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築35年のマンション購入で悩んでいます。

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お礼率 86% (77/89)

大分県ですが築35年のマンションを購入しようか悩んでいます。

諸経費込で260万円程度の物件です。

ですが、配管の取り換えは建って以来、一度もしておらず、
修繕したと言えば10年前に外壁を塗り替えただけです。

現オーナーさんに部屋を見せていただきましたが、
部屋の中は綺麗でそれほど古い印象はありませんでしたが
今後配管の交換修繕、10年もすれば建て替え、あるいは取り壊しになると思います。

ネットで調べると古い物件は修繕時に一時金で多額の請求をされるという話を聞きますが、
実際にそのようなことはあるのでしょうか?
せっかくの安い物件なのにそこから修繕一時金で数十万、取り壊し費用で数十万とかかっていくと
割に合いません。

古いマンションに住まわれている方で、
実際に修繕一時金、取り壊し費用で多額のお金を請求された方いらっしゃいますでしょうか?
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回答 (全6件)

  • 回答No.5
レベル13

ベストアンサー率 35% (454/1285)

 私は40年のマンションを購入しましたがこの手の公団型マンションの寿命は未知の領域に突入しており一般的に将来こうなりますとは言えないのだそうです。現に私の近所の2つの対照的な物件があります。ヨーロッパのアパートのように100年使えるものも出てくるでしょう。20棟の5階建の解体は2000万でできるんじゃないですか(概算だけでもプロに聞いてください)。とすると各戸100万足らずを追加で払って土地の代価を受け取って追い出される。これが一般的な範囲で最悪の(形容が論理的でありませんが)シナリオです。通路も駐車場もあるでしょうから土地の代価は占有面積の1/3はあるでしょう。リスクは無限ではなくある程度予知できます。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

実際に築40年の物件に住まわれているのですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

今回購入を考えている物件は今までに配管の交換をしていないので
今後確実にそういう時期が来ると思います。
配管はどうしても業者にしてもらう形になると思うのですが、
ネットで見ても概算でも載ってないから不測の事態の出費が計算しにくいです。

良ければ二重床になってて床を剥いだら配管のタイプか、
最悪の場合、コンクリートに貫通してるタイプだと思います。

近々管理人さんにそういった仕様書を見せていただこうかと思います。

今、住まわれている物件に住まわれていて、
配管の交換や不測の事態が発生して一時金の徴収が発生したことはありましたでしょうか?
投稿日時 - 2013-06-01 00:45:23


  • 回答No.6
レベル13

ベストアンサー率 35% (454/1285)

 これから入居しようという人こそ、水道管が古い水道管を換えなくちゃと考えます。40年住んでいる人は平気で水を飲んでいますよ。土に埋めた水道局の本管でさえ耐用年数は40年で実際の交換はそれ以降です。水道管や200V電源の敷設など所有者の半数の賛成が必要で、こんな問題で従来の住人と新来者が共感できるはずがありません。解体費用を積み立てることが住民の懸案であるはずで、漏水しない限り水道管を換えようなんていう議論はありえないと思います。新しい水道管が好きなら新しいマンションを買うことです。私だったらアルカリイオン整水器を使います。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

水質に関してはそれほど問題視していないのですが、
問題は水漏れを起こした時です。
その時になって工事費100万単位かかると痛手になります。

自主管理物件のため管理会社がありません。
役員が20戸の中で決められるので素人でマンションを運営しています。
そのため良くも悪くもアバウトな印象は受けます。
困ったことに竣工図が紛失しているみたいで配管が床を剥がしてすぐにあるタイプか、
コンクリの中を貫通しているタイプか不明です。

床を剥がしてすぐに配管があるタイプだと30万円程度と聞いたことがあるのですが、
コンクリを貫通しているタイプだとどのくらいの費用を考えておくと良いのか不明です。

まだ所有しているわけではないので業者に見積もりに来てもらうわけにもいきません。

現状の懸念としては解体費と配管の工事費です。
それが解決できれば購入しようと考えています。
投稿日時 - 2013-06-03 00:58:22
  • 回答No.1
レベル14

ベストアンサー率 25% (1154/4593)

