住宅ローン返済年数

質問

夫41歳年収750万（手取り42万ボーナス70万×2）頭金1000万から1500万くらいで現在住宅購入を検討中です。価格の高い地域で小さな土地でも4500万から5500万位かかると考えています。ローンの情報をいろいろ検討しましたが安全に考えると返済期間がせいぜい20年しか取れず必然的に4500万の物件でいっぱいいっぱいな感じです。できれば5500万の物件で検討したいと思うのですが無謀でしょうか。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがあるものです。

「できれば高い方の物件を」と希望していて、物件価格で1,000万円の差があるということでしたら、結果となる「物件」にはかなりの「差」があることが予想できます。
予算の面から「諦めた後」、結果に「納得」できればよろしいのですが、これがなかなか難しいことのようです。
実際返済をはじめたら割りと余裕があった…というお客さまに多いですね。「やっぱり諦めなければよかった。」とおっしゃる方が。

諸費用（住宅取得や住宅ローンにかかわるもの）や諸経費（引っ越し代や家具・家電の購入費）は、別に用意できているものとしてお話します。
＃１さんがおっしゃっているとおり、諸費用・諸経費については、物件価格の１割程度は見ておかれる必要がありますね。

自己資金が1,500万円で、物件の取得費用が4,500万ならば融資希望金額は3,000万円、物件の取得費用が5,500万円ならば融資希望金額は4,000万円ですよね。
「住宅ローン審査」の観点から見れば、年収750万円で他の借り入れが一切なし（クレジットカードも最低限の保有）という状態なら、4,000万円でも審査には通ると思います。
ただ、不動産業者の言う「楽勝」は「提携住宅ローンの短期固定」を元にしてシミュレートした結果だと思いますので、鵜呑みにしてはいけません。

> 安全に考えると返済期間がせいぜい20年
現在の一般的な定年年齢である60歳を目処にされ、退職金や年金をアテにした返済を計画されていないということですね。
大変賢明な計画です。
この前提で、金利を全期間固定金利とし、さらにボーナス返済なしで毎月の返済額を算出し、その額を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同程度の生活水準が維持できそう…ということならば、「文句なし！」なんですけれどね。

ところで、毎月の手取額から16万円程度を住宅ローンの返済に充当することはできますか？
金利をどのように考えていらっしゃったのかは分かりませんが、20年返済を全期間固定で考えていらっしゃったのならば、現在適用される年利は、優遇を利用すれば3.00％弱だと思います。
借り入れ金額は3,000万円、20年返済、適用金利3.00％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件ならば、毎月の返済額は17万円弱です。
もし、毎月16万円程度ならば…ということであれば、4,000万円の借り入れも可能だと思いますよ。

安全を考えると20年返済なんですが、敢えて「返済期間35年」で契約されるんです。
そのうえで、「繰上返済」を活用して結果的に20年以内の返済で済ませるんです。
毎月16万円程度の返済ができるのでしたら、ボーナスは全く手付かずで済みます。これならば固定資産税はボーナスから支払えるでしょう。

35年返済にしますと、金利が固定された返済期間が長くなるので、20年返済に比べれば金利は高くなります。
例えば、4,000万円を、35年返済、適用金利3.15％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件で借り入れたとしますと、毎月の返済額は157,308円です（返済負担率も25％弱なので住宅ローン審査もクリアです）。

ボーナスは年間140万円。
うち100万円を繰上返済に回せませんか？
初回返済日から１年後に最初の繰上返済をして、以降も12か月ごとに100万円ずつ繰上返済ができ、返済額を変更せずに期間短縮をしていけば、223回＝18年７か月で完済となります。

「これでは余裕がなく厳しい。もっと生活にゆとりが欲しい。」ということならば、借入額3,000万円以内、20年返済とされた方が「無理はない」と思います。
＃２さんのような方ばかりならば、金融機関も安心していられるのですけれどね。

