遺産分割協議についてお尋ねします。。

質問

家庭裁判所で　遺産分割協議で　不動産の価格で折り合わず、審判に移行する事に成りました
審判で　不動産の評価を、、裁判官がどのように、、審判を下すか教えて下さい。。
一、相手側は固定資産評価額を主張したので、、私の実勢価格と開きが有り　拒否しました
ニ、不動産の評価を　土地家屋調査士に鑑定を依頼するのは　費用が嵩むので拒否しました。
三、共同持ち分登記、、は今、、、検討中です
四、審判で強制的に　不動産を売却後、、現金で分割、、、
五、不動産を除いた、、財産を分割。。。
六、その他に　裁判所が考えられる　審判。。。
裁判所の判断で　相続人全員の同意無しに　出来うる審判の判断は　一～五　の内どれですか？
どれも　相続人全員の同意が得られない場合は、、裁判所は　どんな審判を下すのですか。。

また　不動産の中に、、田んぼが有り　調整区域ですが、、相続後　変更登記は可能ですか。
現在　近くの農家に貸しています、、農業はしていません。。

是非　専門家の方の　ご助言をお願い申し上げます。。

回答No.2

tk-kubota

同意なしの審判の決定は、まるごと競売することです。
その売却価格を、法定持分割合で裁判所が分配します。
それぞれの不動産の権利関係は、その競売で買った者の責任です。

回答No.1

takeup

調停は当事者の合意に至るための手段ですが、審判は裁判官（正しくは審判官ですが）の判断です。そこには当事者の同意は必要ありません。
そして、審判官は判断の基準として出来るだけ客観的な基準を求めます。つまり、双方の言い分のどちらかでは無く、何が正しいのかということです。不動産評価であれば不動産鑑定士などによる評価額です。

ですから、多少は審判官にもよるでしょうが、不動産鑑定士などの鑑定を求めるのが通常です。その場合鑑定費用はもちろん依頼者負担です。
それが嫌なら、当事者の言い分の折半でも良いのではありませんか。持分登記はその場しのぎでいずれ分割が必要ですし、年月が経てばますます複雑化する惧れがあります。

農地の地目変更は相続が原因だけでは出来ないと思います。やはり農地委員会の許可が必要でしょう。