飲食店の譲渡について

質問

知人から、飲食店をやらないかと持ち掛けられました。
高齢でかつ、続ける気力が無くなってきたとのことです。

知人は家賃分を支払ってくれたら、備品等は全て使って良いと言ってくれていますが
賃貸物件で、かつリースも残っているように思います。

居抜きで物件を借りる際の注意点を教えて下さい。

回答No.3

ben0514 · ベストアンサー

すべての契約状況を把握し、その契約内で行えることとリスクについて話し合いを行って、きっちりと取り決めを行うべきでしょう。

名義をそのままとなれば、事業主は知人で、あなたはやとわれ店長になってしまいます。軌道に乗ったら取り返されてしまう可能性もありますし、あなたより好条件で引き受ける人が出てくれば、知人があなたに頼み続けるかも疑問でしょう。

私であれば、質問でいうところの賃貸契約について、契約名義の変更ができないかどうかを確認します。多くの場合の契約条項では、認めていないことでしょう。しかし、スムーズな名義変更ができず、廃業などとなれば、貸主は空きを作ってしまい、減収にもつながります。人気の場所などですぐにでも新しい店子が入るような場所であれば、敷金礼金などの関係から認めないこともあるでしょう。また、転貸などとすると責任の所在が不明瞭となるため認めないことも多いことでしょう。

リースについても、リース会社との契約を確認されるべきです。事業承継により残りの契約を引き継げるのであれば、引き継ぐのもよいでしょう。できなければ、リース資産の買い取り、解約も検討しなければなりません。

これらを解決したうえで、いくらからの営業権譲渡としての契約を結び、期間の定めを設けたうえでの分割払いでお小遣いをあげるような形がよいと思います。
そもそもが知人の方自身が賃貸契約が移せないと考え、その家賃分であなたに事業を承継させたいということですので、利益を求めているわけではないことでしょう。

一部でも知人の名義の契約が残ると、あとでトラブルになりかねません。もしも知人が亡くなるようなこととなれば、契約名義人が亡くなるわけですから相続人以外が事業を承継することは難しく、相続人アドの了承が必要となります。電話一つをとっても、亡くなってからあなたの名義にすることは、相続人が相続を行った後に贈与してもらうか、買い取るしかないのですからね。

さらに、転貸などの場合、元の賃貸契約についても連帯保証を求められてもおかしくはありません。あなたが知人に支払ったものであっても、知人が貸主に支払わなければ、あなたが支払う義務が生じるのです。

知人の所有の物件であれば、知人との不動産賃貸契約を結べばよいのです。リース資産などの問題だけでしょう。であれば、リース資産込の賃貸契約を結べば、よいことでしょう。
あとは居ぬきということですから、原状復帰の責任などについても、明確にしておく必要があるでしょう。
ですので、原状の確認を写真を撮ったうえで、両者の確認を書面で行うべきです。そうしないと、どこまで現状なのかを双方でわからなくなり、トラブルにもなりかねません。

知人の方に物件の状況のわかる資料やリース契約の資料などのコピーでももらい、司法書士などへ相談されることですね。

回答No.2

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

とりあえず不動産屋さんに電話して
契約者を変えたいことを伝えましょう。

空き部屋が出来るのと、又貸しは嫌がられます。

リースが残っているというのは
備品をリースしているということでしょうね。
リース満期近くなったら知人さんに通知が来るので
あなたに名義を変更したらいいでしょう。

回答No.1

takashi_h

やはり契約関係（法的な関係）をはっきりさせるべきです。

質問文を読む限り、諸々の契約の名義がお知り合いのまま、質問者さんがその方に家賃を払って使うわけですよね？
まともな不動産賃貸借契約であれば通常は他人に又貸しできないことになっていますし、リース資産についても問題多すぎです。もし店舗運営がうまくいっているときに又貸しが発覚するなど、原契約に問題が生じた場合、営業ができなくなりますよ。
店舗物件の賃貸借契約にしてもリース資産にしても、大家さんと質問者さんが新たに契約を結ぶなどそれなりの手続きを踏んで正規の方法で引き継いだほうがよいです。