• ベストアンサー
  • 困ってます

倒産したマンション、サブリース契約の敷金返済責任

10年ほど前に投資用マンションを購入しました。サブリース契約で私はマンション会社から月々決まった額の借上げ金を受け取っていました。マンション会社は独自のノウハウで賃借人と契約を行い部屋の運営を行っていましたので、私は実際にはマンション経営にはかかわっていませんでした。賃借人との契約内容は私には知らされていませんでしたので、どなたが私の物件に住まわれているのか知らされていませんでした。賃貸料や敷金についても知らされておりませんでした。 マンション会社とは何のトラブルもなく、何年も安定した関係が続いていましたが、突然2年前にマンション会社が倒産しました。サブリース契約は終わり、新たに不動産会社と契約を結びました。賃借人は倒産したマンション会社と契約し、倒産後もずっと私の物件に住んでおられました。 このたびこの賃借人が退去することになったのですが、賃借人は敷金の返済を私に求めてきました。私はマンション会社と契約していたのであって、賃借人とは直接契約していません。敷金も私は受け取っていません。敷金を返す義務が私にあるのでしょうか。ネッとで探しても明瞭な答えが得られません。よろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数1
  • 閲覧数1298
  • ありがとう数5

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1

現在の法律および判例は賃借人に有利な傾向があります。マンション会社が倒産した場合も実質的に損害を受けるのはオーナーです。実は私も同じ経験があり、簡易裁判所の調停を経験しました。賃借人が長期居住を根拠に敷金の全額返還を要求してきたのです。私は借家人と直接契約していませんし、敷金も受け取っていなかったので、返還を拒否しました。裁判所での返還義務の争点は「マンション経営に参加していたか否か」だったと思います。私は賃借人との契約に関係していなかったし、敷金の額、借家人の氏名、家賃の額、まったく何の報告をうけていませんでした。私は、経営に何らかかわっていなかった、すなわち経営に対し一切の権利を有していなかったと主張しました。「権利を有しない者は義務も負わない」との判断が適用され、敷金の返済義務はないことが確認されました。「マンション会社との契約で支払われた敷金、倒産と同時に発生したマンション会社による前家賃の回収、これらは賃借人の債権とみなすことができ、賃借人は当時債権の権利行使をする権利があった。その権利を放棄した時点で、敷金問題は終了したとみなされる」とのコメントがありました。一括借り上げであっても、賃借人情報などを知らされていた場合や他の条件が加わった場合は私の場合とは判断が異なると思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

関連するQ&A

  • サブリース会社破綻後における、敷金返還義務

    こんにちは、この度はよろしくお願い致します。 今から4年半ほど前に、投資用に都心にマンションを購入し、とある不動産会社(以下、『A社』と呼びます)とサブリース契約(借上げ、家賃保障の契約)を交わしました。 契約から約3年後、A社は、私への賃料の支払いを滞るようになりました。 私はA社に2ヶ月分の家賃を滞納されていたため、『内容証明郵便』で、契約不履行を理由にサブリース契約解除を申し入れ、かつ『支払督促』の手続を当該裁判所にて実施しました。 結果、努力虚しくA社は平成20年春に破綻し、家賃は戻ってきませんでした。 A社が破綻する前に、私は店子(転借人)から直接家賃をもらうように契約(連帯保証人については、店子とA社の契約を承継)をしていましたが、この度、その店子(転借人)が退室することになりました。 原状回復に係る代金の支払いを、私から店子(転借人)へ請求しておりますが、店子(転借人)がなかなかその請求に対し、応じようとしません。 店子(転借人)は、敷金が戻って来る事を想定していた事がその理由(⇒請求に応じない理由)であると考えております。 仮に、店子(転借人)から、敷金との相殺を求められた場合、私は倒産したA社から敷金を引き継いでいないので、私には店子(転借人)への敷金返還義務はないと判断しております。 また、私と倒産したA社で交わしたサブリース契約に、A社が倒産した場合の店子(転借人)に対する敷金返還義務に関する記載は一切ありません。 加えて申し上げると、A社が倒産する前に、『A社の経営が傾いているようなので、敷金返還請求については、店子(転借人)からA社へ直接申し出て下さい』と、書面にて通達しました。 サブリース契約にも様々な形態があるようなので、今回私が直面しているケースが、店子への敷金返還義務を負うものか否かにつきまして皆様にご教示頂きたく、何卒よろしくお願い致します。(過去の判例について、ご存知の方がいらっしゃいましたら、幸甚に存じます。)

