不動産の組み換えは得策ですか？

質問

70代の父が所有している田舎の更地の土地があります。30年前から、固定資産税だけを払い続けている、何の想い出もなく、今後も何も生まないであろう土地です。ただ売却益は、ほんの小額ですがあるようです。
いずれ私が相続する事になるのですが、父が私に一任すると言うので、この土地は売却し、投資マンション（区分）を購入したいと思っています。
質問ですが、
(1)こういう不動産の組み換えは得策でしょうか？
(2)組み換えをした場合、生前分与で私の名義にして、マンションを購入した方がいいのでしょうか？
それとも、父の名義のままの方が良いのでしょうか？
不動産に詳しい方、どうぞお知恵を拝借させて下さい。
よろしくお願いします。

回答No.3

ohkinu1972 · ベストアンサー

なんとなく、不動産を入れ替えて収益を上げようとしているように見えますが、
１．現状の田舎の土地を売却する。
２．不動産投資をする。
の2つに分かれます。

不動産投資の収益に問題なければ、得策といえますが
別に預金、株、投資信託などでもいい話です。
何も生まない土地からの投資先の変更としては、
わずか金利しか生まない定期預金であっても、
固定資産税がかからなくなることを合わせれば、
それなりに得策です。

また、土地の売却で得た資金で得た財産を質問者様名義にすると、
贈与税がかかります。
一般に贈与税はかなり高額です。

したがって相続まではお父上の名義にしておいた方が税金の面では有利です。

ただ質問者様が主体的に今後の資産運用をしたいのであれば、
一々お父上の実印をもらう必要がなくなるので、
質問者様単独の名義にした方がよいです。

お礼

お礼が遅れまして、大変申し訳ありません。
大変分りやすく説明して頂き、ありがとうございました。
ド素人で、訳も分からないまま、右から左へ簡単にお金を移動し、何か運用しようなどどと浅はかな考えをしていました。
１、２と番号で分けて説明して下さったように、ステップを踏みながら、事を進めなければなりませんね。
それに、小額でも（私にとっては高額なんですが・・・）贈与税の事ももう少し勉強しなければなりません。
本当にありがとうございました。

回答No.4

U-Seven

>(1)こういう不動産の組み換えは得策でしょうか

不動産の組み替えとかでは有りません。
自分の財産と親の財産を明確に区別して考えて下さい。

親の金は親の物です、そのお金が土地を売った代金か米や野沢菜を売って得たお金かは関係有りません。
「親の金」という事だけです。

何も生み出さない土地を所有していても意味が無いので、親としてはいずれは相続することになる子供の意見に従おう、という事ですね。

今回のケースは投資用マンションを親と共有で取得する、ということになります。
親の金で購入した物は親の物です。
仮に1800万円の物件で親が1000万円出したとすると、1800分の1000が親の所有、1800分の800があなたの所有という財産区分になります。
親が死亡した場合はその持ち分を相続することになります。

お礼

大変わかりやすい回答をありがとうございました。親子の間での、「親の財産は自分の財産」であるかのような曖昧な考え方が、そもそもの間違えだったんですね。その区別をはっきりさせなければならないのですね。
「相続」とは、全く別な次元の事なんですね。よく分りました。ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）　現在
　　＝　家賃・地代なし、
　　　　 固定資産税分だけ損

　　　買い換え後（最悪の場合）
　　＝　家賃・地代なし、
　　　　 固定資産税の損
　　　 　管理費・修繕積立金の損

　です。

　まあ、空室でない時に入ってきた家賃を貯めておけば、損の増加分はカバーできると思われます（できなければ、それは物件選びに失敗しただけ）し、借金がなくて返済に苦労することもないので、買い換えは「得策」だと言ってよいのではないでしょうか。

　ただ、物件選びを間違うと、外壁修理だカネを出せ、エレベーター交換だカネをだせ、という話になりますので、ドンドン利益は減っていき、場合によっては、買い換えしなければよかったということにもなります。

　また、建物を管理する管理費のほかに、業者に「その部屋の管理」を委託すればその管理費はべつにかかります。

　したがって、得策だというのは、質問者さんが買い換え物件を間違えないこと、賃借人とのやりとりなどの管理は自分でやること、という条件付きです。

（２）　生前分与、って贈与のことですか？

　贈与税率はとんでもなく高率です。自宅を買う場合などにある特例は、このような場合には適用されないはずですので、贈与はやめたほうがいいです。

補足

ご回答ありがとうございます。（１）の質問に対するアドバイス、よくよく心に留めておきます。ありがとうございます。
（２）の方なのですが、1番に回答して下さった方からのご助言で、もう少し詳しく説明させて頂きたいと思います。
土地を売った金額だけでは、投資物件を買えないので、残額は私が支払う予定でいるのです。こういう場合は如何でしょうか？それでも生前分与となるので、止めた方がいいでしょうか？
すみません、教えて下さい。

回答No.1

oska

＞不動産の組み換えは得策ですか？

対象にしている土地の都道府県市町村名が分からない。
対象にしている土地の「固定資産税評価額」が分からない。
対象にしている土地の「地目」が分からない。
地番までは必要ありませんが、最低限の情報を出さないと誰も回答出来ませんね。

補足

ご助言ありがとうございます。
対象としている土地は、長野県須坂市というところです。
先日、安くしてくれるなら買いたいと言って来た会社があり、提示額は約1000万でした。
ここを売って、首都圏のワンルーム購入を検討しています。
ただ、1000万では条件のいいマンションは買えないので、1800万ぐらいの築浅の中古マンションを買いたいと思っています。残金は、私が支払う予定です。

どうでしょうか？よろしくお願いします。