住宅ローンの金利ミックスってどうなんでしょうか？

質問

25歳年収420万
妻子供二人、借入2400万変動(1％以下)で800万35年固定(2.5％あたり)で1600万のミックスがいいかなと思ってるんですが…営業の方にはミックスの人はあまりいないしごちゃごちゃになるからやめた方がいいと言われました。
私としては全額固定は少々きついし子供(2と0)が小学校の間一番繰上返済できると聞くので中学入るまでにがんばって変動の方を返してしまえば教育費の増加時にローン返済額が減るのでかなり魅力的だと思っていますが、こんなに甘くはないのでしょうか(>_<)

回答No.4

telesienna

No3として回答した者です。

＞親と相談したところやはり今は厳しいという結論
　白紙とのことですが将来、住宅購入を検討しているのであれば、今後も継続して住宅を比較検討することをお勧めします。なぜなら数多く住宅を見ることにより価格の相場観や物件の優劣が判断できるようになります。また物件を見る際、おかしいと思ったら聞くのも練習しておいたほうが良いかと。

　また見て回った住宅を比較するための表を作成しておくのも良いかと。項目としては住宅価格、坪単価、広さはもちろん、間取り、向き、眺望、最寄り駅、駅までの距離などです。メモしておくだけでも比較検討しやすくなります。

　あとは地図を持って実際に物件の周りを見て歩くことをお勧めします。現在の環境や交通状況はもちろん、騒音施設や空き地の有無も確認したほうが良いかと。できれば住んだつもりになって昼と夜ではどう違うのか確認したり、周辺に住む女性への聞き込みもされたほうが良いです。

＞キャッシュフロー表は是非一回作りたいのですが自分でできるものなのですか？
　キャッシュフロー表を作ることは可能です。ただそのためにはライフプランを考え、収入や支出・貯蓄を把握する必要があります。ライフプランの考え方やキャッシュフロー表の作り方は下記アドレスが参考になります。

【企業年金基金：ライフプランってなに？】
http://www.ykk-nenkin.jp/lifeplan/what/lifeplan_base.html

　実際に作成してみて、家計収支や貯蓄の推移を確認し、収入や支出を調整するのはご質問者様でも可能です。ただより細かい具体的な部分（支出の削減方法など）について判断を仰ぎたい、見落としがないか確認したいということでしら専門家を頼ってみてはと思います。

　個人的にはすぐ専門家に頼るのはどうかとは思います。情報は書籍でもインターネットでも入手可能です。知識を取り入れ取捨選択し、自分なりの考えを持った上で専門家に相談し、わからない部分については納得できるまで聞く事が必要だと思います。

参考になれば幸いです。

回答No.3

telesienna

No2として回答した者です。

＞月返済額はおそらくボーナスなしで7.6万程、現在の家賃＋1万です。
　住宅購入段階で毎月１万円は支出が増加し、メンテナンス費用と固定資産税も頭に入れる必要があります。また上のお子様が小学生になると毎月３万円、下のお子様も小学生になると毎月６万円、高校になると毎月１０万円ほど追加支出が発生する可能性があります。

　将来、収入も幾分増えるかと思いますが、住宅ローン以外の部分でも支出は増えますので収支状況をよく考える必要があります。収支が悪化するようであれば収入を増やす、支出を減らすなどの工夫が必要になります

＞800万の金利ならなんとかなるかな
＞子供達の教育費が本格的にかかる前に繰上して返せる額を変動にしたら後半楽になるのではと考えました。
　貯蓄が数百万円あるか家計収支に余裕があるのであれば、金利上昇時にスムーズに繰上返済できるので悪く無いと思います。しかし現状の貯蓄状況だと家計収支に余裕がないと難しいと思います。またこの方法だと繰上返済するとき金利予測で悩みそうです。

　ところでライフプランとキャッシュフロー表はあるでしょうか？

　ライフプランは将来の収入状況や希望をまとめたものです。例えば下記のような事柄になります。
●収入と資産（年収、預貯金、借金）●子ども（出産時期、進学）●住宅（購入時期、購入額、資金調達方法）●夫の働き方（退職時期、退職後）●妻の働き方（出産前、出産後）●余暇の過ごし方（車購入、帰省、旅行）

