任意売却と不動産屋について

質問

現在、父の家が競売にかかっています。同時並行で不動産に頼み任意売却を進めています。家は父方の叔父が買うことになり、1000万円なら準備できるとんこと。家は第一抵当が住宅公庫で1200万　第二抵当には500万ほどあります。
不動産屋は家を1200万円と査定しました。これから住宅公庫と交渉するそうです。もし追加で200万を準備できた場合、ほとんどは公庫に支払い、住友にはハンコ代くらいを渡すと言っていました。。住友に残った借金は、５０００円～１万円ほどを毎月支払っていけばいいとも言っていました。また1200万の中で、不動産の仲介料を賄うからそれ以上はかからないとのことです。
【質問1】・・・それで本当に、第一、第二抵当の両方を抹消でき、無事に叔父に家を渡せるものなのでしょうか。少し心配です。一般的にいかがでしょうか。

　不動産屋さんは、図面を見ただけで査定をしています。売り手が決まっていることだから、詳しくみなかったとは思うのですが、追加で200万円用意するには誰かの名義を借りて銀行から借金しなくてはなりません。不動産屋は商売だから、売却価格は大きいほうがいいのでしょうが、出来れば叔父の準備する１０００万円だけで済ませたい。査定はある程度さじかげんが出来ると言っていたのですがなぜ１０００万円ではなく１２００万と出したのでしょうか。　不動産屋は父に借金が残るのは困るから・・・とは言っていましたが。銀行で200万準備するなら、結局はそれも父が返すのだからあまり代わりがないような気もします。
【質問2】・・・この点はどう思われますか？

不動産屋に詳しく電話で聞こうとしましたが、まずは会って話したいとのこと。今日また不動産屋さんに行く予定です。どうか以上2点のご助言を願います。

回答No.2

noname#121701 · ベストアンサー

質問では交渉内容が一切分からないので推測しかありません。
追加の２００万円は公庫か住友が要求しているのでしょう。
住友も意地がありますので返済金無しでは抹消に応じません。
せめて１００万円くらいの金額は通常必要となります。
このような任意売却は通常当たり前のごとくなされ、公庫、住友ともに交渉が合意すれば抹消に応じます。
しかしこうした現実の取引はネットで誰も発言せず、きわめて異例な競売のことばかしが掲載されています。
競売になれば第三者が落札し住んでいる方は立ち退かねばなりません。
任意売却により親戚の方が買ってくれればそのまま住み続けることが可能かもしれません。
第一順位が通常の金融機関ですとお客様のこれからの生活を考え親戚の方との売買で処理する方向で話しを進める場合が多いのです。
この案件は第一順位が公庫のため政府系ですので普通の金融機関より堅く返済額にこだわっていると思います。
第一順位が政府系と民間では交渉が異なってきます。
民間でも住友と別の金融機関で体質が違いますので異なります。

この点どう思われますかと質問してますが、任意売却をしている者は弁護士と一部の不動産業者で経験のある人がこの質問を読む確率は限りなく少ないのが現状です。

交渉の内容が全く分かりませんが２００万円用立て出来ないなら競売により立ち退きしなくてはいけません。
競売ですから立ち退き料も出ません。
たまに落札者が善意で立ち退き料を支払うケースもあります。
親戚の方がどういう意図で買われるのか分かりませんが、２００万円用立てして親戚の方が買われれば立ち退きしなくて済む場合もあります。
おそらく立ち退かないよう親戚の方が善意で買われるのかと推測します。

２００万円の内訳は公庫と住友の意地の張り合いでしょうから交渉している人に聞きませんと分かりません。
ここは法律以前の意地の問題ですので一般的な回答は出来ません。

質問内容に肝心な立ち退きのことが書かれてませんので、判断つきかねます。
親戚の方がそのまま住まわれていいということでしたら無理しても２００万円用立てした方がいいのは決まってます。
抹消金額ですから提示された金額より少しでも多く返済を受けたいのは債権者として当たり前で、公庫住友との交渉により落とし所として２００万円が出てきたものと推測します。
二番の住友も信用保証協会がからんでますとまた交渉が異なります。
任意の売却ですので抹消もまた任意であり、金融機関の担当者いかんで返済金額は異なります。
２００万円用立て出来ない場合は競売ですので、引っ越し代と新たな賃貸物件の敷金とやらでお金がかかり新たな賃貸物件ですから当然賃貸料が発生します。
親戚の方がどれだけの賃料を請求するか分かりませんが、親戚どうしですので話し合いの余地はありますから、２００万円の月々の返済と引っ越し代と賃料との関係で判断してください。

補足

回答ありがとうございます。親戚とは今後一緒に住むことになり、また別途賃料を支払うことになります。立ち退きはしない予定です。この質問をした後に昨日不動産屋に行って説明を聞いてきました。おっしゃる通りで、政府系である公庫は、事務的に、返済金額にこだわるようです。たとえ、競売で安くたたかれる結果になろうとも、任意売買の査定の段階で値引くことはないようです。そして、民間である住友が任意売買にＯＫを出すかどうかは、200万用意できたとしてもまだ分からないとのことでした（その不動産屋さんも住友は未経験らしいです）第二抵当である住友は、競売では回収金額はほとんどゼロですから（家はバブル期に購入したもので築年数もあり土地も値下がりし続けていた）そこで「落とし所」を見つけていくと理解してみました。

ご回答者様は、ある程度経験・知識のある方とお見受けしましたが、民間が第二抵当で、競売で回収できそうにない場合、例えば、「破産せずに少しでも返していく」など約束などするとして、任意売買に応じてくれる可能性といのはどれくらいあるものなのでしょうか？

＞二番の住友も信用保証協会がからんでますとまた交渉が異なります。
とありますが、もしからんでいる場合に、交渉でどのような影響がありますか？

教えていただけるとありがたいです。

回答No.1

poolisher

不動産屋の意図はよくわかりませんが、
・自己破産でない場合は、抵当権は抹消されても、不足分の残債は残る
・第二抵当権者が任売に応じなければ結局は競売になる
ということははっきりしています。

ですから、父の自己破産をオプションとして考えなければ、トータルの
バランスは変わりません。
交渉としては両方の負債残高が合計で１７００万あるとすればできる
だけそれに近づけたほうが、妥結しやすいということです。

補足

＞１７００万あるとすればできるだけそれに近づけたほうが、妥結しやすいということです。

現在、競売は２週間ほど前に鑑定士が家を見にきた段階です。
もし、自己破産のオプションをつけるとしたら、やはり任意売買価格は低くしたいのですが、その場合に、裁判所で競売価格が決定してからのほうが、不動産屋としても債権者と交渉しやすいということはありますか？

＞トータルのバランスは変わりません。
自己破産をしない場合、売却前に銀行から200万借り入れるのと、任意売却をして、その残債を債権者に払っていくのと、どちらが負担は少ないでしょうか。