地主が変わるとき

質問

40代女性です。家は父の持ち家ですが、土地は借りています。
長年、近くに住んでいる地主さんに直接地代を払いに行くような感じでしたが、
先だってその方がなくなり、息子さんに代替わりしました。
２年ほどして突然、見知らぬ名前の会社から「～さんから土地を買ったので、地代について当社と契約する話し合いを」というような手紙が来ました。
長年、父は土地について「代替わりするときに相続税が必要になるから、安く売ってもらえるかもしれない」「自分から買いたいというと、高い値段で買わされてしまうので、向こうが頼んでくるのを待つのが兵法だ」というのが意見だったのですが、そういう話は出ませんでした。別の一角が売られ、家が建ち、新しい家族が済み始めたようです。

もとの地主さんはご近所なので、突然地代を上げるなど冷徹なことはお互いできない、という「人縁・地縁」がありました。
しかし企業となってしまうとそのようなことは期待できません。会社さんは大手金融の系列というか関係がある会社のようにも見えますが、「だから安心」ということはないと思います。
今回は前と同じ条件で契約できそうなことが書いてあるのですが、次の更新もそうなるとは限りません。

私は恥ずかしながら縁遠く独身で、介護が終わったら父にこの家を譲ってもらって自分の老後を暮らすつもりだったので、十数年後、独りになったときに企業さんが高い地代を払えと言ってきて、住んでいられなくなるかもしれないことが何より怖いです。パートさん程度の年収で働いているので、それを老後の資金に貯めているところですが、なかなか思うようにたまっていかず、年金もずっと払っていますが女独りだととても暮らしていけるような額にはならず、家を失うというのは生活設計が根底からくつがえされることです。
実際、斜め向かいの家に住んでいた老人が、地代を払えなくなって出て行くことになり、「更地にして返す」必要があったので、自分の家を解体するためにお金も使い、住みなれた家を離れ、狭いアパートで暮らしています。その地主さんが我が家の地主さんと同じ人かは分かりませんが。

・いずれにせよ、人縁・地縁のない企業さんとの契約で、10年後20年後も「大体同じような契約でずっと借りられますよ」というような契約は、できるのでしょうか。【【質問１】
元の地主さんとは、口に出して言わないまでもそういう暗黙の了解があったのですが。

・今このタイミングで買いたいと言っても、もう企業さんが一旦買っているのだから、前よりは高くなっていそうですよね。その場合どれぐらい高くなってしまったものでしょうか。【【質問２】】
できれば買ってしまうのがベストだと思っています。

・父は「どうなっても、住んでいる方が強いんだから大丈夫」と言いますが、それが居座る権利（本来出て行かなきゃいけない人が居座る）みたいなものだったら、私に実行できないと思います。居座る権利は具体的にどういう法律で、実行している人は捕まったりせずつつがなく暮らしているのですか。【質問３】

・何か、今読んでおくべき本や法律はありませんか。【質問４】
どんなささいなことでも、アドバイスお願い申し上げます。

・近所の同じ地主さんから土地を借りていた人何人かで考えるという話が出たのですが、私はそこにかませてもらえず（年は食っていても「娘」の立場なので）、いつの間にかうちらで何か調べたり策を考えたりする前に、「ともかくその人と会ってしまおう」ということになっていました。――私以外は皆父同様ご老人なので、失礼ですがめんどくさいことは早く片付けてしまいたいし、法律書をめくるなどということは選択肢になく、また70歳以上の人が多いので、「まあ、相手の言うとおりサインすればいいことか」ぐらいに考えてしまって、逆にみんなで集まった場では、「20年後も同じ契約は可能ですか」と聞いてみたり、「買うとしたらおいくらぐらいになりますか」などや、それに付随する細かい質問をしてみたりすることは、かえって同調圧力によってできない状況になりそうです。
ですので、土地の売買に関する知識で、陥りやすい穴があったら是非お教えください。【質問５】

（余談ですが、「～さんが死んだら安く買えるかも」と不確定な期待に任せている父を見るたびに、私はそういう、自分達が強い立場のときこそこちらから「買いたい」という意志を表示した方が、地主さんだって人情的に、そう高い値段を示しては来ないと思っていたのですが、父の家や土地に住まわせてもらっている立場上、あまり強くは言えませんでした。代替わりした後も息子さんにお菓子でももってご挨拶に行ってくれと言ったのは私でした。つまり、いざとなったら買いたいという意志を匂わせてほしかったし、お父様の死を悼んでほしかったし、円満な関係を築いておいて欲しかったから。言いにくいことですが、父はそういうことには気が回らなくて「相手が死んだときなら有利に変える」という説を、本当かどうか調べずに信じてしまって、そのまま思考停止してしまうところがあります。）

回答No.3

kenanami3150

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。i.