  • 家主の倒産で敷金が還らない

    家主が倒産し、賃借中の賃貸マンション全体が競売になりそうです。破産管財人の弁護士及び住宅供給公社の方から3ヶ月以内に退去すれば3ヶ月分の預託してある敷金は返還するが、それ以後は返還しないとの説明です。弁護士の説明では競落した人から立ち退きを求められれば、抵当権設定が先なので賃借人は対抗できないとの事。 特別優良賃貸住宅融資制度で建てられた物件で安心して居住していますが、仕方がないのでしょうか。

  • ワンルームマンションのサブリース解約

    ワンルームマンションを1部屋所有して,それを専門業者にサブリースしている大家です.諸般の事情でサブリースを解約したいと考えています.契約書には「賃貸借期間中は自己使用その他の理由のいかんを問わず契約を解約できない.賃貸借期間の満了する日の3か月前までに相手側に対して書面による別段の申し入れがない限り本契約は更新される」と書かれてます.サブリースを解約するには3か月前までに相手側に対して書面による申し入れをすればよいと理解していたのですが,解約申し入れを行うと,サブリース業者は賃借人に相当するから法的に保護され,大家の意向がどうであろうと建物減失等の正当な理由がなければサブリース業者との契約は継続されるとの一方的な回答があり,契約期間終了後も物件は返却されません.業者は契約時にはこのような契約書に記載のない法的判断についての説明を行わず,契約文書を解約可能と誤解して契約をしてしまえば大家からは解約をすることができないということになります.サブリース業者が法的に保護されるとは考えもせずに契約書にうかつにサインしてしまったことが間違いだったことは否定できませんが,あきらかに錯誤を誘導するような契約のしかたは詐欺としか考えられません.しかも,この契約時の錯誤に気づくのは契約してからかなりの時間がたってからになります.借地借家法28条によってサブリース業者が大家から保護されることに気づかずに詐欺まがいの方法で契約してしまったあとに,不動産を業者から取り戻すにはどのような方法があるのでしょうか?それとも契約を結んだあとに錯誤であったと気付いても,手遅れで救済するすべは全くないのでしょうか?詳しい方,教えて下さい.

  • 敷金返済のトラブルで困っています。

    親がアパート経営をしているのですが、賃借人との トラブルがあって、困っています。 賃借人が勝手にペットを飼っていたことが発覚。 柱はペットによるキズ、壁には大きな穴まであいてました。賃借人の方は先月頭にすでに別のところに引越しをしていて、そのときは「柱と壁の穴の補修代は払う」と言っていたそうなのですが そろそろ2ヶ月にもなるのにまだ払ってもらえません。 不動産会社も「敷金は全額返して下さい」など発言したり、まるで頼りになりません。 こちらとしては早くリフォームをして、新たに人に貸したいのですが、補修代(70万近く)は大家が負担するしかないのでしょうか。

  • サブリースの場合の賃借人の立場

    賃貸マンションの家主です。 このたび、既存物件のサブリースの提案を管理会社からうけました。 既存物件だけに、既に入居している賃借人のことが気にかかります。 管理会社は、既存の賃貸契約を引き継ぐ形で賃借人と転貸借契約を結ぶといっていますが、賃借人が拒否した場合や返事のない場合は、契約関係はどうなるのでしょうか?

  • サブリース契約では、家主は入居者情報を知ることができない?

    サブリース中の中古ワンルームマンション物件を1室購入することになったのですが、 契約の段階で現在居住中の入居者の情報(氏名や性別、勤務先等)を教えてくださいと仲介会社に頼んだところ、 「サブリース中なので、サブリースを解除しないとできません」と言われました。 サブリース(家賃保証)すると、家主(オーナー)は入居者属性、情報を把握できないのでしょうか?

