- ベストアンサー
土地活用でアパートを検討しています
都内に90坪の土地を所有しておりまして相続税対策に土地活用できないか？ と大和ハウスに相談しました。するとD-Roomのアパートを7000万で建てれば 相続税が半分になり、利回りも8.7%で回せますよとのプランを提示されました。 都内と言っても田舎っぽいところなので(地下鉄の終着駅から徒歩6分)、新築時はよくても 10～20年後は古びて賃貸がつかないのではないか？と心配です。 20～30年一括借上げしますと言われましたが、それって地主の背中を押す ための営業トークなんですよね？ 今は人口減少でアパートは供給過多の状態 ですからやはり相続税対策といえどもアパートは建てないほうが良いでしょうか。
- tsuruharu
- お礼率64% (420/655)
- 賃貸・アパート
- 回答数5
- ありがとう数5
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
もし利回り8.7%の分母が建築費のみ（土地代は考慮せず）としたら、あまりに想定利回りが低すぎます。 もし、それが満室想定の計算だとしたら論外とだと思います。 土地の条件が悪い（そもそもアパート経営に向いてない土地）か、建築費が高すぎるか。 単純に事業として言えば、それなりに条件が良い土地を持っていて、建築費のみが投資額なら、想定利回り15%くらいは普通ですし、20%超えるのも、そこまで珍しくはないと思う。というか、それくらいの想定利回りがないならやらないほうが良いと思う。 相続対策ということで、本気で儲けるつもりはない、と足元見られてるのでは。。 相続対策として、相続税とセットで考えると、事業性は多少低くても構わない、という計算も成り立つのかもしれませんが。。
その他の回答 (4)
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
私の親戚の者が相続税対策も兼ねて、10年前に市の要請と支援を受けて介護老人ホームを建てました。母親の痴呆症のためでもありました。介護費用も安いので、近隣の住民から感謝されています。20年前にはその父親が市の要請と支援を受けて神戸地震の被災者のために8階建ての賃貸マンションを建てました。 大和ハウスのアパート経営ような損得の貧弱な発想ではなく、社会的な賞賛を受けるように資産を使ってください。
- satoshino
- ベストアンサー率31% (61/192)
＞利回りも8.7%で回せますよとのプランを提示されました。 低いです。 １０年以降でも低いです。 例えば１０戸ですと１年で１００％入居で１２０部屋です。 しかし退去や入居で５部屋から１０部屋は空くと考えなければなりません。 また、３０年から３５年後に解体する費用も考えなかればなりません。 また、自己資金はいくらありますか？ 単純に考えてください。 例えば 7,000万円を２５年で返済すれば3,000万円の利息です（例えば３％） これが銀行の儲けです。 質問者さんは、２５年でいくら儲かりますか？ 計算してみてください 儲かるのは建設会社と銀行だけです。 その土地の評価で本当に相続税が課税される可能性があるか？ 確認する事をアドバイスします。
お礼
ありがとうございました。
- chigaitakanoha
- ベストアンサー率47% (211/443)
不動産業者の薦めでアパート経営されるのはオススメしません。 おっしゃる通り、全て営業マンのセールストークです。 建物を建ててもらって利益を出し、一括借り上げで利益を出します。ビジネスですから損の出るような事に手を出しませんよね。 借り入れをして利回り8．7パーセントという数字ではそのうち持ち出しになるでしょう。10パーセントでも余程うまく回さないと利益は出ませんよ。 立地としては全然問題ないと思います。 駅に近いのは魅力的ですし、都心から離れていても、古い物件でも借り手はいます。 問題は維持管理や近隣物件との差別化（賃料含め）、そしてなによりも良い仲介業者を見つけて長く良い信頼関係を続けることです。 一括借り上げは、一見手間がかからず安心なように思えますが、その分想定賃料は低くなりますし、空室率が上がれば賃料を下げられ、経年劣化などの修繕も業者のいいなりのような形でどんどん進められ経費がかさんできます。 そのような状況で利益を出すのは至難の業でしょう。利益が出るのは業者だけ。 まずはご自身でアパート経営のノウハウをきちんと勉強し、関わってくる業者と対等に話しを進めていけるように頑張ってください。 経験値も必要ですが、いち経営者としてそれなりの努力が必要です。
お礼
ありがとうございます。 そうですか。立地はよいですか。 実は借金はするつもりはなく建築できるだけの現金を持っているので 持ち出しのリスクは低いのですが、勉強して参考にさせていただきます。
- aahanako
- ベストアンサー率45% (81/178)
知人が相続税対策でアパートを建てて最初は満室となりましたが５年で空室が目立ち始め借入金が返済できなくなって自己破産しました。 長期の一括借り上げの契約をしても５年以降は一方的に賃料の値下げをして借入金の返済に詰まることもたくさんあります。 裁判で争われることも多いようですが、地主側が勝った例を私は知りません。 契約に賃料の変更特例があってそれが認められるようです。
お礼
ありがとうございます。 そのハウスメーカーは大手ですか？ 立地は地方ですか？都内ですか？どのくらい賃料を下げられましたか？ 補足で教えていただければ幸いです。
関連するQ&A
- アパート経営の件
現在約６０坪の土地で駐車場を営んでおりますが専属の税理士さんの勧めで相続税対策と年金対策もありアパート経営を検討しています。いわゆる「一括借り上げ方式」というやつですが少し不安もあります。まず一括借り上げというのは「売上保障」ではないのではないかと思うからです。 まして今でも賃貸マンションは供給過剰のようですし今後人口減少社会になってゆきます。たとえ新築のときは入居率も１００％だとしても何年かすると入居率も下がってくるでしょうし家賃も値下げせざるえな状況になってくるような気がします。どなたか実際にアパート経営に携わっている方もしくは 不動産関係の方でも結構です。アドバイスをお願いします。
