競売になる前に

質問

前夫から「自己破産するので、マンションを競売にかかる前に買って欲しい」と連絡がありました。私たち夫婦には子供が２人おり（8歳、10歳）離婚前まで住んでいたマンション（前夫名義）に引き続き住めることで離婚に合意しました。（前夫と短期賃貸借契約を結び、前夫が養育費代わりに住宅ローンを必ず支払っていく約束でしたが、離婚成立後一切支払ってないようで（養育費ももちろんもらってません）、公庫から何回も督促状が届いたいたのですが・・・この連絡があるまでは、連絡がとれない状態だったので急な話に困りきっています。「競売価格の少し上乗せぐらいの金額で購入できるから、お前にとって良い話だから・・・」「今日の公庫との話し合いはまとまらなかったけど、なるべく安くで交渉する」と言っています。本当にそんなことが出来るのなら、子供の為にも環境を変えたくないので、今住んでるマンションに住み続けたいのです。住宅ローンの審査を申し込みましたが、収入の面できびしいらしく借りれても800万円です。公庫側は「標準価格？の1,200万でないと」と言っているみたいです。金額交渉なんて出来るものなのでしょうか？私はその話にのってもいいものなのでしょうか？突然の出来事に困りきっています。同居の母に心配をかけたくないので、どなたかお知恵拝借できませんでしょうか？よろしくお願いいたします。

回答No.7

noname#20895 · ベストアンサー

再び登場しました。
悪くない話だと書きましたがそれは、あなたがそこに住み続けたいということですから、競売になる前に購入のチャンスがあるという点では悪くない話ですが、本当にいい話になるかどうかは、いかに安く買えるか次第だと思います。
このように競売になるような物件は、固定資産税（あるいはその他の税金も含めて）を払っていなくて役所から差し押さえられている可能性があります。またすべての抵当権者とは、その物件に抵当権を設定している権利者すべて、ということです。普通は公庫と銀行くらいでしょうが、他に借金をして抵当権が付いている可能性もあります。（おそらく担保余力もないでしょうから可能性は低いですが）
差し押さえも抵当権も、登記簿を見ればわかります。何らかの権利の登記をしている関係者全員に登記を抹消してもらわないとだめなのです。
不動産屋さんが入ってるとのことですから、そのあたりは当然交渉していることでしょう。
標準価格と書いておられた意味がよくわかりませんでしたが、現在の相場ということでしょうか？競売の場合は最低売却価格というのがあります。それは把握しておられますか？現在の相場が１１００～１２００万くらいなら、最低売却価格は１０００万以下でしょう。また、占有者がいる物件であれば、競売になっても相場の値段で落札されることは考えにくいです。
そのあたりを頭に入れて、いかに安く交渉するかがポイントだと思います。

お礼

再度の質問に返答いただき感謝いたします。今日、不動産屋さん（銀行の系列ではありません）に相談したところ、やはり固定資産税の事を指摘され、滞納しているなら差し押さえ前にすませないと！という事でした。登記簿は銀行に提出しているのをコピーしてもらって確認してみようと思います。。。最低売却価格の事もしっかり調べて、進めていこうと思います。terachanさんありがとうございました。「いい話し」になる様にがんばります♪

回答No.6

tk-kubota

＞所有権を買い、公庫に支払うのは【買い付け証明】を提出し公庫のオッケーが出た金額を支払い、抵当権を抹消する。←こういう事ですか？今日、ローンを申し込みに行った銀行では、抵当権を抹消してから、新たに抵当権の設定（私名義の）になりますと言われたのですが・・・

前夫から所有権移転登記をして（それだけなら２人だけでいいですから）、その後、公庫に支払うわけですが、そのお金は他行から借りてもいいです。
その他行が抵当権設定登記する日と公庫の返済による抵当権設定登記の抹消の日にちは同一日に同一場所でします。
そうしますと双方納得のうえで取引できます。

お礼

再度のご質問に答えていただき感謝します。何にもわからず頭の中が不安でいっぱいでしたが、みなさんのお陰で少しづつわかってきました。自分にとって良い結果になるよう、進めていきたいと思います。とても助かりました、ありがとうございます。

