法務局の「公図」でみる公道（官道）の正確度と誤記対策＞＞

質問

法務局の「公図」でみる公道（官道）の正確度と誤記対策＞＞
いわゆる私道以外の国・県・市町村が敷設管理している公けの道路で、それを元手に法務局には「公図」が備えられ、請求すれば有償で公図の写しを取り寄せることができます。
それらの公道は、各々の所管する管理役所が登記向けの敷設道路の図面を作成し、法務局へ手続し認可されたものが登記され「公図」が成り立っているようです。
そこで問題にしたい質問は、地域を知っていて現地の実体から外れている公図とか、私有宅地の登記申請書に添えられた「地積測量図」に隣接公道が付記されていながら、その公道が実際には存在しない事例を突き止めたら、それを問題提起したり矯正を求める取組みはどのようにすれば良いでしょうか。
特に、問題視したいのは「公図」に明示されていながら、公道の所在が途中で途切れているとか、途切れた部分が隣接の私有宅地に埋没された形跡になっているようなことに出会った場合に、それの対処方法を教えて頂きたいのです。
公道は、余ほどの特殊・特別な場合でない限り「時効取得」の対象から外れると言います。（最高裁判例に時効取得を認めた事例がある。）

回答No.3

hktouki · ベストアンサー

おおよそではありますが、事情がわかってきました。

公図も地積測量図も現地もかなり問題がありそうですね。

まず、公図において幅３メートル長さ４００メートルとありますが、
常識的には考えられません。
昭和４５年の分筆であれば、当然建築基準法を考慮して最低４メートル幅は確保するはずです。
公図における境界線は、最初に地図が作製された当初からあった線（これを原始筆界と呼びます）と
後に分筆によって新たに記入された線とは意味が違ってきます。
原始筆界は原則として不動です。
それに対して分筆筆界線は、その当時の法務局（昭和２５年までは税務署）の職員が
手書きで入れたものです。
でも実際には土地家屋調査士（戦時中は土地家屋調査員）があらかじめ、
こんな形で線を記入するのが適切として提出された「地形図」に基づいて入れるものです。
これは、現在でも同じです。
地積測量図では道路幅員はどうなっているでしょう。
測量図でも道路幅は３メートルですか？（私はそうではない気がしています）

次に地積測量図ですが、昭和４５年と聞いて「やっぱり」という思いがします。
実は地積測量図が提出されるようになったのは昭和３７年頃からです。
昭和３５年に不動産登記法が改正され、この改正により
土地台帳と登記簿を一体化する作業に入りました。（これを台帳一元化という）
この作業は各法務局によって完了した日が異なり、
完了した法務局から逐次、地積測量図の提出が義務付けられたのです。
よって昭和４５年の分筆ではまず地積測量図が存在するという推定はできます。

しかし、この測量図が困った問題を引き起こしました。
制度が始まったばかりであまりにずさんだったのです。
一説によると地積測量図の記載様式が改正された昭和５４年までの地図には
かなりの問題があると言われています。
ひどい図面になると現地を測量せずに分筆がなされました。（これを机上分筆といいます）
また、公図と現地が異なる場合（１２０年前の旧土地台帳附属地図と現地が合うはずない）、
現地は測量して境界標を入れておきながら、
法務局には従前からの公図の形状を丸写しにして、そこに分割線をいれて求積するなんて方法を
取ったこともありました。これは一部法務局の職員の中にみられた「公図絶対主義」にるもの。
そうかと思えば、
地積測量図を提出したのだから公図には用はない。地積測量図を優先して公図には分筆線を入れない
なんて時代もありました。（昭和４３～４５年頃）

ここまで申し上げれば、境界についての問題解決が難しいものか分かっていただけるでしょう。

時効取得という言葉が登記事項に出てくるようですが、これについては何ともいえません。
不動産登記では、裁判外の時効取得による所有権移転を認めていますので、
双方合意の上で時効による所有権移転登記というのはよくある話です。
まあこのことからも、この地域が地図と現地が合わない。ということは推測できます。

どうやらここ４～５０年前に開発された土地のようですので、
問題は沢山ありそうです。
ただし、私自身現地も公図も測量図も見ていませんので何とも言えません。
もしかすると「とんちんかん」な回答なのかも知れません。

どうしても疑問を解消したいのなら、お近くの土地家屋調査士事務所をお尋ねください。
場数を踏んだ方ならきっと解決してくれるでしょう

お礼

再三にわたって貴重なアドレスに接して大変光栄に思っております。
中身については、図示して説明できない点に不自由を感じました。
この問題については、要領がわかりましたので、地元の調査士の門戸をたたいて相談したいと思っています。
無知な者に対する説明も骨が折れたことでしょう。済みませんでした。有難うございました。