あなたの文面の、要点を簡略化してお話します。

先ず、あなたへ文書を送りつけた方は、「底地買い専門の不動産業者」（以下「底地業者」とします）のように推測されます。

そして、あなたがその家で、父上の介護をしているなどの状況も、恐らく地主より聞き及んでいるのでしょう。

建物も、父上の名義登記があることも法務局で確認して、「借地権」が存在することも承知の上かと思われます。
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さて、本来、底地業者というのは、底地を安く買い取って、その代金にしかるべき利益を計上して借地権者に交渉し、「底地を買わないか」、と持ちかけるのが一般的です。

その場合にあなたのメリットは、借地権であった土地を「所有権」にすることができます。
すると、不動産の価値としてはグンと上がります。

つまり、この価値は三方得の内容と言ってもよく、
・地主も「煩わしい」土地貸しから離れられる、
・業者は手数料程度のビジネスになる、
・借地権者（あなた）は、地主への交渉も不要で所有権になる、

安く買った「底地」を、例えば不動産手数料のごとく、３～５％程度などを計上（含めて）して、借地権者に再売りするのです。
その際、業者が地主より買い取る価格は、相場の５％～１０％などがあります。
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そこで、あなたが買い取る意向であれば全面的に話を受け入れたらどうでしょう。

そして、その際、先方が少しでも「買い取らないか」のような意思表明をすれば、売却価格だけ
聞き取って保留しておけば良いでしょう。
少なくとも先方は、あなた以外に売却相手はいないはずです。

文面では、多少のまとまった資金も保有のようですから、すすめられるように思われます。
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●また、新地主による、早速の「地代の値上げ」要請などは考えられませんし、底地を延々と所有しているまま、なども考えられないのです。

以上、参考になれば幸です。

お礼

ありがとうございます。
「底地買い専門の不動産業者」というような会社さんがあるのですね。

>文面では、多少のまとまった資金も保有のようですから、すすめられるように思われます。
いえ、それが私の老後の食費にもちょっと足りない程度の貯金を、
無理に取り崩すような状態なのです。

>・借地権者（あなた）は、地主への交渉も不要で所有権になる、
とのことですが、#2の方が指摘なさる通りデメリットの可能性も大きいですよね。
今まで取られなかった更新料というものを結構大きく取られそうなこと、
>「底地を買い取りたい」と申し出ても、基準金額では購入できないことになり、
>相当実勢価格に近くなること
など。
これらに関連する法律を何かご存知でしたら、ご教示いただけましたら幸いです。

>また、新地主による、早速の「地代の値上げ」要請などは考えられませんし、
そうでしたら大変嬉しいです。
大変恐縮なのですが、このことを担保できる法律をご存知でしたら、
ご教示いただけましたら幸いです。

>底地を延々と所有しているまま、なども考えられないのです。
これは、「底地を延々と所有しているまま、なども考えられなくもないのです。」
の間違いと見て大丈夫ですか？
すみません、このようなことに詳しくないので、ささいな部分でも見当違いにつながりそうなので。

回答No.2

merciusako

【質問１】「大体同じような契約でずっと借りられますよ」？
「～さんから土地を買ったので、地代について当社と契約する話し合いを」という業者さんからの手紙ですが、まず重要なことは現在の契約は生きているということです。
地主さんが亡くなって、息子さんが相続し、それを業者に売却したということですが、土地の所有者が誰に変わっても、現在の土地を借りるという契約は有効です。
現在の契約の契約期間中は契約条件通りで借り続けることができます。
ただし、契約内容に「契約期間中、物価の著しい上昇・下落があった場合は、賃料について双方で協議する」というような記載があり、条件に該当する場合は賃料の改定の話はあるかもしれません。
「土地の所有者が変わったから賃料の話をしたい」ということはありません。
また、現在の契約期間が終了し更新する場合、賃料はもちろん改定されますが、更新料として100万円単位の更新料が必要になります。
更に、期間中に建物を建て替えるとすると、建て替え承諾料として、これも100万円単位を考えておかなくてはなりません。