　ライフプランが出揃ったら上記の内容を家族の年齢に沿って時系列に記載し費用も記載します。記入することでご家族（特にお子様）の成長が確認でき、退職などの状況変化も確認できます。

　以上の表をもとに収入、支出、金融資産残高の推移表であるキャッシュフロー表を作成します。作成することでライフプランにそって生活した場合の家計収支と貯蓄残高のおおまかな予測ができます。

　この際、家計収支が単年でマイナスになる分には問題になりませんが、連続してマイナスになるのであれば要注意です。同様に貯蓄残高がマイナスになるのであればライフプランの見直しが必要です。

　キャッシュフロー表を作成すると今後の生活がどのようになるか判断できます。問題があるようであれば収入を増やす、支出を減らす、貯蓄を増やすなどの工夫が必要になります。

　住宅ローンの話になると損得や返せるのかという話に終始がちです。しかし本来は住宅を得る話もローンを返済する話も将来の希望の一部の話です。問題があるかないかトータルで考えてみてはいかがでしょうか。

お礼

とても的確な回答ありがとうございました！
親と相談したところやはり今は厳しいという結論にいたり、今回は白紙にもどりました(^O^)
キャッシュフロー表は是非一回作りたいのですが自分でできるものなのですか？
FPに頼むと数万かかるみたいなので悩んでます(*_*)

回答No.2

telesienna

全期間固定金利と変動金利の住宅ローンの併用についてですが、他に気になることもあるのでそちらについても触れたいかと。

＞25歳
　転勤の可能性はあるのでしょうか？転勤の可能性がある場合は購入した住宅をどうするか考慮する必要があります。売却、単身赴任、貸出などの手段があるかと思いますがそれぞれトラブルがつきものです。どのような手段をとるとしても事前に調べ把握しておく必要があります。

＞年収420万
　毎月の返済額は所得の何％程になるでしょうか？ローンで借りられる目安はおよそ３５％程になりますが、一般的な収入であれば返済額が所得の３割程度に収まらないと貯蓄等がおぼつかなくなります。

　ただお子様がいるとなると教育費等の支出が増えますのでもう少し割合を下げる必要があります。お子様が二人となると貯蓄のことも考え２割程度になるよう返済計画を立てたほうが良いと思います。そして余裕が出てきた場合は期間短縮型の繰上返済を検討するという感じになります。

　また頭金と諸費用はいかが考えていますか？近年頭金なしでもローンは利用できますが少しでも用意しておいたほうが無難です。なぜなら購入時に住宅の価値は２割程度下がり頭金なしだと借換などが難しくなるからです。

　諸費用は新築の場合であれば購入価格の５～８％程になるかと思いますが用意されているでしょうか。用意されていない場合でもローンで支払うことも出来ますが、当然ローン残高は増えるのでこちらも用意することをお勧めします。

　次に気になるのが貯蓄状況です。現在貯蓄はおありでしょうか？もし無いのであれば、住宅購入より前に貯蓄を所得の半年程度用意する必要があります。なぜならご質問者様に突発的な事柄（急病・失業など）が起きた場合、生活が立ち行かなくなる可能性が出てくるからです。

　しかし所得の半年程度の貯蓄があれば失業保険をあわせていろいろ対応策を考える余裕ができます。これは住宅ローンを利用開始するときも同様で、頭金で貯金全て使うのではなく半年程度は残しておくことをお勧めします。

　あとはボーナス返済は考慮しないことをお勧めします。今後高度成長期のような好景気はなかなか落とすれないと予想されます。景気や業績に左右されやすいボーナスを返済に充てるのはやめたほうが懸命です。ボーナスは余暇予備費に充ててください。

＞妻子供二人
　家族構成が変わる可能性はないでしょうか？購入後に家族構成が変化するようであれば間取りの問題が出てきます。もしリフォームとなると費用は数百万から一千万円ほど掛かりますので注意してください。

　また別に１０年程度を目安にメンテナンスしないと家が傷みやすくなるので費用を準備しておく必要もあります。費用は場所にもよりますが数十万から２００万円ほどは準備しておいたほうが良いと思います（水周りが比較的高額）。

　なお住宅の寿命は３０年と言われますが、実際は建て替えを頻繁に行う日本独特の習慣？でこのようになっておりもっと長く住むことは可能です。ただ上記のメンテナンスは必要ですし、老後になればバリアフリーなどの工事が必要になることは考慮しておくべきです。