回答No.2

hktouki

私はあなたはバカにしているつもりはありません。
公図というものは作成された経緯と年代および地域性によって
簡単には説明できないと言いたいのです。

あなたは、「公衆用道路につき時効取得が認められない。しかしながら認める判例もある」等
かなり公衆用道路について勉強されているのだと思います。

だからこそ、調査士は下手なことは言えないのです。
この仕事を長年やっているとわかるのですが、
土地の境界については皆さん自分に都合が悪いことはまず言いません。
嘘をついたり、黙っていたりします。
また、いろいろな話を丁寧に説明しても、自分の都合のいいところだけ覚えていて
後で「あなたは、あの時こう言いましたよね？」と言ってきたりします。
（これは、貴方のことを言っているのではありません。くれぐれも誤解しないでくださいね）

決して先入観など持たずに、冷静に客観的に物事をとらえようとします。
時には依頼者に不利な境界についての判断を下すこともあります。
憎まれてもそうします。
それが土地家屋調査士なのです。

言い訳はこれくらいにします。

さて、今回の地図は旧土地台帳附属地図ですね。
地図に準ずる図面であり、不動産登記法第１４条地図ではありません。
このような地図の場合、その地図の下の方に記載されていると思いますが、
「位置及び形状の概略を記載した図面」ということになります。
よって６００分の１のスケールを当てて寸法を読んでも現地と必ずしも一致しません。

場所は市街地でしょうか？
それとも村落地？農耕地？
あるいは、明治時代山林だったところを切り開いて造成した新興住宅地？

これらによって同じ旧土地台帳附属地図でもその精度はかなりちがいます。
首都圏近郊に多いのですが、
明治時代山林だったところを切り開いた住宅地で昭和４０年代くらいまでに開発したところは
かなりひどい図面が見受けられるはずです。
こういう場所を「地図混乱地域」といいます。
こうした地図混乱地域の場合は、集団和解方式等で解決するのが一般的ですが、
近年法務局が予算を組んで地図混乱地域につき１４条地図を作成するといったことが
行われるようになりました。
また、国土調査で解決するというやり方もあります。

長々と書きましたが、
一つ気になっていることがあります。
質問では「公図にある道が実際には存在しないときは・・・」とありますが、
本当でしょうか？
本当に道は無いのでしょうか？
旧土地台帳附属地図は明治２０年代に作成されたものです。
本当に当時から道がないのでしょうか？
明治２０年代のことを知っている人はいませんよね？
人によっては「昔からここに道なんて無かった」という人はいます。
でも私は信じません。
本当にそこに最初から道が無かったと言える人は、１３０歳以上の人です。
残念ながら日本にはそんな人はいません。

本当は有ったのではないですか？
それを自分の土地に取り込んで知らんぷりしているだけではないですか？

役所も調査士もこういった事例にあたると、消えてしまった道を復元します。
たかが公図、されど公図です。
１２０年前に道があったのだからその道を復元するだけです。
そして官民界の立会をします。
基本的にはそこは自分の土地だという主張は通りません。
行政は、かつてそこに道があったことを認めさせるはずです。

その上で消えた道をどうするかです。
どうしてもそこが欲しければ「用途廃止申請」をしたうえで廃道敷を払い下げてもらいます。
役所はそこに道が無くても何ら支障が無いと判断すれば払い下げには応じてくれるはずです。

間違った地図を直すにはどうしたら良いか？
という質問を時々受けますが、本当に地図作成時から間違っていたのか？
それとも、地図作成時（明治時代）は現地もそのとおりだったのに、
人間が手を加えて現地を変えてしまったのか？
そこをよく見極める必要があります。
土地家屋調査士の中にも直ぐに「地図訂正」を口に出す人がいますが、
私は滅多なことがない限り地図訂正はやりません。
ほとんどの場合は１２０年間に人間が土地の形状に手を加えてしまったからです。

いまここで述べたことは一般論です。
質問者の求める回答になっているかどうかはわかりません。
法務局の地図・地積測量図・閉鎖された和紙公図・普段は目にすることができない旧土地台帳等
と現地をある程度広範囲に測量して何となく見えてくるものです。