  • 賃貸マンション契約時の敷金に関する取り決めについて

    数日以内に契約をしたいと考えている物件を実際に見せてもらう際、敷金の話になり、原状回復の費用が敷金を超えた場合は退去時に請求され、範囲内で収まった場合でもあまった敷金は一切返金しませんと説明されました。 この問題に関しての過去ログも参考にさせていただきましたが、更に追加で不明な点についてどなたか教えてください。 物件はペット可のマンションです。 ペットが入居する事が前提で損傷が人間だけの場合よりも明らかにひどくなることを予想しているからこそ、敷金の返金がない契約内容なんです、といわれた場合、それを訂正した内容で契約することは可能でしょうか? 消費者契約法第10条を過去ログの中で読みましたが、それを告げたとしても、じゃあ、敷金返金なしの内容で納得してくれる人に貸しますから結構です、というようなことを言われた場合はそれ以上なにも言えなくなってしまうのでしょうか? ペット可物件は数が少ない上、人気があるのかすぐに決まってしまうようで、これまでにも直前で他で決まってしまったりということがありました。今回の物件は今まで見た中でも気にいってるのでぜひ住みたいのですが、そう考えてるこちらが弱い立場になってしまっているってことで納得(泣き寝入り?)するしかないのでしょうか? また消費者契約法10条を伝えても、契約内容を変更してもらえない場合の具体的な良い対処法はありますか? また、敷金は原状回復にあてるという考え方が一般的なようですが、具体的にはどういうものが敷金をあてる対象となる損傷にあたるのか、具体的に明記されている法律などは、ありますか? それとも、それは貸主や不動産会社が独自で決定できるものなんでしょうか? 敷金は大きな金額なので、契約前にしっかりと納得ができるようにしたいと思っていますので、よろしくお願いします。

  • ガイドラインに反する特約、でも契約しないと・・。契約時の心構えって?

    質問よろしくお願いします。 12月中旬に引越しをひかえております。現在の賃貸アパートの敷金をきちんと返してもらえるようにネットでガイドラインについて色々調べました。引き渡す物件についての敷金精算の心構えはできたのですが、新しい物件の契約を前に困ってしまいました。 新しい物件の特約に(この特約文書には仲介不動産屋の印鑑と賃借人の印鑑を押すことになっています。)(1)「賃借人が退去の際の室内クリーニング、畳、襖、クロスの張替えなど小修繕は賃借人の負担で行うものとする」と書いてあります。ガイドラインに反する内容です。さらに、(2)「契約終了時において敷金は賃料等の滞納分との相殺及び原状回復費用として充当する」とあります。(2)に関してはガイドラインに基づいた原状回復という意味で私はとらえており、納得しているのですか、(1)に関してはガイドラインに反するものであり、納得できません。 私はこの契約は成立させたいと思っています。家賃、立地共に条件にぴったりの物件なのです。契約内容に納得いかないなら契約しなければいいと思われるかも知れませんが・・・。いくらおかしな内容でも契約内容を熟知し、契約してしまったらこの特約は有効とみなされるとも聞きました。 そこで質問なのですが、 (1)このようなおかしな契約の内容について仲介不動産屋に契約内容の訂正を求めても契約破棄されないでしょうか。また、 (2)賃貸契約書にも退去時の小修繕(畳、襖、クロスの張替え)は賃借人負担と書いてありますが、このことに関しても意見してよいでしょうか。大家さんから契約破棄されないでしょうか。 (3)後の敷金返還トラブルにならないための具体策などありましたら教えていただきたいと思います。

  • 投資用マンション契約

    関西に住んでいますが、東京に投資用マンションを持ち仲介会社に家賃の取立てをしてもらっていましたが、今春この会社が倒産してしまいました。今月が契約更新月でしたが、バタバタしているうちに賃借者から契約更新をしたいので新たな契約書を送ってくれといわれました。今まで業者任せだったのと物件が遠く離れた東京ということで、どうしたら良いのか困っています。今の条件で契約続行できるのならば売らずにいたいので、契約書は現地の不動産屋に頼んで作成だけ頼もうかとも思っています。不動産取引に詳しい方のアドバイスをお願いします。

  • サブリース契約でオーナーに転貸契約はできますか

    下記物件(敷地と建物)を個人Aからサブリース契約をしているB社です。   1階:駐車場   2階:事務所   3階から10階:居住用マンション 3階から10階までの居宅は第三者に転貸しますが、2階の事務所を建物の所有者(オーナー) の個人事務所として個人Aと転貸契約を結ぶことはできるのでしょうか。 賃料保証することで安く借りて転貸するのがサブリースと理解しています。 この場合サブリース契約の家賃(2階事務所部分)と個人Aに転貸する家賃(事務所)の差額が、 個人AからB社への利益の付け替えになるような気がします。 2階事務所を契約から外すのも方法でしょうが、契約書が煩雑になるので避けたいと思います。 どのような問題を含んでどのような法律に抵触するのか教えて下さい それとも問題はないのでしょうか?