まだ悩んでます。新築より150万安いだけの中古。

質問

すみません、またまた質問というか意見をください。
2800万の中古物件の購入で悩んでいます。
築6ヶ月、2駅アクセス可能どちらも駅徒歩10分、実家から徒歩15分の物件です。
○悩んでるポイント
1.築半年、新品同様といってるわりには、壁に一ケ所凹みがあり、キッチンなどもよほど掃除をしていないらしく汚い。
2.シックハウス対策の法の施行前の物件なので、24時間換気システムがなく、シックハウスへの配慮が心配。
3.同じ建て売り業者の同じ分譲地での新築より300万は安いと思っていたのに、調べてみると200万しか安くなっていない。（新築時3000万円）
仲介手数料で100万近くかかって諸費用込みで3000万ちょっとですが、新築で購入しても3150万ちょっとのはずということが建て売り業者との話で判明しました。またその業者の物件は値引き幅が100万までは設定してるようで、値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいますとのこと。新築より50～150万しか安くなっていないということ。
4.1～3によりお買得物件とは思えません。ですが、現実的にはその近辺で残ってる新築は高くて手が出ません。
5.売り主側（売り主の不動産側？）はすっごく強気で、値切れません。80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。
6.いいな、と思う点は8万の工事費がかかるセキュリティ、ケーブルテレビ付。
7.前回質問させてもらったとき指摘された「築半年で家を手放す売却動機」は、「子育てが大変なので実家の近くに新築を購入する」だそうです。
しかし実家は同じ区で自転車で10～20分の距離。しかも値切れない理由は、ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうからだそうです。どんな資金計画して家を買ったんだか!しかもそんな近くの新築に買い替えるなんて。

いろいろ書きましたが、みなさんはどう思われますか？みなさんの意見を聞いて参考にしたいのでよろしくお願いします。

回答No.7

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、昨日投稿したjixyoji-ですσ(^^)。

●築半年、新品同様といってるわりには、壁に一ケ所凹みがあり、キッチンなどもよほど掃除をしていないらしく汚い。

昨日の質問から1日で判明しているという事は一級建築士などの代理人を通してではなく直接googoopandaさんがご覧になったんですね?そうなると他にも専門家から見れば何かある気がします。ここはちゃんと一級建築士などの代理人に購入希望宅の監査を御願いした方が無難だと思います。

●シックハウス対策の法の施行前の物件なので、24時間換気システムがなく、シックハウスへの配慮が心配。

いつぞやＴＶで特集されていましたが24時間換気システムは専門化曰く【効果はない】そうです。問題は喚起ではなく建築物で使用されている化学薬品系のものをどれだけ使用しているか,もしくは一切していないかで変わるそうです。よって24時間換気システムはあまり意味がありません。

下記番組ＨＰの"過去の放送内容"で2003年9月27日放送【「家が穴だらけ？“換気扇の義務化”って知ってますか？」 】をクリックしていただければ詳細がわかります。

「報道特捜プロジェクト」
http://www.ntv.co.jp/tokuso/

●同じ建て売り業者の同じ分譲地での新築より300万は安いと思っていたのに、調べてみると200万しか安くなっていない。（新築時3000万円）
仲介手数料で100万近くかかって諸費用込みで3000万ちょっとですが、新築で購入しても3150万ちょっとのはずということが建て売り業者との話で判明しました。またその業者の物件は値引き幅が100万までは設定してるようで、値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいますとのこと。新築より50～150万しか安くなっていないということ。

('';)ウーン,まず新築より300万円安いと思った理由はナンでしょうか?ましてや最終的に新築購入価格よりも50～150万円程度しか変わらないのに,中古物権である為に【住宅の品質確保の促進等に関する法律】の10年間の瑕疵担保条項の適用除外に当たるのではあまり割に合うとは思えませんね。それに1.にあるように物権の品質の低さを考えるとその値段で購入するだけの価値があるとも思えません。やはり代理人を通して監査を徹底してすべきですね。

●1～3によりお買得物件とは思えません。ですが、現実的にはその近辺で残ってる新築は高くて手が出ません。

思うにgoogoopandaさんが"素人"だから足元を見ている気がしてならないですね(~ヘ~;)。代理人を通じて交渉すれば300万円以上は安くなると思います。

●売り主側（売り主の不動産側？）はすっごく強気で、値切れません。80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。

