住宅ローンの変動金利について

質問

父がある信用金庫で住宅ローンを変動金利で10年払っていたらしいのですが、その間 ずっと同じ金利（４．０％）で変わらなかったらしいんです。これって、おかしくないですか？父にすぐに信用金庫に行かせたところ、「11月に金利が変わるので、それまでは手続きができない」と言われたとのこと。納得いかないのですが、こんなことあるんでしょうか？素人なので、どうしたらいいかご教授お願いいたします。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

一般の方には分かりづらいですよね。

> 父がある信用金庫で住宅ローンを変動金利で10年払っていたらしいのですが、その間 ずっと同じ金利（４．０％）で変わらなかったらしいんです。
> これって、おかしくないですか？
世間の金利は10年の間にいろいろと変化していたはずなのに（ゼロ金利政策、その解除などなど）、変動金利型なのに金利が一定していたなんて「変」に感じますよね。

でも、それがおかしくないんですよ。

お父さまが契約されていたのは、おそらく「固定金利選択型・固定金利期間10年」というものだと思います。

融資の『基本契約』って、「固定金利型」と「変動金利型」の２つしかないんですよ。
ですから、お父さまが契約されていた住宅ローンの『基本契約』は、「変動金利型」なんです。

「変動金利型」ならば、半年ごとに金利の見直しがされて、返済額も５年に一度見直されるはずなのに、10年間も4.00％で金利が「固定」されていたというのはどういうこと？
…と思われますよね。

その理由が、お父さまの住宅ローンが「固定金利選択型」になっていたため…なんです。

さっき「固定金利型」と「変動金利型」しかない…って言ったのに、「固定金利選択型」って何？
…となりますね。

「固定金利選択型」というのは、「固定金利特約型」とも言われますが、「変動金利型」の『基本契約』にプラスして、「一定期間について金利を何％にします」という『特約』を締結したものなんです。

お父さまの場合は「当初借り入れから10年間は、金利を4.00％にします。」という『特約』を締結されたのでしょう。

> 父にすぐに信用金庫に行かせたところ、「11月に金利が変わるので、それまでは手続きができない」と言われたとのこと。
おそらく住宅ローンの初回返済日が、平成11年11月だったのでしょう。
そして、そこから10年が経過して、平成21年10月の返済を以て、「固定金利期間」が終了するんです。

「固定金利期間」が終了するので、11月からは「金利の見直し後の金利」が適用されるので、信用金庫の人が
> 11月に金利が変わる
と言ったんです。

> それまでは手続きができない
というのは、現在は「固定金利期間中」なので、特約内容の変更はできませんよ…ということなんです。

おそらく、９月の中旬から下旬ころには（遅くても10月半ばには）、「10月で固定金利特約期間が終了しますので、その後について『どうするか』を考えてください。特に手続きをしなければ、特約が取れるので、『基本契約』である変動金利型に移行しますよ。」という趣旨の連絡が、信用金庫から届くはずです。

ただ、10年前に、「固定金利選択型・固定金利期間10年」の契約で、『適用金利』が4.00％というのは、金利が高すぎる気がします。

当時の「住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）一般融資」の基準金利が2.20％～2.80％でしたから、それと比較しても「相当高い」と感じられると思います。

ただ、住宅ローンの金利というのは、債務者の属性等によっても決まるものですから、「世間」と比較しても仕方がないんですよね。
10年前に住宅金融公庫を利用されずに、信用金庫から借りられた…ということ自体、比較的珍しいと思いますし…。

先ほども書きましたとおり、
> 当時の「住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）一般融資」の基準金利が2.20％～2.80％でした
から、住宅金融公庫から借りた方が低い金利で借りられた訳ですからね。
信用金庫との「お付き合い」の関係がおありだったのかもしれませんから、こればかりは何とも言えませんが。

あとは、＃１さまがおっしゃっているように、ご質問者さまは「住宅ローン」とのご認識だけれど、実は「住宅ローン」ではない…ということも考えられますし。

仮に「住宅ローン」であるとして、11月の「金利見直し」の際にも「適用金利4.00％」と提示されるようでしたら、「どうするか」を真剣に考えられた方がよろしいでしょうね。

お父さまの年齢、職業、年収、健康状態などの条件（「属性」と言ったりします）がよく、「借り換え」を検討することもできそうならば、他行への「借り換え」も視野に入れられた方がよろしいかもしれません。

そのあたりのアドヴァイスについては、お父さまの属性のほかに、当初の「契約内容」が情報として必要になってきます。
お父さまのお手元には「返済計画表」もあると思いますので、契約関係書類と「返済計画表」を持って、他の金融機関へ「借り換えの相談」に出向いてみられるとよろしいですよ。

現在利用されている信用金庫と、「金利の見直し」について話し合いをする際にも、他の金融機関との「借り換えの相談」内容が手元にあると、「交渉」の材料にも使えますから。
「○○銀行は、金利を何％にしてくれると言っていた。そちらの方が金利が低いから、借り換えも検討している。」というカンジで話をする際に、他の金融機関との「借り換えの相談」の書類が手元にあれば、「根拠書類」にできますからね。
適当に「○○銀行は、金利を何％にしてくれると言っていた。」と言うよりも効果があります。

お礼

ありがとうございます。
いろいろな住宅ローンの契約があるんですね...。
よく、契約を見直してみます。
わかりやすいご説明をいただき、ほんとうにありがとうございます。

回答No.1

himeichigo17

金利4％と言えば最初の10年間固定で、
残りは変動するタイプの金利に近い気がします。
もしかしたら契約されてたのは、
そういうタイプのものじゃないですか？
あるいは住宅ローンじゃなくて事業用のローンとか・・・。

1年ごとに見直しがある変動金利タイプの
住宅ローンだとしたら4％は高めだと個人的には思います。
せいぜい2％後半から3％くらいが妥当なんじゃないかと。
ちょっとリスクがある方に貸す場合(年収が低い,自営業など）は
それくらいになる可能性もなくはないですね・・・。

ただ金利は銀行が決められるようになっていて、
その金利の決め方については契約書に書いてあるはずですので
ご覧になってみてはいかがでしょうか？

お礼

ありがとうございました。
確かにご指摘の通り、契約書の確認が先決ですね。
まずは確認してみます。ありがとうございます。