不動産屋の応対に釈然としない想いでいます。

質問

新築購入後に発覚した「贈与税の問題」について、不動産屋の応対に釈然としない想いでいます。これは知識がなかった買い手側の責任なのでしょうか？詳しい方、ご教授お願いします。

共働き夫婦で新築を購入しました。2人ともお互いに個人事業主です。

ローン借り入れの際、当初は連帯債務でお願いしましたが、銀行側から「保証会社からの指示」ということで、夫のみの名義で連帯保証という形になりました。

連帯保証でも先に問題がないか不動産屋に尋ねたところ「離婚などの問題がなければ大丈夫」ということで、信頼してそのままお願いすることにしました。その後、登記の持分を決める時に「問題がなければ２分の１ずつで」という話で進めます。

契約時には、銀行さん、司法書士さん、不動産屋さんといる中で「夫名義の連帯保証で住宅ローンを組み、土地の持分は妻と２分の１ずつ」という登記契約を行いました。

しかし、先日の確定申告で住宅ローン控除の申請を行う際に「連帯保証では妻側の申請が書き込めない」ということに気がつきました。

そのことで税務署に相談したところ、

・そもそも借入れと持分が一致していないことがおかしい
・その状態では贈与税が発生する

と伺いました。その後、税理士さんにも相談すると、やはり「借り入れと持分が一致していないことがおかしい、修正してもらうべき」と言われました。「そのような形では、通常ローンも借りられない。よく借りられましたね。」ともおっしゃっていました。

贈与税に関してはまったく知識がなかったのですが、調べてみたところ確かに下記のような記述がありました。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4411.htm

そのことで、不動産屋にかけあってみたところ、

・そのようなケースは初めて。
・司法書士さん自身も同様に連帯保証で申告しているが、贈与税は発生していない。
・税務署の方に言われたのであれば、持分の変更手続きが無難。必要書類と約5万円で変更可能。

という回答でした。

関わった誰もが予測できなかった事態なのか納得がいかず「これは一番法律に詳しそうな司法書士の先生の誤りでは？そうであれば修正をお願いしたい」という旨を伝えたところ「司法書士の方はお客様の指示通りに動くのが仕事なので」と言われました。

現状、「登記の持分変更を、私たちの責任において行う」ということに、あまり釈然としない想いでいます。

そこで詳しい方にお伺いしたいのです。これは「事前に贈与税の知識がなかった買い手側の問題」なのでしょうか？また、何か良い解決はありますか？

お知恵を貸していただけると助かります。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
この手のトラブルは結構多いのです。まず銀行窓口と司法書士は職域外です。この2者は指示または希望されたとおりに処理するだけで、不動産の税務などの知識には欠けています。また責任を負う事もありません。
問題は業者ですが、この場合も夫婦で両者住宅ローン控除の申告適用を条件として、それが出来る旨の誤った回答を業者がしていたり、贈与税など発生しないか？業者に聞いたのに、発生しないなどと回答をしていない限り、責任を問うのはむずかしいでしょう。
業者ならその程度の実務知識を持つのは当たり前なのですが、宅建業法では、そこまで求められておりません。
＞そのようなケースは初めて
その営業マン？が初めての経験なのでは？個人への売買専門の業者なら、支出割合＝持分、連帯債務なら年収割合＝持分ぐらいは当たり前に知っていることですし、それを崩せば贈与税の課税対称なるのも当たり前のことです。経験と知識のある営業ならそのような持分登記をさせることは無いでしょう。残念ながらその会社なのか？営業なのか？経験が足りずに、知識不足だったのでしょう。

また、所有権分の2分の1を錯誤でご主人さんへ戻す登記だけ考慮している様ですが、そう簡単にはいかないと思います。銀行の設定契約書がご主人さんと奥さんの両名で契約しており、名義を変更する＝抵当権の設定契約も再度変更という面倒な手続きを要すると思います。現在のままでも抵当権の及ぶ範囲は名義が変わっても、土地建物すべてに及びますが、保証会社は変更を要求すると思います。これは銀行へ確認してください。

税務署に相談して税務署が把握している状況ですから、やはり登記は更正したほうが良いでしょう。
厳しいですが、ご自分のことですから、そうなる前にやはりご自分でも確認するなり、調べるなりすべき事ではあります。そういう意味では質問者さんの過失が0ではありません。自営されて、自己の税務処理などを行っている立場ですから、サラリーマンのように全くわからないということもないでしょう。

しかし私個人的には、その担当者はとても恥ずかしい不動産の営業マンだと思いますよ。取引主任者の資格取得に必要な知識ではありませんが、登記の際や資金贈与の際など誰かが的確なアドバイスを行わなければ、お客さんが損害を被ることになります。それが自己でわからないなら、税務署に確認するなり、会社の顧問税理士に聞くなりして、お客さんへ質の高いサービスを提供すべきですね。

回答No.1

LHS07

購入前に多くの人に相談するべきではなかったのしょうか