【フラット35】繰り上げ返済するか悩んでいます。

質問

平成20年にマンションを購入し、オリックスのフラット35で3000万の住宅ローンを組んだものです。
たものです。
当時は金利2.92％、元金均等、ボーナス払いありです。
フラット35sが適応されていますが、5年間だけ-0.3%なのでないものとして考えています。

現在毎月約11万（元金6万＋利息5万）ほど
ボーナス月は＋15万（元金8万+利息7万）ほど支払っています。

現在夫の年齢は35歳。理系院卒。年収600万～700万で名の通った企業の技術職。
大手でも赤字で今はとても不安定です。新卒でなく30歳で今の職場に転職しています。
以前は700万以上あった年収も残業が減り600万ぐらいになってしまいました。

家族構成は専業主婦の妻（私）、幼稚園年少の子供が一人、もうひとり子供を考えています。

現在家計の貯蓄は700万くらいです。
（出産準備金や学費貯金を除きます）
他に私の貯金が500万あります。（老後貯金の予定）

繰り上げ返済を100万しようか迷っています。
FPの方は、今はしっかり学費を貯めた方がいいと言いますが
極力利息にお金を払いたくないので、繰り上げしたい気持ちも強いです。

私は8年後ぐらいに不要範囲内でパートをする予定です。

この状態での繰り上げ返済は危険でしょうか？
繰り上げを焦らずに、学費を貯めるのが無難でしょうか？

アドバイス、どうぞよろしくお願いしますm(__)m

回答No.5

telesienna · ベストアンサー

全期間固定住宅ローンの期間短縮型繰上返済を希望されているようですが、資金面に不安があるとお見受けしました。おそらく将来どの程度の支出が発生するか分からず、家計が破綻するのではないかと懸念されているのだと思います。

　以上のことから、家計収支と貯蓄残高の推移表（＝キャッシュフロー表）の作成をおすすめします。キャッシュフロー表を作成することで家計が破綻するか概ね把握できるためです。

　この時点でどうにも難しそうだということでしたらＦＰの方が勧められるとおりにされる方が良いです。ただその際も学費を貯めた方がいいのか納得出来るまで理由を聞くべきかと思います。

　さてキャッシュフロー表を作成する前にライフイベントを考えます。ライフイベントとは今後のイベントや計画（出産、車の購入、旅行や子どもの入学など）のことです。考えることで将来の人生、夢がイメージできたらキャッシュフロー表を作成します。収入や支出（生活費、住宅ローン、教育費、保険料など）、年間収支と貯蓄残高を縦軸に、経過年を横軸にしイベントに沿って毎年の収入と支出を計算していきます。
■キャッシュフロー表
http://money.goo.ne.jp/column/column/page/index56.html

　ただ教育費についてはなかなか情報がないので実際にいくら掛かるのかおわかりにならないかもしれません。一応文部科学省が教育費に関する調査をしていますので参考にしてみてください。
■教育費関連
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/data/d_kyouiku/1283213.htm

　ようやく本題の住宅ローン繰上返済ですが、借入スタートから５年以内と推測しますと１００万円期間短縮型繰上返済すると利息を１２０万円ほど節約できます。ただそれは同時に１００万円貯蓄が減ることも意味します。

　これを踏まえて先ほど作成したキャッシュフロー表の年間収支と貯蓄残高を確認します。年間収支が恒常的（２、３年以上）にマイナスになるか、貯蓄残高がマイナスもしくは自分が考えた最低限額を下回らないかがポイントです。どちらかが引っかかるようだと期間短縮型繰上返済は考え直す必要があります。

　問題が見つかった場合、奥様か副業などで世帯収入を上げる、無駄な支出を減らす（車関係など）、保険料などの支払いがあれば見直しを検討し年間収支の改善を行います。特に保険料の見直しは額が大きいだけに効果が高いのでぜひ見直ししてください。

　生命保険だと住宅ローン設定時に団体信用生命保険に加入していれば、返済期間中にご主人が亡くなった場合、住宅ローンを支払う必要がなくなるので必要保障額を減らせます。火災保険だと補償範囲（水害や破損など）や家財を限定したり、割引率が高い保険料長期一括払いを検討します。医療保険であれば特約の見直しや解約を検討します。

　見直しの上で再度キャッシュフロー表を作成しなおします。ここまでくれば繰上返済がどのくらいできるか、もしくは繰上返済をしないほうが安心なのか判断できるのではないでしょうか。

