中古住宅購入を考えていますがローンが無謀かどうか客観的意見をお願いしま

質問

中古住宅購入を考えていますがローンが無謀かどうか客観的意見をお願いします
主人34歳 大手企業勤務
年収850
給料とは別に住宅ローンの補助が会社から毎月6万円出るので組み入れて返済予定です

私は専業主婦で4ヶ月の赤ちゃんが一人います
現段階で頭金に回せる貯金は100万程度で4900万の物件が気になっています

今の収入ですといくらくらいの住宅を目安にすればいいかも合わせて教えて下さい

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

> 給料とは別に住宅ローンの補助が会社から毎月6万円出るので組み入れて返済予定です
これは会社による「利子補給」の制度でしょうか？
実際にそうされることは全く構わないのですが、計画の段階ではこれは除いて考えてください。

物件価格が4,900万円とのことですが、物件を住宅ローンを利用して取得する場合には、手数料などの諸費用を考えて、「１割増」くらいの資金計画を立ててください。
もちろん、引っ越し代や転居に際して新規購入、買い替えをしなければならない家具、家電は除きます（これが結構かかるんですよ～。後から、追加で生活資金ローンやカードローンを申し込まれるお客さまも少なくないんです）。

ですから、4,900万円の物件を、住宅ローンを利用して取得する場合には、5,200～5,500万円くらいの資金が必要だと見積もっていただきたい…ということです。

「頭金」については、不動産業者等が「100万円でＯＫ。あとは、融資が実行されたら払ってくれればいいですよ。」と言ってくれれば問題ないです。
新築（戸建て、マンションとも）ですと、途中の段階で、何回かに分けて数百万円ずつ払わなければならない…ということもありますが、中古でしたら「100万円でＯＫ。あとは、融資が実行されたら払ってくれればいいですよ。」ということも多いです。

自己資金が100万円ということですから、仮に必要総額が5,200万円だとすると、住宅ローン借入希望額は5,100万円になりますね。
物件価格が4,900万円ですから、仮に物件価格＝担保評価額だとしても「オーバーローン」となります。

個人的にはオーバーローンはお薦めしたくありませんので、できれば、「諸費用」として必要な分の全額＋α分くらいは自己資金で用意していただいた方がいいと思います。

返済能力に関しては、私は
・借り入れ額：5,100万円
・金利：年利2.80％（全期間固定。現在のフラット35において最多の金利水準）
・返済期間：25年（現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済すると考える。60歳－1年－現在の年齢）
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
という条件でシミュレートさせていただきました。

そうしますと、毎月の返済額が236,576円になります。
年間で2,838,912円。
これを年収（850万円）で割って、返済負担率を算出しますと33.3％。
フラット35の返済負担率の基準が、年収400万円以上の場合は35％未満となっていますから、クリアしています。

ですから、他にお借り入れがないことが前提になりますが、返済能力の点だけ見た限りでは、ローン審査は問題ないと思います。

ですが、ローン審査は、返済能力だけで行う訳ではありませんので、借りられるかどうかは別の話になりますし、回答はできません。

また、住宅ローンの審査に通ったからと言って、完済まで余裕のある返済が証明された訳ではありません。
私のシミュレートでは、フラット35という「固定金利」タイプの金利でシミュレートしていますので、金利上昇リスクは考慮しなくてもいい形にはなっています。

現在の毎月の手取り給与から、毎月236,576円を住宅ローンの返済に回しても、現在と同レベルの生活が維持できそうならば、実際の返済も「何とかなる」と思います。

ただ、年収850万円のご家庭で、住宅取得時に
> 現段階で頭金に回せる貯金は100万程度
「しかない」点が、私も気になります。

> 今の収入ですといくらくらいの住宅を目安にすればいいかも合わせて教えて下さい
これは、ご家庭の「状況」によっても変わりますので、回答のしようがありません。

住宅ローンも、今は「年収がいくらならば、いくらまで借りられる」という見方はしませんし。

回答No.5

makookweb

会社からの補助とかボーナスとか将来的に不確定な物をあてにしている時点で無謀です。

リーマンの破綻やギリシャ問題の様に、
突然景気の状態が大きく変化するようなイベントがいつ起こるか分かりません。

今回の不況の影響で住宅ローンが払えなくなり家を手放した人が沢山います。

今後も同じ収入が続くだろうと考えていたり、ボーナスで大きな金額を返済している為に、
不況による賃金低下・ボーナスカットに耐えらなかった人は沢山います。

まず、現在の収入のみで返済出来るプランを考えましょう。
そうすれば、ボーナス等で繰り上げ返済が出来るので、苦労せずにローンの支払いが出来ます。

家を買う目的は、家を買うことで生活が豊かになる事だと私は思います。
無理の無いローンを組むことで、家と豊かな生活が手に入ります。

せっかく家を買ってもローンが負担になって、
　・旦那は小遣いを減らされ
　・外食の回数は減り
　・子供を遊びにも連れて行ってあげられない
なんて事になっては、意味がありません。

