住宅ローンについて！

質問

住宅ローン審査について！1年以内に中古マンション購入を希望しています。
私のデータは
●年齢34歳
●家族構成 妻(専業主婦)　子供2人(5歳・2歳)
●年収600万円
●勤務年数約1年半
(ヘッドハンティングにて転職)
(ローン審査では現職の勤務年数と前職の勤務年数も考慮されると聞きましたが間違ってないでしょうか？ちなみに前職の勤務年数は11年です)
●現在の借入れ状況
・車ローン残金180万円
・みずほカードローン残　金 70万円
・クレジットカード2枚所有
残金は約10万円
合計260万円借金有
支払い遅延は1度も無しです。
難しいとは思いますが、この様な状況で審査はどんな感じでしょうか？
また借り入れ可能額はいくらくらいでしょうか？
また上記ローン残金を住宅ローンに組み込み一本化というのは可能でしょうか？
以上 長々となりましたが宜しくお願い致します。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローンの借り入れ額を増やしたければ、おそらく銀行や保証会社は、
> 車ローン残金180万円
> みずほカードローン残　金 70万円
これらの完済と解約を条件にすると思います。

また、対象物件が「中古マンション」ということですから、対象物件によっては、住宅ローンで「販売価格の100％」の融資は無理かもしれません。
住宅取得に必要な諸費用と、住宅ローン借り入れに必要な諸費用も借りたい…となるともっと難しいです。

> ローン審査では現職の勤務年数と前職の勤務年数も考慮されると聞きましたが間違ってないでしょうか？ちなみに前職の勤務年数は11年です
そういうところも「あるらしい」ですが、原則は「現職の勤続年数」としているところが多いと思います。
もちろん、基準は、銀行や保証会社によって異なります。
銀行の担当者にはその点を直接訴えることができるかもしれませんが、保証会社は表に出てきませんから考慮されないと思います（よほど銀行が「貸したい」と保証会社を説得にかからない限り。銀行が「貸したい」と思う条件は、残念ながらご質問者さまには備わっていないと思います）。

> 支払い遅延は1度も無しです。
当然のことですから、何ら考慮されません。

> また借り入れ可能額はいくらくらいでしょうか？
金融機関によっては、車のローンはそのままにして、カードローンの完済・解約を条件に、3,000万円くらい出してくる可能性はあります。
ただし、対象物件が「担保価値の高い」物件だとしても、販売価格の110％まで（諸費用等込み）が限界になるのではないかと。
その場合には『普通抵当権』ではなく、『根抵当権』設定の可能性もあると思います。

> また上記ローン残金を住宅ローンに組み込み一本化というのは可能でしょうか？
真っ当な金融機関ならば「できません」。
むしろ、それを「ＯＫ」と言うような金融機関は信用できないとお考えください。

平穏無事に完済したいのでしたら、「いくら借りられるか」ではなく、「現在の給料で、いくらまでならば住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できるか」から借り入れ額を逆算してください。
そして、現在が賃貸住宅にお住まいならば、住宅ローンの毎月の返済額は、現在の家賃の８割までに抑えられるべきです（ボーナス返済なしでシミュレートしてください）。

お礼

親切でご丁寧なご返答大変ありがとうございました。

回答No.2

86tarou

この様な状況で審査はどんな感じでしょうか？＞
勤続年数は基本的に３年以上ですが、こればかりは銀行等が決めることなので何とも言えません。普通の銀行で駄目なら審査の甘い（＝高金利）ところで借りることになります。
借金については、借入条件（余程安い物件で、月々の返済額が少ない以外）により全額返済の条件が付くでしょう。先ずは、これらを全額返済してからでしょうね。その上で、頭金や諸費用も必要ですし。その前に貯金もある程度置いておかないと、いざという時に困ることにもなりかねません。お子さんも居らっしゃるのですから、年収の半分程度は最低置いておきたいところです。これは、頭金を払った後でも残るようにします。

借り入れ可能額はいくらくらいでしょうか？＞
借金がないと仮定して、年収と年齢だけで試算してみましょう。年収の25％（子供が２人居られるので20％にした方が良いかも）を支払いに充て、定年までの26年ローン（3.5％全期間固定）にすると2500万円借りられます。年収の25％は月12.5万円ですが、ここから既存の借金の返済額を引いて計算し直せば借入可能額をはじき出せます。例えば月５万円の返済があるなら、7.5万円を住宅ローンの返済に充てられるので、1500万円の借入が妥当だということです。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

上記ローン残金を住宅ローンに組み込み一本化というのは可能でしょうか？＞
住宅ローンはそれ以外の目的では借りられないので無理です。ただし、住宅の頭金があってこれから車をローンで買うとかなら、頭金を減らしてその分で車を一括で買えば、金利の低い住宅ローンで車を買ったのと同じ意味になりますが…。

通常、住宅を買うにあたって大抵の人は頭金を貯めようとします。それ以前に借金があるようではなかなか難しいものがあります。金利の高いカードローンやクレジットカードで安易に借りるのも、お金の管理能力面から考えてもあまり良くありません。
銀行は少々無理なローンでも貸してくれるでしょうが、払えなくなって破綻してしまえば何にもなりません。破綻しても頭金が少ない状態（ローン残高＞物件価格）では売るに売れません（ローンを全額返済しないと抵当権が外れないので売れません）。ローン審査がギリギリな借入金額と、余裕のある借入金額とには大きな開きがあると思ってください。くれぐれも、無理なローンは組まないようにしましょう。

お礼

親切でご丁寧なご返答大変ありがとうございました。

回答No.1

mogmog0101

>勤務年数約1年半。ローン審査では現職の勤務年数と前職の勤務年数も考慮されると聞きましたが…
あくまで評価は1年半。考慮するかしないかは銀行側の判断によります。保証会社保証付き融資の場合、保証会社側も審査しますので油断は禁物です。

借入可能額は様々な要素から算出するので一概にいくらとは言えません。目安は年間返済額（他のローン含む）が年収の30%に収まらないといけません。
また、担保価値が十分かどうか。中古マンションの実際の価値と市場価格がかけ離れていると、借入に必要な額を調達できないことがあります。

別のローンと住宅ローンをまとめることは出来ません。資金使途が違うからです。

1年以内に大きな買い物をするなら、住宅関連雑誌でもう少し情報を仕入れてから人生の舵取りをしてください。

お礼

親切でご丁寧なご返答大変ありがとうございました。