サービサーとの交渉

質問

住宅ローンの延滞後、抵当物件が、競売になりました。物件は、賃貸中。
平行して、別途所有の土地、建物に仮差押がなされました。
競売後、不足金、の支払い請求に対し、仮差押の物件を売却などせずに、
残すための交渉をサービサーとしたいのですが、素人では限界あるかと思います。
専門家に相談したいのですが、交渉に長けたコンサル会社など、教えてください。

又、サービサーとの交渉についてアドバイスいただければ幸いです。

経緯
平成２年、マンション購入資金として旧住宅金融公庫から１７７０万円借り入れ

その後、親の病気で、親元で生活し、マンションは賃貸としていたが、収入減で
支払いが困難になり、今春、延滞後、任意売却の手続きを開始したが、賃貸人
の協力が得られず（物件調査ができず）、競売へ移行しました。

同時に、同居の両親が死去後相続、私名義の自宅に仮差押通知９月上旬、届きました。
又、競売マンションの査定も先週に終わり、競売価格が決まります。

延滞、期限の利益喪失時点の元金　１１０６万４０７３円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１１７５万５７０７円（延損金含）　　２４年８月２０日までの計算

マンション担保評価額　　　　　　　　　　３４５万円４１２４円
残額の差　　　　　　　　　　　　　　　　　８３０万１５８３円　　　この不足金を担保する為に保全処分として仮差押

現状、この状態です。
マンションの競売は、再度、価格を見て、任意売却をする予定です

現在の自宅は、古家付きで、建物の評価はなく、土地価格で、約１２００万円評価ですが、実際の評価は建物の
撤去費など考えると１０００万円程度ではないかと思います。

自宅は、手放したくないので、残債の交渉をしたいのですが、どの程度が妥当なのか、見当がつきません。
サービサー担当者には、交渉したい旨伝えていますが、実際の交渉は始めていません。

そのまま、放置すると、担保物件の競売で回収後の残債を、回収するために、自宅も本差押、競売されると
思いますが、その前に、裁判での和解がいいのか、現時点で、返済の意志を示してある程度のまとまった金額
を提示し、残債務を免除交渉がいいのか、あるいは、このケースで、どの程度の金額が妥当なのかなど
アドバイスください。

他に大口債券者がいて、９００万円あります。このことも交渉に加えていいのでしょうか

回答No.2

dragon_z

失礼しました。

「私人」ではなく、「個人」でした。

回答No.1

dragon_z

経験者です。

結論を申し上げますと、資産を持っている私人が金融機関（含むサービサー）と交渉するのは困難です。
早急に、弁護士に依頼して貴殿の債権債務の全体像を明らかにし、優先順位をつけて交渉に当たる、とするのが妥当かと存じます。

私の経験をざっとお伝えしますと、親の連帯保証人となり数億円の保証債務がありましたが、弁護士に代理人を依頼し交渉を進め、数百万の前半だけをキャッシュで支払い債務免除を得ました。（私は破産せずに、終わりました）弁済率はおそらく１％いかなかったと思います。
私の場合は、所有している不動産がオーバーローンであったので、事実上資産が無かったのもプラスに働きました。
破産した場合の平均弁済率は３％から５％くらいであり、個人の場合は０％もありえますが、それは資産がゼロな個人ということなので、貴殿は違います。

マンションの件、簡単に数字を丸めて計算しますと、

１１００万　－　３５０万＝　７５０万（マンションの負債）

土地については、ざっと１０００万と考えますと、むしろ２５０万ほど余剰がありますので、債権者は競売で早々にマンションを換金して残債務を確定した上で、仮差押えを行っている貴殿の土地に対して訴訟を起こし、こちらも任意売却又は競売で現金化したいと思っているのではないでしょうか？

「他に大口債券者がいて、９００万円あります。」が良くわかりませんが。。

仮差押えは、半ば脅しのために債権者が行うものであり、債権者はその流れですと本訴に移行しても差し支えないと考えていると思われます。貴殿が異議申し立てを行っても本訴に移行します。
債権者は早々に訴訟上で債務名義を得て、仮差押えではなく、強制執行を進めようとしていると判断します。

そうなると、貴殿が本人訴訟を行うつもりが無ければ、弁護士に依頼しなければなりません。

自己破産を行うと、債権者の思うつぼになる典型的なケースですし、債権者はむしろ弁護士費用、裁判費用をかけても十分余剰が出ると判断しているのではないでしょうか？