生活を犠牲にするくらいなら、家なんて建てない方が良い。

そんな事にも気づかず、家を建てることだけが目的になってしまう人が多いのが現状です。
(質問者さんの事を言っている訳ではありません)

とにかく、余裕をもった計画を立てましょう。
そうすれば、多少の景気の変動は耐えられます。

回答No.3

門ノ戸 一孔（@ikko_2009）

まず現在、住宅費にいくらかけているかが目安になります。
大手企業でしたら社宅扱いで割安になっているのではないでしょうか。

　住宅ローン＋組合費・修繕積立金－会社補助＋固定資産税÷１２≒現行住宅費

上記ならば問題ありません。

諸経費＋頭金１００万円は支払い可能とすれば、住宅ローンは４,８００万円。
３％固定金利、３５年ローンで計算すると、支払いは以下の通りです。

　月々１８４，７０４円、年間２，２１６，４４８円

ローンを組むには最適な年齢かと思いますが、
家計の中身や生涯に支払う金利や税金などを考えて結論を出してください。

お礼

ありがとうございます。おっしゃる通り、社宅扱いで賃貸マンションを借りておりますので、
現在、住宅費には駐車場代ふくめ、４万円程度かかっています。
ボーナス払い年２回２０万でローンは会社携帯銀行の優遇金利を使う予定です。

回答No.2

FP-nagai

元銀行マンのＦＰです。
銀行の融資基準の一つの要素として、
返済比率があります。
年収に対する年間返済額の割合の事ですが、
例えば4,900万の借入、35年返済、金利４％※
（※返済比率を計算する際は、10年固定基準金利で計算する銀行が多いです。）
で計算した場合の
月返済額は216,959円×12カ月＝2,603,508円となります。
2,603,508円÷8,500,000円＝３０．６％
年収400万以上の場合、大体返済比率４０％までが融資基準としているところが多いので、
融資に関しては問題なさそうです。
もちろんその他の要素も関係してきますが。
以上は融資基準の話です。
融資が受けれるということは無謀ではないと言う事です。
ただ、融資基準＝返せる金額ではありません。
気になるのは、頭金にまわせる金額が100万の点です。
預貯金があまり貯まっていない場合ですと、
現在の家賃以上の住宅ローン返済額を払うのは難しいかもしれませんね(^_^)/

参考URL：

http://l-l-p.jp/

お礼

ありがとうございます。現在は社宅扱いで賃貸マンションを借りておりますので、住宅費には駐車場代ふくめ、４万円程度かかっています。
ボーナス払い年２回２０万でローンは会社携帯銀行の優遇金利を使う予定です。
主人もＦＰ資格を持っていますがどうも考えが甘い気がして書き込みさせて頂きました。

回答No.1

TEOS

もう少し詳細を聞かせてください。　現在の貯金の総額はどの程度有るのですか。
親とかに、少しは資金ヘルプを頼めますか。
旦那さんの給料から今まで、結婚してから平均して貯金に回してますか？
それで、ローンの計画が出来ると思います。財形してるとかでも違うと思う。

私は、３０００万のロ-ンを１５年で繰り上げ返済したよ。
５０００万の物件だと、年２００万返済しても、無利子で２５年掛かりますからね。
プランを聞かせてください。　貯金が多いなら頭金を増やして返済を短くしたほうが有利です。

それでは。　ちょっとあなたの計画が見えないから、返答しにくい。

補足

昨年結婚したばかりです。主人は車を買い換えたばかりと趣味のゴルフで貯金ゼロの状態。私は体をこわし、仕事をお休みしておりましたので、同じく貯金はありませんでした。結婚して１年で２００万ほどたまっております。金利は会社推奨の優遇金利を使い、ボーナス年２回で２０万ずつ支払う予定です。