不動産投資に関しての質問（借地権かつ1970年物件
知り合いの不動産屋さんから不動産投資物件のお話を聞きました。
今ある物件として
売価2400万（20年の借地権）
商店街の裏（商店街の通りには面していない奥まった所の商業用地）
築年数 1970年/借地権20年（旧借地法）
路線価格から見た土地だけの借地権料金＝1,350万円程度
1F 店舗 3件 内2つ賃貸中 1つ空き
2F アパート 2件 内1つ賃貸中 1つ空き
月次収入 上記条件で、17万円程度が収入
空きが埋まれば30万程度の収入（地代を減額して計算しています）
と言うお話を紹介されました。
2000万程度まで値切って、現在の貸し出し状況で回した時が約10%程度
全室が埋まれば20%弱の利回りになるのかな？と思いますが。
こういうのってどうなのでしょうか？
路線価格から見た土地だけの借地権料金＝1,350万円程度と考えて
出口戦略として建て替えはせずに、1350万では売却出来ると考えると、
650万が建物コスト
年間200万の利益で650万円をカバーするには3年強
また、20年後の再契約料金って幾ら位になるのでしょうか？
今あるマンションの収入（利益）が8万程度あるので、合わせたら一先ず生活だけは出来るレベルですよね？
注意点等も含めてアドバイスいただけたら助かります。
不動産屋さん曰く 1,350万とかなら、不動産屋さんが買う（他には紹介しない）そうです。
そりゃ、10年運用して、10年後に1350万で売れれば10年間毎年200万利益産みますものね。
1500万～1600万でも、売りに出たら１～２ヶ月もしないで即売出来るそうです。
何処らへんが落とし所のお値段なのでしょうか？
諸経費込みで１８００位まで値切れたらお得かなぁともうっすら考えています。
補足なのですが、
給与所得もそこそこあるため、（2200万程度）
年間２００万程度の利益に対しての税金も来ると思うので
所得税40%のリミットまで来るし、翌年の住民税も合わせると50%消えますか？
そうすると、投資金額回収までの期間が6～7年になっちゃいますか？
この場合妻名義で購入する等もありえますでしょうか？
妻は専業主婦なので、現在扶養に入っていますが、扶養控除が無くなっているはずなので、
年間収入200万程度を持たせても平気かなぁ？とか考えています。
お礼
回答ありがとうございます。 よく分かりました。