住宅ローンについて

質問

新築マンションを購入するために、住宅ローン(3300万円・諸費用150万円は用意出来ます)の事前審査をしました。
主人(29)正社員・年収360万円・勤務期間１年と少し・消費者金融2社のから計60万弱借入有・クレジットカード3～4枚で計10万弱使用。
私(28)契約社員・年収250万円・勤務期間3年・クレジットカード3枚持っているが、消費者金融やカード使用無。
結果は厳しいとの回答とのことです。
理由は消費者金融からの借入が…と言われフラット35を勧められました。
私も主人もフラット35はイヤなので、都銀でどうにか借りれないか色々調べました。
消費者金融からの借入を私の貯金で全額返済したり、クレジットカードは限度額を一番低く変更したり枚数を解約して減らしたりと。
再び担当者に審査が通るか相談しようと思っていますが、一般的にこれでも無理でしょうか？

回答No.4

aoixy · ベストアンサー

3300万円を変動金利0.875％で計算したところ、35年ローンで月額約91000円です。年収360万円となると、手取りでざっと300万円、月額に直すと25万円です。

25万円の中から、月額91000円のローンと、管理費・修繕積立金（仮に19000円と仮定）すると、合計で11万円です。ここから消費者金融の返済が月額何万円かあるとすると、手元に残る金額は10万円程度ではないでしょうか。

消費者金融の分を除いても、ご主人の年収だけは3300万円のローンは大変厳しいと思います。なお、今は金利がかなり低いですが、景気の回復とともに金利は上昇します。金利上昇のことも念頭に置いておく必要があります。なお、奥様については、おそらく近いうちに出産・子育てがあると思いますので、連帯で返済するというのも無理があると思います。

さらに言いますと、35年の100％全額ローンは、大変危険です。新築マンションの場合、即日完売などの特別人気の物件でもない限り、購入と同時に10～20％程度価値が下がります。すなわち、入居数年以内に売りたくなっても、売れない（売っても借金が残る）という最悪のケースが出てきます。

私の知る限り、ローン契約には、勤続年数は3年以上が必須でした。よって、今から2年もしくは3年程度こつこつと貯めておき、頭金を作った後、再度挑戦してみてはいかがでしょうか。

お礼

具体的な数字を出していただいて非常に助かりました。
主人の手取り25万+私の手取り20万=45万
ローン9.1万+管理費修繕費3.5万(今後最大額になった場合で計算)=12.6万
すると残り32.4万
既に借金は私の貯金で返済済みです。
子供が1人いて保育料・衣類等5万+犬のえさ等1万+携帯2台2.5万+光熱費1.5万+食費4万=14万
残り18.4万で小遣い等も引いても毎月10万ちょいは貯金する予定です。
これなら大丈夫だと思っていたのですが、まだまだ私の知らない出費が出てくるのでしょうか…。
でももう１人子供が欲しいんですが、そうなると主人の収入だけでは無理そうですね。

回答No.3

marksouzu

勤続年数や消費者金融云々の前に年収から換算すれば借入金額が多すぎます。
年収から考えればどう頑張っても２５００万が良いところでしょう。

それに加えて消費者金融からの借り入れもあるというのではお話になりませんね。

仮に消費者金融返済、カード解約したとしても２０００万程度じゃないかな？

まだ若いのだから今から5年間くらい頑張って貯金してから再チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

借りられることと返せることは別次元ですのでよく考えて住宅ローンを組みましょう。

破たんすることが目に見えていますよ。

お礼

担当者から『今の家賃で計算すると、これくらい借りれますよ』と出して頂いた金額がこれだったので、てっきり借りられるものなんだと思っていました。
ローンについての知識がまだまだ勉強不足だったみたいですね。
破綻は絶対に避けたいのでもう少し購入時期を遅らせようかと検討しようと思います。