回答No.5

noname#20895

不動産が競売される前に、競売の申立権者及びすべての抵当権者との話合いにより、任意に売却して競売を取り下げる、という話はよくある話です。今回の件もそういう話であれば、あなたはできればそこに住み続けたいわけでしょうから、悪くない話だと思います。
あなたがそこに住み続けたいために競売に参加しようとしても、いくらで落とせるかはわからない話で、競売になる前に自分で納得できる金額で買い取ることができればそれでいいと思いませんか？。もちろん、自分で納得できる金額で買えるか（その金額で抵当権者と話し合いができるか）、資金を用意できるかという問題はあるでしょうが。
すべての抵当権者と話し合いが必要ですし、税金の差し押さえも付いているかもわかりません。素人の方には難しいと思います。前夫に任せておくと、自分にも少しくらいお金が入るような細工をする可能性はありませんか？どなたか相談できる不動産のプロはいませんか？不動産屋に頼むと手数料がかかる、と心配されるかもわかりませんが、手数料を払ってでもプロに任せるべきです。
いずれにしても、まずは登記簿謄本を取って、裁判所の競売係に確認してください。
細かいことはいろいろありますが、おおざっぱに言うとそんなところです。わからないことがあればまた質問してください。

お礼

ありがとうございます！！胸のつかえが下りました。前夫から話しで、前夫がまったく信用のできない人なのでまたウソかも？！と・・・専門家の方から悪くない話しだとの事でホッとしました。回答ホントにありがとうございます。資金の用意がむずかしい問題です、1,200万円で売りに出ているので、実際の取引価格は1,100万円ぐらいですよね、私が銀行で借りられる限度額は900万円（今日銀行で相談したら900万円になりました）900万円までで話がまとまればいいのですが・・・無理ならあきらめないとしょうがないですね。もう少し質問しても良いですか？税金の差し押さえとは何でしょう？すべての抵当権者とは、公庫と銀行の住宅ローンのことでしょうか？無知でお恥ずかしいです。あと、前夫にお金が入るような細工ってどのような事が考えられるのでしょう？不動産屋ですが、銀行から系列の不動産屋でしてもらいたいと言われています。登記簿謄本は銀行のローン審査に提出しました。まとまりのない文章でわかりずらいかと思いますが、またよろしければお返事を頂戴できますか？よろしくお願いいたします。

回答No.4

tk-kubota

pluemriaさん、pluemriaさんは、今、そのマンションに住んでいるわけですよネ
そして前夫は、そこには居ないわけですよネ
それで離婚するときに、ローンは前夫が支払うことになっていて、その代わりに住んでいたわけだが、今回、そのマンションを買ってくれと云うことでしょ。
それは、「もう、ローンは支払えないので、支払ってくれ」と云うことではないですか。
そして「ローンを支払ってくれれば所有権も渡してもいいですよ」と云うことではないですか。
そうだとすれば、pluemriaさんとして、そうしなければ、いずれ、競売の強制執行で出てゆかなければならない運命です。「破産するヨ」とまで云っているわけですから。
そこからが本題ですが、公庫で１２００万円出せば抵当権の抹消に応ずると云っているなら、そうしない限り競売は免れません。
競売時に直接買い受けることもできますが、大勢の者が入札するので価格が不安定です。
競売の前に前夫から所有権を買い（タダですヨ）公庫に支払って抵当権の抹消して下さい。
そうしない限り、競売で出てゆかざるを得なくなります。
もっとも、前夫に「破産しないで、今までどうりに支払ってくれ」で、いいなら、それが一番ですが。
なお、今年の４月から短期賃借権と云う権利はなくなりました。ですから競売になれば出てゆかざるを得ません。