(-_-)ウーム,どうでしょうね～。私には不動産側の【セールストーク】にしか聞こえない気もしますが...（；￢＿￢）。

●いいな、と思う点は8万の工事費がかかるセキュリティ、ケーブルテレビ付。

大体ＣＡＴＶの相場は\30,000-前後なのでそれを考えると\50,000-のセキュリティとはどんなセキュリティなのでしょうか?またＣＡＴＶは月額\5,000-近い通信料とセキュリティも維持費がかかると思います。この点も配慮すべきですね。

ただＣＡＴＶをお考えのようですが最近はＦＴＴＨ(光ファイバー)も同業他社の競争で月額料金3ヶ月無料,基本工事費無料など色々キャンペーンを行っています。下記ＨＰを参照してみてください。

「ＲＢＢＴＯＤＡＹ」
http://www.rbbtoday.com/

「\価格.com ブロードバンド\」
http://kakaku.com/bb/

●前回質問させてもらったとき指摘された「築半年で家を手放す売却動機」は、「子育てが大変なので実家の近くに新築を購入する」だそうです。
しかし実家は同じ区で自転車で10～20分の距離。しかも値切れない理由は、ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうからだそうです。どんな資金計画して家を買ったんだか!しかもそんな近くの新築に買い替えるなんて。

なんだか"きな臭い"ですね（；￢＿￢）。まず『子育てが大変』だという割には実家で祖父母に面倒を見てもらうのであれば新築を購入するより実家を2世帯にするのが妥当ではないでしょうか？それにその売主のお子さんは何人いて,何歳でしょう？もし0～5歳までであれば幼稚園,保育園の位置とその売主側の位置関係,売主の旦那と奥さんの職業(奥さんが専業主婦かどうか),会社の名前や場所,などある程度わかりそうな事は調べるべきですね。特に奥さんが専業主婦であるなら"子育てが大変"という理由付けにはならないと思いますね。

(-_-)ウーム,しかも売主の実家は『同じ区で自転車で10～20分の距離』なんですよね....何か"裏"があるきがしますね(・_・;)。『ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうから』値切れない,という割には同じ区に似たような新築を購入しようとする事と整合性が取れないですね。余程の『資産家』であるならわからんでもないですが,売主は"ローン"で購入していますしそうではないでしょう。ただこんないい加減な返済計画で家を購入,半年で売却する神経がちょっと理解できないですね _(‥;￠…。

特に気になるのが以下ですね。

・『購入半年で壁に一ケ所凹みがあり,キッチンを掃除をしていないらしく汚い事を見ると購入してから愛着の無さが伺える。』

・『現実的にはその近辺で残ってる新築は高いというが逆になぜ購入希望の家が周辺区域の物権より安いのか？』

・『3.の"値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいます"と不動産側が言っているにもかかわらず,5."80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。"というのは明らかに論理矛盾している点。なぜ80万円の値引率で購入者がいるにもかかわらずgoogoopandaさんに100万円の値引きを提示しているのか？』

・『7.の売主の売却動機の矛盾,整合性の無さ』

個人的な見解ですが"きな臭い"案件という感じがしますね（；￢＿￢）。googoopandaさんもこの案件に約3,000万円という莫大な投資をお考えであるならまず"プロを雇う"事で地盤を固めるべきです。相手の不動産側も海千山千で生き残ってきているわけなので素人がやすやすと太刀打ちできません。

それに今急いで自宅を購入する"明確な理由"は何なのでしょう？今土地の値段も14年程連続で下落しており,また3年ほど前のマンションブームも今沈静化し逆に余剰になっているようで格安で手に入れることも可能になっているそうです。また物が売れなくなっている事で今"賃貸"や"リフォーム"が注目になっています。下手にローンを組んでしまうよりももっと包括的にプランを設計なさっては如何でしょうか?3,000万円近い資金は取り戻すのは早々できるものではないので徹底してリサーチしてから着手する事をお奨めします。