回答No.2

86tarou

勤続年数が３年以上の金融機関が多いので、まずこれが引っ掛かると思います。
次に、貯蓄があるどころか借金がある状態で住宅ローンを組むのも無謀です。150万円あるのに、金利の高い借金を完済してしまわないのもよく分かりません。これを諸費用に充てる目的で貯めていたとしても、この他に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておくくらいでないと、不意の出費や減給、失職等にも対応出来ずに即破綻ということになってしまいます。
今ある借金は延滞等の事故がなければ基本的に問題となりませんが、その返済分住宅ローンの返済額も少なくなり、結果借りられる金額も減ることになります。先ずは借金を完済しこれからは借金をしないようにして、その上でいざという時の余裕資金を貯め、そのあとに諸費用や頭金の貯蓄でしょうか。頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にしておかないといざという時に売却して精算することが出来ません。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要でしょう。
借入金額については、家計収入から試算して10万円程度までとみます。これで定年までの30年ローンで幾ら借りられるかです。変動金利の１％なら3110万円借りられますが、試算では全期間固定金利でも無理のないようにしておきます。これは、変動金利は返済額が変動するため、固定金利との差額を貯蓄しておかないと金利が上がった時に困るからです。なので、2.5％で計算すると2530万円ということになるでしょうか。銀行はこれより貸してくれるでしょうが、審査に通れば完済出来る保証なんてないですし、審査基準より少ない借入金の無理のないローンにしておくべきでしょう。
上記では10万円の返済で試算しましたが、家賃との比較も必要です。これよりも数万円は少なくないと固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）の支払いに困ることになります（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。
http://www.eloan.co.jp/sim/

審査に通ることだけを考えるのではなく、完済出来るかどうかで考えましょう。今月々の収支が何とかなっても、将来まではどうでしょうか？無理なローンであれば完済出来るかどうかも分かりませんし、10年先20年先、定年後の老後のことまで考えてローンを組みましょう。ローンと言うのは将来の収入を今使ってしまうことになります。これからの生涯収入はある程度決まっており、その一部しか返済に充てられません。これを過分に使ってしまえば将来困ることになるかもしれませんよ。

関係ないことも書きましたが最後に…
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、破綻して家を失い借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行になんかも行けるようにして、人生を楽しみましょう。
いい家に住めると良いですね♪

お礼

借金は主人が私に内緒で作っていました。事前審査を受ける前に申し込み用紙を書いている時に発覚しました。私が借金嫌いな事知っているはずなのに…。
借金はすぐに返済しましたが、諸費等は別にありますので最初に必要な金額は用意出来ます。
それに今の家賃が15万近くでして、新築マンションだと11～12万円(修繕費が今後上がっていくのも計算済です)なので購入をと考えていたんですけど。
今の暮らしは貯金も出来ていますし、これよりも安く支払いが出来るのであれば購入した方が特だと言う考えは浅いみたいですね。

回答No.1

E-1077

多分勤続年数で引っ掛かりが生じるのかも知れませんね。
何故フラットを躊躇されるのかしら？一番借りやすいのに、と不思議なんですが、年収を考えても3300は無理だと。しかも150の手出しはかなり危ういです。手付けとか仲介手数料で消えそう。
エアコンや家具備品は含められないので、巧くやらないと…。
カード精算と解約は条件につきます。フラットでも同じ。
むしろ銀行だと作る事が条件だったりする。
もう少し頭金を貯めて、借り入れ金額を下げるのがいいと思いました。

お礼

一応、入居するまでに必要な金額と月々の支払い額をだしていただいたんですけど、用意出来る・支払っていけれる金額でした。
逆にフラット35だと月々+20000円多く支払わないといけないのでイヤなのです。今の家賃とそんなに変わらないので購入をと考えていたんですけど、考えが浅かったみたいですね。
勤続年数でやはり引っ掛かるんですね。主人の仕事場の人は１年未満で借りれたと言ってたみたいなので、大丈夫かなと思っていたんですけど。
もう少し購入を検討しようと思います。