お礼

なるほど！なるほど！そういうことですか！わかってきました。ありがとうございます。わかりずらい説明にお答えいただき感謝いたします。で、今回の話しですが、公庫へのローン返済が滞っており、競売にかかる寸前みたいで、公庫には自己破産になる話をし、競売で売れる金額より高く売れるし、回収も早いので、公庫側にとっても良い事になると交渉している。前夫は競売にかかっていくらになろうがオレには関係ないが、子供の為に何とか話しをつけるつもりだと。あと、また質問して良いですか？所有権を買い、公庫に支払うのは【買い付け証明】を提出し公庫のオッケーが出た金額を支払い、抵当権を抹消する。←こういう事ですか？今日、ローンを申し込みに行った銀行では、抵当権を抹消してから、新たに抵当権の設定（私名義の）になりますと言われたのですが・・・よろしければまた回答いただけるとありがたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.3

lawbee

変な話ですね。物件は前夫のものですよね。
自分で購入した物件の借金返済をしていることがどうして養育費代わりになるのでしょうか？きっと賃貸借契約における賃料と養育費を相殺しているのでしょね。
このことと、ローンの支払いを前夫がするという約束は全く別の話です。ローンを払う払わないというのは貴方との約束ではなく、借金の債権者と前夫との関係の話です。

で、仮に貴方が買うとして、代金は前夫に渡りますよね。それから自己破産ですか？おかしくないですか？
まるでマンションは競売にかけられてしまうが、お金なら隠せるということでしょうか。いずれにせよ、あなたの為ではなくて、自分の為ですね。
それに、買ったとしても抵当権付きの物件ですよ。元の債務のかたをつけない限り結局競売にかけられます。
「公庫側が1200万といっている」というのも変です。前夫と公庫が売買契約の交渉をしているということでしょうか。借金返済の話ならいざしらず。
つまり、前夫が所有する物件を公庫から1200万で貴方が買うかのような話です。ここまでくるとめちゃくちゃです。
約束を守れない男がわざわざあなたを助けようとしているとは思えませんね。
失礼ながら、おカネを騙し取ろうとしているとしか思えません。

お礼

真剣に考えて頂きまして、ありがとうございます。そうです、養育費と賃料を相殺という事です。今回の話しですが、公庫へのローン返済が滞っており、競売にかかる寸前みたいで、公庫には自己破産になる話をし、競売で売れる金額より高く売れるし、回収も早いので、公庫側にとっても良い事になると交渉している。前夫は競売にかかっていくらになろうがオレには関係ないが、子供の為に何とか話しをつけるつもりだと。購入できたとした場合、お金が前夫に行かず、公庫が回収すると言うことです。わかりずらい説明ですみません・・・

回答No.2

a12b12

住宅ローンを払うと約束して離婚したのに
物件を買わなくてはならないのはおかしいと思います。

お礼

お礼がおそくなりすみません。お気にかけていただきありがとうございました。

補足

そうなんです、おかしい話しなんです。けど、払えなくなってしまって今回の様な話しに・・・愛人つくり、家を出て、別居が続き、生活費もなく、そんな人に養育費は期待しないでおこうと。前夫名義のマンションなので、住宅ローンは払うだろうと言うことで念のため賃貸契約を結び、子供が成人するまでは住む事で調停で合意したんですけどね・・・慰謝料は賃貸契約の保証金代わりでした。調停の公の文書には記してもらいましたが、短期賃貸借は保護されないし・・・で、購入しかないかと。競売で入札は、むずかしいと言われていますし、住宅ローン組めないと無理だし。。。だらだらと勝手な話いが長くなってすみませんでした。

回答No.1

fujimonn

譲渡させれば済む話じゃないの？購入しなきゃいけない理由がわかんない。

お礼

お礼がおそくなりすみません。お気にかけていただきありがとうございました。

補足

公庫で借りた住宅ローンの残債が1,600万円と銀行の住宅ローンがたぶん300万円ほどほどあるので、譲渡されても私にはその金額の住宅ローンは組めませんし、標準価格（同じマンションで売りに出ている物件の価格）が1,200万円なのでそれ以上で購入するつもりはもちろんありませんので・・・それだったら同じマンションの物件の購入を検討した方がだんぜん安いのです。今回は公庫に自己破産する事を話し、競売価格より高く、そして時間も短縮して回収できるからと、交渉しているらしいです。わかりずらい説明ですみません・・・