かりませんし、費用だってそれなりにかかる。私ならそんな危険な取引はしません。

回答No.1

hkinntoki7

自分の場合、住宅ローンを組んで土地建物を購入しました。その時は自分、ハウスメーカー、借入銀行担当者、借入銀行が依頼した司法書士が借り入れ銀行の応接室に集まり、銀行がハウスメーカーの口座に振り込み、ハウスメーカーが入金を確認、確認後、司法書士が必要書類を持って法務局出張所に出向き、登記を実行しました。
　質問者様が書かれている手順通りですけど、支払と引き渡し（登記）は同時履行が原則です。質問者様が現金一括で支払うのであれば、抵当権者である銀行担当者（以下、Ａ）、売り主、不動産会社が質問者様の取引銀行の応接室に集まって、住宅ローン残金をＡ指定口座、質問者様購入金額－住宅ローン残金を売り主指定口座、手数料を不動産会社口座に振り込み、3者が振込確認後、質問者様が必要書類を持って登記所に行くか、質問者様が依頼した司法書士に登記所に行かせることになると思います。
　もし、住宅ローン残債が質問者様の購入金額を上回る場合は、売り主が差額分を銀行に返済しないと抵当権を抹消できません、そこが気をつけるべきところだと思います。例えば、質問者様の購入金額が2,500万円、売り主の住宅ローン残債が2,800万円であれば売り主が300万円を質問者様が振り込むのと同時に、銀行に振り込む必要があります。