>修繕時に一時金で多額の請求をされるという話を聞きますが

あり得るでしょう。

大規模修繕が修繕積立金で収まらなければ

越えた分は区分所有者で負担ですから。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

状況によって金額は変わるのでしょうが、
経験したことのないことですので数十万単位なのか、数百万単位なのか
見当がつきません。
車検みたいに8~10万円程度と大体の相場が分かれば判断できるのですが・・・。
購入してから100万円の徴収とか言われたら・・・。

買ってからこんなはずじゃなかったと泣いても仕方がありませんし・・・。
悩みます。
投稿日時 - 2013-05-28 22:52:45
  • 回答No.2
レベル13

ベストアンサー率 35% (454/1285)

 内装はどんなにボロでもリフォームでなんとでもなります。重要なのは外壁が船底ほどの防水性があり雨がまったく染み込んでいないことです。外壁の補修が完璧でまったくひびなどが見えないようならまだ先が見えないほど寿命があります。雨が染み込むようならすでに鉄骨は錆びており建替えです。

 金で重要なのは物件ごとの修理積立金の残高と毎年の増加です。みなさんのマンションはどうですかと一般論を質問してもしょうがない。私のマンションは修理積立金が月8000円で、80世帯で現在1300万が積み立てられており外壁の補修が良いのでまずまずです。すぐ近所のマンションは最近まで修理積立金が月300円でしたが外壁の崩落事故を起こして隣家を壊し、修理積立金残高は赤字となって積立金を値上げしましたが外壁崩落の危険は急には解決できずお先真っ暗です。解体する以外に修理の方法は無いでしょうが住民が負担するしかない。修理積立金残高はプライバシーであって外部に漏らしませんが真剣に買おうという人には耳打ちします。毎年の修理をこなしなお解体の時期までに解体費用が積み上がらないようでは失敗マンションですから、そんな物件は買わずに借りることです。

 古いマンションでもうひとつ重要なのはインフラです。2線式電源では契約を変えても最大30Aで、エアコン3台に節電型ウォシュレット(1.2kW)、電子レンジ、電気ポットと足してゆくともう電力枯渇です。30A でどう暮らすか、または三線式に変更することが許されているかどうか、確認が必要です。私はバッテリーとインバーターで電灯線-電池のハイブリッド電源にしようかと真剣に考えています。

 もうひとつは水圧です。最近の流行は加圧ポンプですからマンションでも水圧がありますが、古いマンションでは屋上のタンクからの落下圧力のみで、上の階では水圧不足で給湯器が点火しなかったりアルカリイオン水や洗濯機の水がちょろちょろしか出なかったりという問題も生じます。室内に加圧ポンプを置けば解決できます。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

10年程前に外壁塗装をしており、外観の見た感じですと目立ったひび割れなどないように思えます。
ただそれでも35年経過していますので少なくとも20年後には建て替えか取り壊しになると思います。

それまでの間に修繕一時金と解体費で手出ししなければ
良いのですが。
ちなみにこのマンションは自主管理物件ですので積立を含む管理費が3000円でとても安いです。
全20戸のマンション、と言っても県営住宅みたいな5階建ての建物ですが
現在750万円の積み立てがあります。

住人と話をすると今までに修繕一時金で手出しをしたことはないと言います。
ですが、修繕は10年前の外壁塗装のみで今後配管取り替えや屋上防水、配水ポンプの修理、
やがては解体費などの問題が色々と出てくると思います。
その時に数百万の請求が来るととても困ります・・・。

安物買いの銭失いとなる危険もあるんですよね、
でも、このまま家賃を払い続けるんだったら安い持家持って蓄財したいんですよね。
投稿日時 - 2013-05-28 23:03:23
  • 回答No.3
レベル14

ベストアンサー率 37% (909/2438)

通常、マンションの大規模修繕は12年位のサイクルで実施されます。
というのは、屋上防水の保証期間が10年だからです。

まあ、10年の保証期間が過ぎたとしても、すぐに問題が発生するわけではありませんので12年位になるのです。

お尋ねのマンションで、一番問題なのはこの部分です。

10年前に外壁を塗り替えただけ、ということは屋上防水は実施していないのでしょうか。
全面防水を実施していないということであれば、個別に雨水の漏水事案は発生している可能性大です。
部分対応で済ましているのかもしれません。

