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転貸しについて
賃貸に関する知識が無いもので質問させていただきます。 家主（以下A）は、飲食店をしている人に土地・建物を10年以上賃貸しております。その人（以下B）が、5年前に経営困難となり店を撤退し、Bが別の飲食業（以下C）を紹介してきました。当時、3者での転貸し契約に関しては行わず、Aは黙認してきました（口頭での連絡はあったものの、書類などかわしていない）。 今回、Cの店舗に修復工事が必要となり、BからAに修理の請求がきました。Cは、現在お店を占有しており、Bの所有物は一切ありません。 質問１）Aは工事費用をもつ必要があるのでしょうか。民法６０６条の１項によれば、Bが修復工事を行うべきではないかと思うのですが。 また、この際明らかになったのですが、これまでAはBから２０万の家賃をもらっていました（相場よりも低いし、経営困難になった際に家賃の引き下げに応じてます。２５万から２０万への引き下げ）。ところが、BはCに２６万円で貸していたことが明らかになりました。そこでAは、Bに家賃引き上げを２０万から２２万５千に行いましたが、同意が得られませんでした。 質問２）Aとしては、Bの利益額に関して不当（契約書など一切Aには来ていない）であると考え契約解除を考えています。その要求は出来るのでしょうか？口頭でBからCへの又貸しを黙認していましたが、これは許可した転貸しとなるのでしょうか。 質問３）Bとの契約解除ができなかった場合、AはBの不当利益が許し難く、何としてもBに家賃の値上げを実現したいと思っています。そこでAはBが家賃の値上げに応じなければ以下の方法をを考えています。 １）Cに３万ほどの請求をする。これは、CにBへの不当利得の請求権利を使わせるためです。 ２）又貸しによって、Aは想定外の事態が発生したことになり、AとしてはBとCの契約は無効であると考えます。したがって、AはCに立ち退きを要求し、その後AとCが直接契約を結ぶ。（AとCとは直接契約をしたい意向があるが、Bによりそれが出来ない状態である） 3)又貸しによって、Aは想定外の事態が発生したことになり、AとしてはBとCの契約は無効であると考えます。したがって、AはCに立ち退きを要求し、A,B,Cでまだかわしていない契約書を作成してBに値上げを要求する。 4)又貸しの黙認が許可に該当しないのであれば、BにこれまでAに報告せず利益を得ていた分の不当利益（Cと契約した時点で店はCが占有していたので）を請求する。 以上のような問題点があり、Aの対応を列記しましたが、いかがおもわれますか？？
- 310miho
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- kamaryu
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１）店舗の修復の内容が解りませんので回答できません。 建物の修繕ならＡの負担、ＡがＢに貸した状態以外での設備の修繕ならＢ，Ｃに責任のある部分ならＣが負担するべきでしょう。 ２）Ａが黙認した転貸によるＢの利益の金額はＢとＣ間の契約に基づくもので、Ａには関係ありません。 契約解除はＡＢ間の契約内容によります。 ３）上記のとおり、ＢＣ間の契約内容を原因としてＡがＢの賃料を値上げしたり、Ｃに根拠のないお金を要求する事はできません。 転貸を提案された際にきっぱりと断り、直接Ｃと契約を結ばなかった事でこのような問題が起きてきます。 ＡＢ間の契約書に基づき（転貸禁止となっていませんか？）Ｂと契約を解除し、Ｃに問題が無ければＣと直接賃貸借契約を結ぶ事をお勧めします。 転貸の黙認は許可にあたりますので、今回の事で飲食店を営んでいるＣに損害を与える事になれば、ＡＢ共に損害賠償請求をされる恐れが有ります。 貴方の理屈は失礼ながら無茶苦茶です。
- detekoiya
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私も、弁護士さんに依頼したほうがいいと思います。 住居と違って店舗の契約はどちらにとっても事業であり 契約書の内容等を詳細に検討した上でないと 対応を決めかねると思います。 転貸を認めていないといっても 黙認が結構長期になっているとのことですし 自分は経営不振を理由に賃料を下げさせておきながら 上乗せして転貸してるとか まともな相手じゃないのは明らかです。 いっそ、火事になって全部燃えてくれたほうが 面倒がなくていいやとすら思えます(笑) 最終的には、どれだけ腹を据えてケンカできるかだと思います。 追い出して収入がいったんゼロになっても困らないなら こんな連中には解約上等でとことんやったほうがいいですし たとえ値下げした20万でも収入が途切れたら困るのならば やんわりとやっていくしかないですし いずれにせよ、工事がされないことで商売に支障が出たから 賃料と相殺する、とか言わせないよう隙のない 対応をしましょう。
『損害賠償』も含めて弁護士に相談したほうが早いでしょう。又貸しも含めて“一筋縄ではいかない”相手と思われます。
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