＞営業の方にはミックスの人はあまりいないしごちゃごちゃになる
　ご質問者様は金利動向に敏感でしょうか？全期間固定金利と変動金利の組み合わせであれば、金利による上昇はマイルドにはなります。ただマイルドになるだけで総返済額は変動しますので金利動向に注意が必要です。

　残念ながら金利が今後どうなるかはなんとも言えません。ただ損得を考えるのであれば変動金利を利用する場合、繰上返済をするもしくは５年ごとに返済額を計算し、どのようにすればよいか考える必要があります。

　また変動金利の場合は金利が急に上昇すると未払利息などの懸念が出てきます。未払利息が発生すると別途支払いが発生します。精算方法は５年ごともしくは支払最終回にまとめてなど金融機関により異なりますので変動金利を利用するのであれば確認しておいてください。

＞小学校の間一番繰上返済できる
　公立の小学校であれば教育費が月３万円程度となりそう言えると思います。ただ中高生との差はおよそ月１～２万円程度です。またこれは私立では成立せず、塾などの費用も考慮されていません。実際にはそれほど余裕があると思わないほうが良いかと。

　個人的には貯蓄状況によりますが、変動金利のローンの割合が高いことから返済計画に無理がないか気になります。変動金利は低金利の今、確かに魅力的ではありますが金利が上昇した時適切な対応ができないと大変です。
　まだお若いのですし、無理して購入すべきではないように思います。お子様が中学生になる辺りまで貯蓄などで準備してからでも良いのではと。

　とはいえ最終的にはご質問者様が状況を見て購入可否を判断するしか無いのですが。その際の参考になれば幸いです。

お礼

とても親身にありがとうございますm(_ _)m
おっしゃる通り借入が年収の6倍近いので購入を躊躇しています…。
携帯からなので返答が見にくくてすみません。

転勤、家族構成の変化はまずありません。
物件は2500万、諸費用150万頭金100万で2400万借入予定です。
貯蓄残高150万、子供用貯金をいれると半年分は残りそうですが余裕はありません。
月返済額はおそらくボーナスなしで7.6万程、現在の家賃＋1万です。
3割には収まりますがやはり2割くらいが余裕をもてるのでしょうね(>_<)
修繕費に一万固定資産税に一万積立したいので実質9.6万家にかかってしまうのはやはり厳しいですね…。
総支払い額を減らしたいというより今の変動の金利の低さで全額固定は勿体無い気がして子供達の教育費が本格的にかかる前に繰上して返せる額を変動にしたら後半楽になるのではと考えました。
金利は今後10年の間に急上昇はないと踏んでますが万が一あっても800万の金利ならなんとかなるかなという想いもあります。そこも詰めが甘いですね…。

おそらく高校までは公立だと思いますが塾やら部活やらを考えると不安が残ります。
家は小中学校を転校させたくないのと高校生になったら家にいる時間は僅かだと思っているので、ここ3年の間には購入予定です。
かなり気に入った物件なのですがやや予算オーバーなので今とても悩んでます…。
アドバイスを聞いているとやはり厳しそうですね(;_;)

回答No.1

ohkinu1972

頑張って返済してローン返済額が減るというのと、
金利種類の選択は直接は関係ありません。

今後金利が上がらなければ全部変動にして、
頑張って返済した方がローン返済額は減ります。

ミックスのメリットは、変動と全期間固定の中間を狙えるということです。
リスクとメリット半々なのでよさそうですが中途半端とも言えます。

また繰り上げ返済のたびに、どちらを返済するか悩まなくてはいけません。
金利が高く、期間が長いものを繰り上げ返済する方がメリットが大きいからです。

もし質問者様がたとえ変動金利が低いままであっても、
変動を優先的に繰り上げ返済していくと決意されるのであれば、
変動で当面の金利を低めにしながら、固定で先々の金利を固定できる
利点はあると思います。

お礼

ありがとうございますm(_ _)m
本当は全額35年固定がいいのですがあまりにも変動の金利が低いので勿体無いかなと…ですが金利上昇のリスクは限りなく低くしたいのでこのまま金利が低いままでも繰上は変動からしていくつもりでいました＾＾
だとしたら利点はありそうですかね。