それではより良い住宅環境である事をm(._.)m。

お礼

↑つづきです
＞なぜ購入希望の家が周辺区域の物件より安いのか？
新築分譲のときに、2800～3600万くらい、広さや立地などで値段にばらつきがあったみたいです。その物件はもとは3000万なのでやや休い物件だったのでしょう。いま売れ残ってるのは広いのが3400～3600万、角地が3200万というかんじです。広さや場所から、妥当な価格設定かなとは思います。
＞なぜ80万円の値引率で購入者がいるにもかかわらずgoogoopandaさんに100万円の値引きを提示しているのか？
これは私の書き方が悪かったみたいです。整理すると1.今回、その中古物件を仲介業社に80万引きなら買うといってる人がいる　2.その中古物件をもともと建てた建て売り業社は、もとの販売価格から100万ほど値引きしてくれる。1、2の業者はもちろん無関係です。論理矛盾してませんよね？
＞今急いで自宅を購入する"明確な理由"
賃貸に払い続ける家賃がもったいないこと、犬を飼いたいことです。大きめの犬が飼えるならマンションでもいいし、もっと安い中古を買ってリフォームするのもいいと思うのですが。
実際、今回の物件よりかなり劣る物件（築年数、広さ、設備などすべて劣る）が、2800万で実在し、それが相場なのだと思います。
低金利のいまのうちに固定でローンをくめばそれほど損ではないかと思うのですが、やはり今は家は買い時じゃないんでしょうかね？よくこういう質問ありますけど、やっぱり欲しいときが買い時かなというのが私なりの結論かなぁと。
もちろん、徹底してリサーチ＆推考するようこころがけます。後悔したくないですものね。

それにしても一般人とはとうてい思えない、適格で詳細なアドバイスをどうもありがとうございました。

補足

jixyoji様、またまたありがとうございます。
お礼の長さ制限にひっっかかってしまうので、わけて書かせて頂きますね。
まず、仰る通り一級建築士などの代理人を通してではなく直接私が見ました。内覧させるためにわざわざ仕事を抜け出して帰ってきてるとかいうので、何度も、しかも一級建築士などの代理人に監査をしてもらうのは、買うってきまったわけでもないのに気がひけます…。買うならいいのですが、監査の結果、買わないってことになったらまたモメそう…。でも弱気になっちゃダメですよね。
＞新築より300万円安いと思った理由
私の思い込みです。そこの建て売り業者の資料をみて、その中古物件のもとの値段は3100万だと勝手な推測を…。でも○号地とかで値段が違ってて、ただの勘違いです。反省。
＞代理人を通じて交渉すれば300万円以上は安くなると思います。
本当ですか！！なんて希望のもてるお言葉。
セキュリティだけで8万です。その会社のHPで調べたら最低の工事費が7万で、オプションもついてるから8万くらいかな？ってかんじです。ケーブルテレビはどこの何かも知りません。工事費が無料のやつだったりして。
＞売主の旦那と奥さんの職業(奥さんが専業主婦かどうか),会社の名前や場所,などある程度わかりそうな事は調べるべきですね。
そこまで調べるのですか？？私はプライバシーとか気になって何もきけません、職業さえ知りません。仲介不動産屋には「子育てだからってわざわざ買い替えてまで区内で引っ越しするとは思えないと」と言ってみましたが、「親に預けるとしたら送り迎えも大変だからふつうでしょう」とのこと。私は子供なしなのでわからないけど全国の自分で頑張ってる母たちの立場は？ってかんじ。
＞ただこんないい加減な返済計画で家を購入,半年で売却する神経がちょっと理解できない
そのとおりです。しかも更にまた買うなんて…。

回答No.1

miumiumiu

1
ご自分できれいにしようと思ったら大変ですよ！
でも業者に頼んだらうん十万かかるかもしれません。
２
何か身体に症状が出てきてからでは遅いですよね。
３
嘘をついてまで売ろうとしているのはなぜなんでしょう？
４
そこだけ安いというのは何かあるって思わないといけませんよね。
５
だいたいそう言いますよね。
６
セキュリティ、ケーブルテレビはキャンペーンとかがあると無料でしてもらえることがあります。
７
う～ん、においますなぁ・・・。

私だったらやめておきますね。
甘い話に落とし穴は必ず付いてきますから・・・。

お礼

素早いアドバイスありがとうございます。
3は嘘はつかれていないんです、私がこの広さでこの業者のこの立地ならこの値段だろうと予想していただけで。
4は、そこだけ安いわけではなく半年前には安い物件が5件以上あったのですが、今となっては高いものが売れ残ってるようです。他の業者も建て売りしていますがやっぱり、もう少し高いみたいです。
7は、、、やっぱにおいますか？う～ん。

冷静に、客観的に考えてみます。シンプルでとっても的を得たアドバイス、ありがとうございました。