　確かに利息にお金を払いたくないお気持はわかります。でも生活に支障が出るのは考えものです。利息軽減効果と貯蓄の安心感を考えながらバランスよく繰上返済を行ってください。

お礼

アドバイスありがとうございます。

>資金面に不安があるとお見受けしました。おそらく将来どの程度の支出が発生するか分からず、家計が破綻するのではないかと懸念されているのだと思います。

まさにそうです！
今のままフラットで支払っていくと、繰り上げをしないと67歳で終了。
どんなに長くても、60歳までには払い終えていたいと思っています。
けれど

>１００万円期間短縮型繰上返済すると利息を１２０万円ほど節約できます。ただそれは同時に１００万円貯蓄が減ることも意味します。

そうなんです。

第二子がまだなので、私が働くのはまだ先になりそうです。
すると、貯蓄がある程度必要になります。

夫はそこそこ大手で努めていますが、大手と言っても不況でお給料も減っています。
今、住宅費用にお金がすごくかかっているので、この先お給料の上りも予想よりも少ないかもしれません。
住宅費用と学費を一緒に払っていけるか・・・というところに不安を感じています。
学費とは高校から大学卒業にかけてを指します。

けれど、学費を今からそこまで手厚く考えない方がいいのかもなと思うようになりました。
親がお金を用意しすぎていたら、子どもも甘えてしまうかもしれない。
お金がないぐらいの方が、気を引き締めて勉強するかも・・・と思うようになったのです。

正直言って、もう少し住宅にかかる費用を抑えたいです。
元金均等なので、減ってはいきますが、それでも息子が大学生の時に毎月9万（＋管理費2万）もかかります。
フラットなら繰り上げしなくても・・・と思っていましたが、返済表を見直して、繰り上げを視野に入れるようになりました。

子どもが幼稚園の頃なら、わりと多くの家庭がたくさん貯金を持っています。
けれど、これが子どもの大学進学あたりになると、マイナスになっていくのを
キャッシュフロー表で見てきました。

実はキャッシュフロー表は作ってあるのですが
細かいものを最近作っていないので、また細かいバージョンを近々作ろうと思っていたところです。
意外と見えない出費があるので、キャッシュフロー表をうのみにできなくて・・・

今までお世話になってきたFPさんとまた話そうと思ったのですが
夫が別のFPさんにしたい（相性が合わない）と言います。
もちろん最終的な結論は、FPさんをみつけて話し合って決めようと思っています。
ただ、今はどこに向かって走っていけばいいかが見えず、こちらに投稿しました。

保険の見直しを検討したいのですが、今会社が合併などの話が出ていて
どこの社員になるかで、会社の保険の内容も変わってくるので
今の会社の社員のままか、合併先の会社の社員になるかがはっきりするまで保留にしています。
けれど、保険の内容は今一度確認してみようと思います。

だいぶ見えてきました。

・いくら貯蓄があれば大丈夫そうか、キャッシュフロー表で確認する。（何パターンか作る）
・現状で削れそうな部分を確認する（保険など）
・子どものための教育費（貯金）の見直し

ちなみに車は2年前に手放しました。

「現状をしっかり把握する」

現段階ではこれに尽きると思いました。
繰り上げ返済はそれからですね。

回答No.4

simotani

生命保険に加入されているならば、その貯蓄を活かして生命保険を減額すべきです。
減額の順位としては、
災害割増特約を全部解約する
定期保険特約を最大1000万円削減する
入院保障も共済(県民共済やこくみん共済)に移す
当然既存の入院保障より減るがその分は貯蓄から出せる範囲内。
所謂主契約に相当する部分は継続する。
保険外務員は渋る為支社に直接行くべき。
で削減して減った保険料は「自家保険」としてきちんと積み立て、責任準備金相当を取り置く(これが何より大事な点)
要は保障をこれまで外注に出していた部分を既存の貯蓄で賄い、外注を止めるのです。
勿論住宅ローンの団体信用保険は残します。
フラット35の保証保険料は一括ですか？分割(利子に上乗せ)ならば、これを一括に出来ないか先ず銀行に相談しましょう。