ご参考までに…。
私（41歳・独身女性・年収600万円）も一昨年マンションを購入しまして、ただいまローン返済中です。
4,000万円弱の物件で、住宅ローン借入額は1,800万円。
やはり定年までに完済の計画で返済期間を20年にしました。
金利は、10年固定で適用金利は2.00％。
10年後に全額繰上返済をする予定なので10年固定を選択しました。
ボーナス返済なしにしようかとも思ったのですが、私の勤務先はボーナスの割合が高いので（手取り25万円ボーナス計180万円。しかもボーナスは前年の水準を下回らないんです。ありがたいことに。）、借入額の３分の１を「ボーナス加算」にしています。

もし、ご質問者さまが繰上返済も視野に入れるのでしたら、固定金利選択型（一般で短期固定と言われているものです）にして、金利を抑える…ということも１つの手段です。
その場合には、固定期間中も一部繰上返済ができることや繰上返済手数料も金融機関選択の際の検討材料にしてください。

お礼

とても判りやすいアドバイス、ありがとうございます。月々16万は正直厳しいです。子どもも1人中学になりこれからお金もかかりそうですし・・・。現在はボーナスは帰省費と少しの贅沢費を使うくらいで約110万から120万は貯蓄にまわしています。ローンもないですしクレジットカードも夫婦で3枚なので確かにローン審査は大丈夫かなと思ってはいるのですが。繰り上げ返済は視野に入れています。現在の妻の収入（80万くらい）が当てれる予定です。それでも月々だと12万くらいが限度かなと思っているのでやはり5000万は私どものような安全思考には向いていないのでしょうね・・・。友人に言うとそんな事では一生買えないよと言われてしまうのですが。

回答No.2

iichiho

ををナイス！
私の夫も40歳、年収７００万円ちょっと（手取り３５万円ボーナス90万）。
不動産のとってもお高い地域で一戸建ては無理なので、マンション（中古でも可）にしようかと検討しているところです。

わが夫も35年ローンは組めるけれど、20年ローンにしておきたいという、まったく同じ状況です。

さて、ご質問の5,500万円の物件ですが、諸費用や雑費などを入れると大まかに6,000万円くらいになります。
ですので、頭金と諸費用で1,500万円出したとしても借り入額は4,500万円。
20年だと、総返済額は5,000万円ちょっと。
単純計算で年間返済額は２５０万円で月々の返済は21万円。
固定資産もあるので、ボーナス払いをするにしても実質の月平均の支払額は22万円くらいになると思います。
（我が家なら絶対無理）

現状の生活で住宅費に22万円を定年まで支払い続けられると判断できるのであれば、大丈夫だと思いますし、無理なら
・頭金を増やす
・購入物件の価格を下げる
・妻の収入も計算に入れる（働いていなければ働きに出る）
というあたりのいずれかを検討するしかないと思います。

我が家の場合は、2000万円以内＆20年以内のローンで済むようにしようと計画中です。
・頭金をなるべく沢山用意する（そのために妻は働きまくってます）
・物件価格を低くする
この2つの方法で、今年か来年あたりに4,000～7,000万円の物件を購入予定です。

お礼

とても近い状況で親近感を抱いてしまいました。ありがとうございました。土地値の上昇を目の当たりにした事と、不動産業者さんの楽勝発言でついふらふらしてしまいました。世間の皆さんはどうしているのかと思っていたところ似た感じの考えでらして嬉しいです。我が家も気を引き締めなおし3000万以内、20年ローンで考えます。

回答No.1

senbei99

住宅購入の際、登記とか引越しとか税金とか色々な費用が500万かかりますので、5500万円の物件だと必要なお金は6000万になります。
頭金が1500万円だと借入れる金額は4500万円。これを20年で年利3%で計算すると一年間の返済金額は約300万円になります。
年収750万ですので、その4割にあたる300万円を住宅ローンの支払に費やすのはかなりの無理があると思います。

お礼

ありがとうございます。常々気をつけてはいるのですが、最近土地値が上昇して来ている事と、不動産屋さんが楽勝のようにおっしゃるのについ惑わされておりました。気を確かに保ちたいと思います。