そろそろ制限字数に近づいていますので、これくらいにします。
納得ができないようでしたら、お近くの土地家屋調査士に聞いてみてください。

長文、失礼しました。（でも、本当はまだまだ書き足りない・・・）

補足

【青天の霹靂と謝辞を申し上げます。お礼コーナーに書くべきですが・・・下記の重複補足をお許しください。
特に、今回の返答文の後段は私の求めるところでした。
それと、今までは役所だけが相談し解決窓口と思ってきましたが、素人・一般人には、裁判に弁護士があるように、公図とか不動産問題は「土地調査士」が存在を知り今後が明るくなりました。
これまでは、不動産エリアの人間でないので独学独走で調べ上げた上で、独自で役所へ問う方式でした。これを知っただけでも貴重な収穫です。
ところで、返答文面にありました――
「実際に“道”がないところがありますか・本当でしょうか…」ー　という問いかけに対してですが、地方都市の００丁目で標示する地域に見つかったのです。
キッカケは、その地域ある宅地の購入を検討中のとき（注：現在は接面する宅地所有者で利害関係人の立場）に知って、不自然に思ったのです。あらましを箇条書きに示せば
(1)公図上は、幅３ｍの直進道路４００ｍほどがあって、その進行対岸の道路の寸前７ｍほど手前で地番付きの私有地（名目が時効取得）になっている。
(2)購入宅地は、公図上は上記(1)の私有地で途切れる７ｍまでの約２０ｍ以上がこの道路に接面した形で記載されています。
(3)購入宅地の過去の登記簿に添付されていた地積測量図面（昭和45年11月・測量事務所作製）には、直進４００ｍ道路が上記(1)の土地のところまで幅３ｍ道路が通じて接面している。
(4)公図上は以上です。ところが、現場の実体は購入宅地とその道路を挟む形に位置する他者の私有地がその道路を自分の土地に侵食混同しており、道路の影は抹消されてしまっているのです。
(5)購入宅地は古い家屋があって、問題にしている道路とは反対側の公道（道路）幅1.8ｍで接面していますが、ご存じのとおり建築基準法の２ｍ以下のため将来の改築新築が不可能な状態に置かれています。
――　以上のようなことを指摘して、公図上もですが昭和45年の自主添付であるとはいえ、地積測量図に調査士資格者が明示している道路が消えているというのです。図示して説明できないのが残念です。
なお、最後に、もう１つの不可解なところは、先に触れた購入宅地の道路向かいの宅地も登記簿上は「時効取得」の記載があります。

回答No.1

hktouki

土地家屋調査士をしている者です。

質問が漠然としていて、とても限られた字数の中では答えられません。

あなたが言っている公図とは何を指していますか？
ただ漠然と法務局に備え付けになっている地図の事ですか。
それとも、旧土地台帳付属地図の事ですか？

法務局に納められている地図について、その経緯や特徴・活用方法等は
それだけで一冊の本になります。
それくらい膨大な字数がないと説明しきれません。

地図と現況が異なる場合の対処の仕方ですか、これもケースバイケース。
分筆だけで済むのか？
地図訂正が必要か？
集団若い方式がよいのか？
国土調査のようなもので解決するのが良いのか？
法務局が行う１４条地図作成作業等によるべきか？
区画整理方式はどうか？
これも、説明するだけで１冊の本になります。

現地と地図が異なるのは、所有権境の問題か？
それとも「筆界」の問題か？
これにより、解決方法も大きく異なります。

ここまでお話しすれば、一般論ではとても説明仕切れないことがわかるでしょう。
まずは、自分が困っている具体的な事案に絞り込んだ上で
お近くの土地家屋調査士事務所に相談に行ったらどうでしょう。

法務局にある地図も
沖縄県のように国土調査が１００％近いところもあれば、
大阪府のように国土調査が２％しか実施されていないところもあります。

補足

【弁解がらみの補足です】
おっしゃるとおりですね。早速、手元にある法務局が交付した「公図」を隅々までみてみました。
種類「旧土地台帳附属地図」です。
専門家でない一般人には、法務局が有料の請求申請によって登記官名で交付される公図は、それが略称呼ばわりであろうが正真正銘の「公図」です。従って、質問室では「公図」の表現で通用するものと思い込んで質問しました。
その上は、質問内容を把握されて、あなたの専門知識に照らされて、要するにー　法務局が保管提供する公図と現場公道（道路）とが合致しない。その誤差解明の回答を求めているのだナーア…　ぐらいの包容力があっても良くはないですか。
私個人は質問にあたって、公図の奥深さを知らないで質問をすること自体が悪いと言われれば、確かにバカと言われれてもおかしくない。
ただ、法務局が有償交付する「公図」呼ばわりされるものがあって、現場の公道（道路）の立地が合致しない・その誤差解明を求める姿勢に対し、1冊の本ウンヌン論を持ち出されると問答など成立しないのと違いますか？？

ということで、質問欄では全容が把握されるようにという考えから、ながながダラダラ文章になっていますが、要するに上述でも触れましたとおり――
「法務局が保管提供する公図の公道（道路）と、現場の公道（道路）が一致しない場合の改善修正への対応の方法を教えてください。」と。