【質問２】今このタイミングで買いたい？
現在の土地の状況は「借地権付宅地」ということになっています。
借地権の対象の土地を底地といいます。
借地権が付いている土地は、その土地を借りている人がおり、現にそこに住んでいるわけですから、所有者は契約期間中は何もできません。土地の値段も借地権が付いていると相当安くなってしまいます。
そこで、利用価値がない土地を売って現金化した方が良いと判断した場合、通常は、相続が絡むことが多いですが、まずその土地を借りている人に話があります。今まで借りて貰っているわけですから。
「底地を買い取って貰えないか、実際に売買されている価格より相当安いですよ」という内容です。
土地の値段は実際に売買される価格（実勢価格）の他に、固定資産税評価額、路線価で異なりますし、底地ということであればさらに値段は下がりますから、それが相手側提示額の基準になります。
そこで、借りている側はその金額を基準として交渉し、まとまれば底地の購入となります。
今回の場合、その話はなかったのですから、業者はその基準金額以上で買い取ったのでしょう。
とすれば、こちらから「底地を買い取りたい」と申し出ても、基準金額では購入できないことになります。
相当実勢価格に近くなることを覚悟しなければなりません。
とすれば、現在の借地の契約期間があとどの位で、更新する場合の新しい賃料、更新料との兼ね合いになりますね。

【質問３】「どうなっても、住んでいる方が強いんだから大丈夫」？
ある意味では正しいです。
現在の契約期間中は。
更新はできますが、条件がどうなるかです。
その意味で周りの方々の「20年後も同じ契約は可能ですか」や「買うとしたらおいくらぐらいになりますか」などは至極当然の質問ですね。

【質問４】今読んでおくべき本や法律
「借地権」「底地」「底地　買取」などで検索すれば多数実例なども参照できます。

【質問５】土地の売買に関する知識で、陥りやすい穴
「別の一角が売られ、家が建ち」という状況は、業者としては実勢価格よりも相当安く土地を取得できていますので、分譲地として販売する、土地付き分譲住宅として販売するなど利益は出ると考えています。
また、借地のママでも契約満了時の更新の時になんとでもなると考えているでしょう。
そこで、こちらから「底地を買い取りたい」と申し出れば、不利は否めません。

実際問題として、失礼ながら底地の買取のために1000万円単位のお金を用意できますか。
現在の契約の更新時には賃料は上がりますし、更新料は間違いなく請求されますので、相場を確認しておくことは必要でしょう。
残念ですが、土地が業者に渡ってしまっているので、買い取るにしろ更新するにしろ難しい状況にあることは間違いないですね。

もし相談するのであれば、信託銀行などで「底地の買取相談」をしているところがありますよ。

お礼

ありがとうございます。

>更新料として100万円単位の更新料が必要になります。
>建て替え承諾料として、これも100万円単位を考えておかなくてはなりません。
そうなんですか！
すみません、そのことが書いてある法律はご存知ないでしょうか。
もしご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。

（これまで地主さんと直接更新してきた際に、更新料というのはなかったので、
更新料に関する法律的背景を頭に入れて、交渉に臨みたいと思います。）

>こちらから「底地を買い取りたい」と申し出ても、基準金額では購入できないことになります。
>相当実勢価格に近くなることを覚悟しなければなりません。
はい、多分父が言っていたのはそのことなんですね。
これも、また背後にある法律をご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。

>その意味で周りの方々の「20年後も同じ契約は可能ですか」や「買うとしたらおいくらぐらいになりますか」などは至極当然の質問ですね。
解りにくくてすみません。それは私が抱いている疑問です。
他の方も抱くかどうか解らず、どちらかというと抱きそうになく、
「みんな」がたくさんいる中では和を乱さないためにそういうことを言いだしにくいのではないかと心配しています。

>「借地権」「底地」「底地　買取」
ありがとうございます。
それで検索して、何冊か図書館に予約してみました。
ところが先方がやってくる期日が急にかなり近くに決まり、読みこなして、上のようなことの根拠となる法令を探す時間がありません。
大変身勝手なお願いで恐縮ですが、もしご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。

>1000万円単位のお金を用意できますか。
いえ、とてもとても。
蓄えは私の老後の食費にも足りない程度なので、法律を調べて味方につけて、
少しでも良いように契約しなければならないというのが実情です。

そのために１～２週間ぐらい時間を取るはずだったのに、いつの間にか近い期日が決まり焦っております。
乱文になっていたら、恐縮です。申し訳ありません。

回答No.1

azmsyr

RE：質問１　質問２
当然今までの大家さんとは条件が違ってきます。
すぐには変わりませんが将来的に変わってくるでしょう。
と言っても、将来の話ですから元の大家さんとの比較はできませんが
もし元の大家さんが引き続き貸してくれてるとしたら・・・。
と想像しての比較の話になります。