補足

アドバイスありがとうございます。

主人が入っている生命保険はかなりシンプルにしました。
特約もほとんどつけていません。
会社で入っているものと、アリコで入っているものがあります。

アリコはもともとが高いです。
解約も視野に入れましたが、ずいぶん昔から入っているものなので
解約が惜しくてそのままです。

住宅購入の時にFPの方に相談し、内容を見直しました。

>要は保障をこれまで外注に出していた部分を既存の貯蓄で賄い、外注を止めるのです。

まさにこれです。
けれど、貯金もの2年で少しできてきたので
夫の保険内容を今一度内容を確認してみます。

ちなみに私は生命保険に入っていません。
私が入ってもメリットがないので
病気になった時のためにと、200万ほど確保しました。
それが私の貯金の中の一部です。

保険で少額しか出ないのなら
現金で医療費を確保している方がいいと思うので。

フラット35の保証保険料というのは団信のことでしょうか？
確か保証料は無料で、団信は毎月10万弱支払っています。

お手数ですが、今一度アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.3

山田 太郎（@testman199）

>貯金200万だと、急に大きな出費が出ていくときに心配です。
一般に半年分の生活費を確保して置けといわれます。

>急に家電が壊れたり、家具が必要になったりとかがあると思うので。
貴方は生活に必須であり、かつ200万以上のが具電化製品を持っているのでしょうか？

>あとは病気などでしょうか。
大企業であれば、福利厚生でカバーされる場合があります。
障害を持ったら障害年金もあります。
住宅ローンがあれば団信にも加入しているはずです。
ご自分が受けられる保障を棚卸ししたほうがよいと思われます。

現状では年間90万円の金利を払っていることをお忘れなく。

お礼

再度アドバイスありがとうございますm(__)m

>貴方は生活に必須であり、かつ200万以上のが具電化製品を持っているのでしょうか？

そろそろ家電などが故障してもおかしくない時期だったので慎重になっていました。
一気に出費が出たりするのを経験していたので。
この辺の数字もシュミレーションをしてよく考えてみようと思います。

結構いいものを買ってしまうことが多かったのですが
いざとなったら手ごろなものですませることもできますね。

>ご自分が受けられる保障を棚卸ししたほうがよいと思われます。

まさにそうですね！
保険のことは盲点でした。
保険内容を見直そうと思います。

貯金をいくらしても、金利でとられてしまっていては
マイナスになってしまうので。
今手元にあって、なくてもなんとかなるお金だったら
それを繰り上げ返済にあてたいなって思っています。

1000万繰り上げをする勇気はないのですが
繰り上げ返済のシュミレーションを何パターンかしたところ
毎年100万ずつとか、200万ずつとかの繰り上げ返済が
効果的であることがわかってきました。

いくらまでなら繰り上げに回しても大丈夫か
もう一度見直してみようと思います。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

私なら1%程度の変動金利に借り換え、同時に1000万円繰り上げ返済しますね。
そうすれば、今の返済額でも15年以内で返済完了し、金利変動リスクも少なめです。

補足

アドバイスありがとうございます。

ライフプランを計画しやすいこと、高額なローン金額だったことから
安全と安心を取り、フラット35を選びました。
もし変動にし、1000万繰り上げ返済をした場合
子どもの学費貯金や出産費用以外の貯金は200万になってしまいます。

回答者さんは貯金200万でもなんとかやっていけそうですか？

貯金200万だと、急に大きな出費が出ていくときに心配です。
急に家電が壊れたり、家具が必要になったりとかがあると思うので。
あとは病気などでしょうか。

我が家のような場合、どのくらいの金額なら
危険のない繰り上げ返済ができると思いますか？

変動なら安いとわかっているのですが
今後のライフプランが立てにくいので悩んでいます。
フラットをやめて住宅ローンを見直すことも視野に入れています。

理想はフラットのままで繰り上げ返済です。
一度やめたら、もう二度とフラットでは組めないからです。
ライフプランの立てやすさに魅力を感じています。

回答No.1

SaKaKashi

元金均等なら、繰り上げればどんどん返済額が減少します。
>現在家計の貯蓄は700万くらいです。
>他に私の貯金が500万あります。（老後貯金の予定）
1,200万だから1/3の400万か1/4の300万くらい繰り上げれば。

補足

ご回答、ありがとうございます。

貯金の1/3～1/4を繰り上げという数字は
どういった理由で出てきた数字かよかったら教えてください。

「繰り上げ貧乏」になってしまうのでは・・・とちょっと心配です。
繰り上げ返済の手数料はかからないので、毎年100万ずつとかの方が
安心なのかも・・・とも思っています。

一気に払うのが心配なのは、何かあった時にお金が無く
ローンを組む羽目になるのでは？？という心配があるからです。

けれど、貯金が700万ぐらいあれば
なんとかなる数字なのでしょうか？？

繰り上げ返済したお金はお金としては戻ってこないので慎重です。

よかったら再度アドバイスをお願いします。