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他人の土地の占有権原が無く、建物を入手した場合
私は不動産についてまだまだ素人の勉強中の者です。 競売物件において、建物のみが公告されていて、 現在の所有者が土地の所有者と敷地利用について契約が なされていないというのはどういった状況と考えるべきでしょうか？ (建物の所有者は法人(有限会社)であったようです。) これを私が入手することは、リスクと考えるべきと捉えて、 そのリスクを減らすためには、可能であればあらかじめ土地の所有者と 入手後の賃借権などについて文章を交わすべきと考えています。 また、既に建物は20年以上を経過しておりますが、取得時効といった ことは起こっていないようです。 自分が入手後にいずれの占有権原も持っていないというのは、 どれほどのハイリスクな行為なのでしょうか？ お詳しい方が居られましたら、御教授いただければ幸いです。
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建物のみ担保設定などあった場合は、土地は同時に売却されません。 法定地上権が認められていないという事は、競売で移転後に明け渡し訴訟を起こされる可能性もあるわけです。裁判で負ければ更地にして引き渡さなければなりません。 ＞可能であればあらかじめ土地の所有者と 入手後の賃借権などについて文章を交わすべきと考えています。 こんな事が可能であれば、競売になりませんし、もしあなたが落札できたらなんて内容の仮定の約定書など効力を持ちません。 通常、相手方は土地代金を更地の相場ぐらいでは、買取を希望してくるはずです。性質が悪ければもっと高い価格を言ってくるでしょう。 裁判になれば時間がかかるので、落札者もある程度の金額で購入せざるを得ないという結果になります。 そのままうまく借地で借りていたい・・・なんて事はまず無理です。 土地の所有者がその会社と全く関係ない第三者であることは、考えにくく、土地の所有者が誰でどういう立場で居所はつかめるか？ ぐらいは、ご自分で調べてみましょう。 尚、経験上事前に動いてもろくな話にならない場合が多いですよ。その時点で「買うな」と言われても、落札したら最初から揉めるでしょう。 事前調査で買取できるか出来ないか判断して、落札してから動くものです。相手方も実際は売るしか選択肢は無く、幾らなのか？が問題になるだけです。土地を更地の相場で買っても良いと思えない限り、辞めときましょう。あくまで投資効率が良い儲かる物件であることが条件で、ご自分の自宅ならお勧めしません。揉めに揉めたら住む気持ちもなくなるでしょう。ちなみに裁判所は何も手助けはしてくれませんよ。 すべて自己責任で行う事です。 たまにその手は扱いますが、一般の方が交渉してご自分の思うとおりの結果を得られるとは思えません。 御参考まで。当方業者です。
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- detekoiya
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ですから、そういうことをこの場で質問するような方は 競売には手を出さないほうがいいと思います。
- poolisher
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土地・建物共に所有者が同一で、（超過競売が理由で）建物のみが競売 される場合、 法定地上権が付与されますので、買受人は地上権もしくは借地権を得る ことができます。（要登記） 土地は社長が所有、建物は会社所有で使用貸借関係（契約がなくただで 借りている）の場合やその状態から土地だけが第三者に移転している 場合、 土地所有者から建物を収去して土地を明け渡せといわれる可能性があり ますが、それを承知で買う人もいます。 ただし、そういう人は落札直後から何をどうして儲けるかというシナリオ を持っている人に限られます。
お礼
>ただし、そういう人は落札直後から何をどうして儲けるかというシナリオ を持っている人に限られます。 もともとやりたい商売があって、そこでやれたら良いかなぁと考えて いたのですが、上記の補足の件もあって、難しいかなと考えています。 『儲けるかというシナリオ』についても、ピンとくるほど分かっていませんが、 転売というのには手間が掛かりすぎるほど状態は悪い物件のようです。
補足
相当に難しいということについて、非常に分かりややすかったです。 貴重なご意見を、本当にありがとうございます。 実は、建物を見てきたところ、近所のお店の方から情報を得られまして、 これによって気分はだいぶ手を出さないことに固まったのですが、 参考のために、新たな情報をどう考えれば良いか教えていただけませんか？ ・有限会社は既に一昨年ほど営業していない。(シャッターが下りてる。) ・有限会社の代表の方は、ほとんど繋がっている隣の敷地(土地の 所有者は同じ)の庭で自殺をされた。 （３点セットには自殺について書かれず。） ・隣の建物は問題の土地の所有者の物らしいが、これもシャッターが 下りて、２階のガラスは割れて、電気メータは宙にぶら下がっている。 （土地の所有者はどういう興味の状態と考えるべきでしょう？） どちらにしても、更地の相場で買うのはきついということと、 客商売を考えていたため、難しいですね＾＾； 後ほど、回答の評価を付けさせていただこうと考えております。