- 締切済み
- 資産運用・投資信託
- 土地の有効活用について教えてください
母親の土地を相続しました。 現在は姉のアパートが建っており、相続税分の地代をもらっているだけなのでまったく活用できていません。 土地の所有権は変えずに、うまく活用する方法はありませんか？
- 締切済み
- その他(暮らしのマネー)
- 先祖の土地にアパート経営
最近になって父がアパート経営を考えています。 代々受け継いできた畑ですが市街化区域と言うのでしょうか？の、区域の 田んぼも農薬散布などを嫌がる人も増え田んぼをやりずらくなったからと、宅地並みの課税？をされているそうで、お米の収入より税金のが高いのです。と、のちにくるであろう相続税対策です。 田んぼが点々とありましてその一部分を今回大手の一括借り上げの会社でたてようと思っています。 アパートによさげな場所がもう2箇所くらいあるのですが、 すぐにでも建てる方向にした方が後々にいいのでしょうか？？ （相続税などで・・） ちなみにわたくしは嫁です。夫の父の土地です。夫にはあと二人姉がいます。父の土地などの評価価格？？は1億円以上くらいはあるそうです。 父はいい年齢ですがまだ元気です。先祖の土地を守りたいのです。 乏しい情報ですがお知恵頂きたいです。お願いします。
- ベストアンサー
- その他(投資・融資)
- 土地有効利用について、借家かアパートか、IDEA教えてください。
土地有効利用について、借家かアパートか、IDEA教えてください。 【アパート（ダイワ）で３０年借り上げ】 建物代 ８、０００万 部屋数 ８部屋（１LDK） 月の管理費 収入の５％ 部屋代予定 ５万５千円 【地元の建設会社の貸家】 http://www.hiraki-h.com/ 建物代 平屋２軒分 １，１００万 月の管理費（地元の不動産）５％ 部屋代予定 ６万円 効率的にはアパートの部屋数が多い方がいいように感じますが、今の景気土地の価値等を考えると貸家がいいように感じます。 アパートは年数による値崩れが貸家よりも早く、需要も減っているように思います。 そこで、貸家を検討していますが、固定資産税などの必要経費はアパートと貸家はかわってくるんでしょうか。 その他、なにかご助言ございましたらよろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(投資・融資)
- 2筆の土地を合筆したほうが相続税が安くなるのか
父名義の土地1筆と母名義の土地１筆が接してあります。母名義の土地には築４０年のアパートが父名義の土地は駐車場（アパートの入居者用ではない）です。 相続税対策としてアパートを取り壊して新築のアパートを建てたいのですが、この場合２筆を合筆して共有の土地として、そのうえに共有のアパートを建てたほうが相続税対策になりますか？ 父が亡くなった場合更地の評価となるのでそうかんがえたのですが。。
- 締切済み
- 財務・会計・経理
- 借りてる土地の問題について
数十年前に親が借りている土地にアパートを建て家族で住んでいます。 毎年地主さんに地代を払ってます。 両親が死んだら出て行くつもりですが更地にしないでアパートをこのままにして出て行って法律的に良いのでしょうか？ 更地にしないと土地の価値はなく地主さんは非常に困ると思うのですが昔の大雑把な契約書なので出て行くときの条件など入ってないようです。 アパートは人に貸せないようなボロで親の遺産は相続しません。 宜しくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 土地の相続対策
相続税の対策についてお尋ねします。 自宅以外に父名義の土地があり、現在は駐車場・借家として使っています。 父に万が一の時は私と妹が相続することになりますが、 現金ならともかく土地を貰っても納税が難しく結局手放してしまいそうです。 できるだけ手放して欲しくないと父は言っているのですが・・・ 現在、相続の対策も兼ねてアパートを建てる話が出ています。 ただ、ローンの不安・入居者の不安などあり父も私たちもあまり乗り気ではありません。 かといってかわりの相続対策も思い浮かびません。 自分なりに検索してみましたが、養子縁組やアパート経営ぐらいしか対策が見つかりませんでした。 このほかにこんな方法があると、ご存知の方がいましたらよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 土地の活用
畑（宅地にもできる）を父が持っています。 大○建託という会社の営業の人がきて、有効活用を勧めてくるのですが、アパートを建てるというプランを持ってきました。 （１LDKと２LDKの部屋で１階部分に玄関、２Fの戸には玄関に入った後内階段で二階にあがるというタイプで、一棟８戸で、家賃は５．５万円、駐車場代３０００円、自己資金６００万で、３５年ローン） 一括借り上げで、管理は大○建託の方でする、30年の家賃保証とかいろいろ言われてるらしいのですが、 過去の質問などで、自分なりに調べたところ、不動産関連の知識のなさから結構リスクが高いと感じています。 （30年保証なんて口だけだとか） 現在は父の名義ですが、30年なりのローンなどを組むとなったら、 最終的には相続する私自身も無関心ではいられない状態です。 父が言うには、年間10万ほど、収入を生み出す土地ではないのに税金を支払っている土地（固定資産税？）なので、 少しでも収入になるのだったらいいという感じで、やる気になっているようですが、かなり心配です。 営業マンから、私自身にも直接話を聞かせてもらう予定でいるのですが、断りたいと思っています。 ただ、やる気になっている父や、知識の豊富な営業マンに対して どのような点で注意すればいいのか、わかりません。 とても曖昧な状態ですが、注意点や計算方法等アドバイスをお願いします。
- ベストアンサー
- その他(投資・融資)
お礼
分母は建築費のみです。ということは、ぼったくりに近いということですね。 なるほど、ありがとうございました。