マンションの火災保険に関する質問です。

質問

マンションの火災保険では、戸建ての建物とは違い特殊な扱いになるようですが
下記に関し、教えてください。

(1)面積は業者のパンフの面積と登記上の面積、管理組合の面積がそれぞれ
異なっていますが、火災ではどの面積が正しいのですか？

(2)中古だと、建物の金額が不明の場合がありますが、どのように加入金額を
　決めたらよいのですか？

(3)地震保険加入で自分の部屋は実際に損害がなくても、もらった人がいるのは
　何故ですか？

(4)管理組合の規約で占有部分とか専有部分とかありますが、どう違うのですか？

専門家の回答をよろしくお願いします。

回答No.1

ag0045 · ベストアンサー

確かにマンションの火災保険は通常の戸建ちの建物とは違い
特殊な扱い・解釈で運用されていますね。

この件では、保険会社の社員やプロ代理店でも理解不足があるぐらいで
難しい問題ですね。

（１）確かに面積に関しては３通りの見方があります。

（Ａ）壁芯面積
　　　これはコンクリート壁の中心から内側の面積であり、
　　　よく業者が少しでも面積を広く見せるために使用しているものです。
　　　これは分譲で購入の方が火災保険(建物）加入時に使うことは
　　　ありません。
　　　コンクリートの壁体部分は通常入居者に直接の所有権
　　（＝被保険利益）がないからです。

（Ｂ）上塗り面積
　　　これは、管理組合が規定でそうしている場合がありますが、壁紙の
　　　内側（壁側）までは管理組合の共有持ち分とし、壁紙部分は個々の
　　　専有者(後述）のものとして規定するものです。

　　　でないと、壁紙そのものが管理組合のものになってしまい、勝手に
　　　張り替える事も出来なくなるからです。

（Ｃ）内法（うちのり）面積
　　　登記上はこの面積で登記され、火災保険でも通常はこの面積で契約
　　　します。
　　　なお、上記（Ｂ）の面積との差は壁紙の厚さだけですので、ほとんど
　　　差はありません。

（２）新築マンションなら、消費税の関係もあり建物価格と土地価格は
　　　区別して表示されているはずです。
　　　(注)土地の部分には消費税はかかりません。

　　　中古での購入は土地・建物価格を区分せずに売却もあるかも知れ
　　　ませんが、火災保険では最近は新価での加入が標準ですので、
　　　標準的には
　　　＜２５万円Ｘ登記面積Ｘ４０％＞ぐらいでの計算ですが上下３０％での
　　　調整も可能です。

　　　(注)上記４０％は購入者の平均的な持分であり、残り６０％は管理組合の
　　　　　共有財産として管理組合が付保します。
　　　　　管理組合の規定・規約ではそれ以上・以下の場合もありますので、
　　　　　管理組合との持ち分比を確認して計算してください。

　　　なお、中古物件のほとんどが個人対個人の売買であり、不動産会社は
　　　それを仲介するだけであり、販売当事者ではありません。
　　　したがって、土地・建物の個人間の売買には消費税はかかりません
　　　ので、消費税からの逆算はできません。

（３）マンションの場合には個々の部屋の損害での査定は原則行いません。
　　　即ち、マンションの地震損害は１棟単位での査定ですので、その結果一部損など
　　　の判定結果がでれば、個々の入居者に損害がなくても払われるのです。

　　　ただ、建物としては規定以上の損害がなくても、ある部屋が極端にやられて
　　　いたような場合には例外的にその部屋の損害を認める事はあります。

（４）専有と占有は意味が異なります。

　　　専有という言葉は「建物の区分所有等に関する法律」で初めて使われた？
　　　言葉と理解しています。
　　　広辞苑でも「共同住宅の一部分」と解説しているように、マンションなどで
　　　使われる独特の言葉といっても良いでしょう。
　　　したがって「専有」には通常個々の分譲者に所有権があります。

　　　占有というのは所有権はなくても、自己の管理下にあり、その使用権もある
　　　ような場合をいいます。

　　　例えばマンションではベランダ、ガラス窓・ドア　などは占有であっても
　　　個々の所有権はないので、専有部分にはなりません。
　　　個々の玄関ドアも表側は管理組合の所有、内側は分譲購入者の所有（専有）
　　　となったりします。

　　　なお、マンションの場合には建物は管理組合の「共有持ち分」は管理組合の
　　　財産として登記され、個々の分譲購入者には所有権はありません。

　　　したがって　組合員として、一定の比率での所有権はありますが、
　　　全組合員分の所有権を束ねて管理組合の財産として登記されます。　　　　　　　　　

　　　なお、管理組合の規約で、個々の分譲購入者が占有するものに損害を与えた
　　　場合には管理組合の財産でも、各人の負担で修理するようになっています。
　　　そのためにも、修理費用担保特約などがあります。

　　　いずれにしても、こういうマンション独自の規定・規約をベースに、
　　　それなりの知識のあるプロ代理店で契約してください。
　　　特に、管理組合の共有持ち分と付保が重複し、超過保険にならないように
　　　注意することが必要です。

　　　かってこのことは保険会社の超過保険による保険料の取り過ぎとして、
　　　社会問題になったぐらいです。

お礼

詳細な説明ありがとうございました。

なにもかも、すっきりと理解できました。