企業で買ったということは少なくとも利回りを期待して
買っているわけですから、一般的利回りは確保するでしょう。

１０年で元を取る、と考えた場合には
１００万で買っていれば年１０万になりますが
逆に現在の家賃から何年で元を取れるか計算しての
買取価格を決めているでしょうからそこから逸脱した
地代を請求してくることはありません。

いくらで買ったかわかりませんが、相場と言うものがありますから
それと大きくは違わないと思います。

借地の場合、今までたとえば月３万（これが情が絡んだ安い地代）だとすれば、
今現在の借地の価値は月３万と判断され
新しい地主も簡単にはあげることはできません。

また、売買でも、月３万しか稼げない土地という価値ですので
新しい地主が買い取った価格も相場より安いと言うことはあります。

相場より安い家賃しか払っていなかったのなら
新しい地主はおそらく安く買っていますから
安けりゃ安いだけの土地の価値であり
それに準じて地代も安いはずです。
買取金額を現状の家賃で（通常の回収年数を計算して）回収できるように買っているはずです。

あとは物価と土地価格による判断になってきます。
どちらも上がっていないのに、
地代だけ地主の都合でどんどん上げるということはできません。
上げたとしても常識的範囲でしかあげることはできませんので
びっくりするようなことにはならないと思います。

元の大家さんだったら情も絡んで安いままかもしれませんが
企業が地主さんなら常識的範囲で上がっていくでしょう。と言うことになります。

RE：質問３
住んでるほうが強い、と言うのは確かにそのとおりですが
ただし、家賃をきちんと納めてる、という前提があります。
家賃さえきちんと納めていれば
出て行けといわれることはありません。
言われたとしてもいやだ！といっていればいいんです。

かといって、地主は、「じゃぁ、家賃をいままでの倍にするぞ！」
ともいえません。
それができてしまうと圧倒的に地主の有利に働きますので
それはできず、あくまで常識の範囲でしか値上げもできず、
またその地代も相場がありますので
それからかけ離れて高い地代も設定できません。

地主がどうしても借主に出て行ってほしければ
土地の相場の
６０パーセント～８０パーセントのお金を借主に払って出て行ってもらうことになります。
たとえば土地が５千万円のものでしたらあなたは３千万～４千万をもらって出て行くことになります。
これはあなたがその条件を飲めば、の話ですからそれもいやだ！といえば
出て行かなくてすみます。

しかし、借りていた土地なのにその土地の金額の７割をくれるというのですから
単なる住居なら普通はラッキー！でもらって出て行きます。
これがそこで商売をしているとなると、
立地条件や今までの伝統、そこにあるから商売がうまくいってる、のような場合がありますので
それでも出て行かない、という人はいます。

したがって、家賃さえ払っていれば出て行かなくてすみます。

まぁ、世の中、そんなに理不尽には動きません。
びくびくしなくたって大丈夫です。
値上げもある程度はしてくるでしょうが、もともとが安ければ
いきなり高くなることはありえず、
将来的にも高くなったとしても土地の価値に応じて高くなるだけで
もし２０年たっても日本経済が現状と同じ(諸物価が同じ）であれば家賃も現状と同じです。
家賃だけがどんどん高くなることはありません。

逆にバブルが再来して土地代金が倍に上がれば家賃も倍になります。
しかしそのときはあなたの金回りも倍になってもいい世の中ですから
そう苦労することはありません。
ただ、その時代にあなたが乗り遅れ、あなただけまだ不景気時代の金回りしかない
ことになると苦労します。それはあなたの目先の利き方にもよります。

私も若いころマンションを個人から借りておりそれが企業へと転売された経験がありましたが
家賃はしばらく変わりませんでしたし、契約のたび(２年ごと）に上がりましたが
おりしもバブル期だったもので値上がりもやむを得ませんでした。
しかし、そのバブルもはじけ地代、家賃も相場がグーンと落ちると
家賃も契約のたびに安くなりました。またバブル崩壊の落ち込みは
異常なものでしたので契約外（契約満了日前）でも交渉して安くした覚えがあります。

なるようになる！なるようにしかならない！
のが世の中です。
そう心配せず、毎日をがんばって生きていきましょう。

お礼

ありがとうございます。

>ただし、家賃をきちんと納めてる、という前提があります。
はい。納めております。

>上げたとしても常識的範囲でしかあげることはできませんので
>びっくりするようなことにはならないと思います。
これについて書かれている法律は、何かありませんでしょうか？
もしご存知でしたらご教示いただければ幸いです。