現在、全てのマンションは「長期修繕計画」を策定するよう義務づけられています。
長期修繕計画とは共用部分の修繕で多額の費用を要する定期的な修繕の計画です。
これを見れば、今後どのような修繕をいつ頃実施し、そのために必要な予算はどの程度なのかが分かります。

そのマンションの仲介業者に依頼すれば入手可能です。

また、長期修繕計画の実施に当たり、その資金の積み立て状況は、そのマンションの「決算報告書」を見れば確認できます。
この決算書は1年に1回、必ず作成しなければなりません。

決算書には、そのマンションの1年間の収支状況の他、修繕積立金の年間額、これまでに積み立てられている額、修繕積立金の未納による滞納額などが記載されていますので、そのマンションの財政状況が一目で分かります。

これも仲介業者経由で入手可能です。

長期修繕計画と決算書を見比べれば、高額な一時金の必要があるかどうかがすぐに分かります。

長期修繕計画も策定していない、決算書も見せられない、というのであればご購入はやめておいた方が良いでしょう。

「260万円程度」とはいえ、一端購入してしまえば区分所有者となってしまいますので、毎月の管理費、修繕積立金の負担はありますし、固定資産税もかかってきます。

で、売却しようとしても260万では売れません。

十分ご検討ください。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

購入しようとしている物件は仲介業者が入ってない物件なんです・・・。
色々物件を探している時に知り合った個人の方が
それなら今は自分が住んでいない家があるのでそれを安くで売りますよという話なんです。

物件の雰囲気は古いですが、どこかレトロな感じがして気に入っています。
それに自分流に壁紙変えたり床材張り替えたりと夢が膨らみます。
それでも今後の修繕費や解体費などの問題が出てくると思うと悩みます。

実際に購入する場合は仲介業者を通して購入しますが、
現状では仲介業者がいません。
それに自主管理物件ですので当番制の管理者がいらっしゃり、その方に話を聞くと
どうも長期修繕計画がなされていないようです。
現状、5階建ての県営住宅のような集合住宅で戸数20戸で、積立は750万円だそうです。
その他住人に話を聞くと今まで修繕一時金などで手出しをしたことはないそうです。
問題が起きたら積立で補修をしているようです。

取り壊しまで20年間住むことができ、そのまま修繕一時金の徴収も解体費の請求もなければ
即買いたいのですが、もしもの時の多額の出費を考えると悩みます。

非常に分かりやすい回答ありがとうございます。
投稿日時 - 2013-05-28 23:15:57
  • 回答No.4
レベル13

ベストアンサー率 26% (319/1208)

私とこのマンションは築15年で、12年目に1回目の大規模修繕をしました。
修繕積立金の中で賄えたので一時金の負担はありませんでした。
管理組合で長期修繕計画を作成していて、それに基づいて、各戸に毎月、修繕積立金を負担してもらっています。

購入されようとしているマンションに、長期修繕計画書がありますか?
修繕積立金の会計報告書はありますか?
それを見せてもらって、判断材料にされたらどうでしょうか。
お礼コメント
poo-poo-

お礼率 86% (77/89)

ご回答ありがとうございます。

このところずっと悶々とした日々を過ごしています。
DIYが好きなのでインテリア雑誌を見て、壁紙をこうして床をこうしてとか夢が広がります。
その夢のあとに現実的な修繕費や解体費のことなどが頭をもたげ、
その夢と現実の天秤の支点に立ち、日々悶々としています。

ただ、頭の中で考えてるだけじゃ解決はしませんね。
オーナーさんに直接色々聞いてみます。

*この物件はたまたま知り合った個人オーナーさんが住んでいない家があるので
古い家で良かったら安くで譲るよという話が発端になっているので仲介業者さん不在なんです。
実際、購入する際は仲介業者さんを介してにはなりますが。

色々とアドバイスをいただきまして、まずは実地を知ろうと思います。
投稿日時 - 2013-05-28 23:25:45
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