- 締切済み
営業権、テナント立ち退きについて。
テナントの立ち退きについてのご相談です。 当店は飲食店を同じ場所で３０年営んでます。 建物のオーナーが５年後の建て直しに伴って、当店舗の立ち退きを検討しております。 私の希望はその場所で継続して経営していきたいのですが、立ち退きはやむを得ないことでしょう。 立ち退きが具体的になれば私としては死活問題です。 交渉にあたり、知識も知恵もないのでぜひ教えていただきたいのですが、 営業権？と申しますか、当方にはどのように主張できる権利を持ち合わせているのでしょうか。 これまでも内装への投資など多額な出費もございました。 生活の保障もないので 「でていけ」 「わかりました」 では文字通り死活問題です。 どうかお知恵をいただきたく存じます。
- kenedy
- お礼率65% (39/60)
- その他（法律）
- 回答数4
- ありがとう数6
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
みんなの回答
- P-Tech
- ベストアンサー率54% (144/262)
建物の賃借権は、借地借家法という法律によって借り主を強く保護されています。 どの程度の条件で立ち退くかは、あくまで貸し主との交渉次第です。 まずは、立ち退き後、別の場所で営業を継続できる可能性があるのかどうか、それにどのくらいの時間と費用がかかるか、検討してみたらよいと思います。実際に、不動産屋を回って当たりを付けてみたらよいと思います。 30年前からそこで営業してきたということは、現在の相場に対して相当安いテナント料でやってこられた可能性があります。これから新しいところを探すとなると、相当テナント料が跳ね上がるかもしれません。そうしたことを検証する意味でも、まずは足で動いてみることをおすすめします。 その上で、生活費、特に収入の滞りそうな期間を考え、「これだけ欲しい」と自分から言える準備をしておくことですね。 でも、30年もがんばってきた場所を離れるのはつらいですね。お気持ちお察しします。新しいところへ行けば、きっとまた新しい風が吹きますよ。 がんばってくださいね。
- masa411
- ベストアンサー率42% (33/77)
下記URLは大家さん視点の相談なので 参考になるかは分からないですが・・・ 長く借りていると、法律では敷地権を取得できる と聞きます。 専門家に聞かないとダメですが、30年は十分ではないでしょうか？ 賃貸で払った金額と土地の値段がつりあっていないので 裁判では勝てるかもしれません。 1月5万として、5万×12ヶ月×30年＝1800万円
＞当方にはどのように主張できる権利を持ち合わせているのでしょうか 建物の一部を賃貸借契約により借りているわけですよね？ 基本的にはその契約に基づく借主としての権利ですね。賃借権と言います。 営業権（のれん代？）というのはちょっと違いますよね。あなたの店を誰かに買い取って貰うような査定の話ではないですから。 ＞私の希望はその場所で継続して経営していきたいのですが、立ち退きはやむを得ないことでしょう 30年間やっているとなると、最低でも築30年以上となるわけで、場合によってはもっと期間を経ているわけですね。 建物の内容や築年数によっては建替えするという方針もやむをえないこともありますよね。（ＲＣなら30年程度ではまだまだ行けますね） で、立ち退くのは良いとしても、法的に強制退去させられるわけでなければ、条件交渉しなければなりませんね。 他所へ移れというなら移転費用や営業補償を要求したいです。又、建替え後の建物に戻るようなプランがありえるのかどうかなどの条件も確認したいですね。 それらの交渉が整えば、それに従って退去すれば良いですが、整わない場合には居座り続けるしかありません。それが賃借権の最大の武器です。 協議が決着せず、お互いが譲らなければ最終的には訴訟沙汰に発展し、裁判所が結論を出してくれます。
建物のオーナーの立ち退きに対する条件は出ているのでしょうか。 それが正当な対価か否かを判断すればよいのではないですか または、質問者さんより期限前の解約による損害を計算して請求して、 それが正当な対価か否かを相手に判断させればよいのではないですか ただし、何も具体的な話がないのであれば相手の条件を聞くことから で今の段階では何ら回答はできないですね。 準備をするのであれば損害額を計算しておくこと位でしょう。
関連するQ&A
- 競売によるテナント立ち退きについて
お店（美容室）をオープンして４ヶ月 順調な滑り出しですが競売になると管理会社に言われました 競売になると保証金も帰ってこないと聞いています まだ競売の公開にもなっていない状態で 先日執行官が写真等調べにきた状態です いろんな方に相談にのって頂いていてその中で これからのテナント料を保証金が帰ってくるかどうか分からないので 払わずに裁判に訴えて 保証金の補填として一時預かるという事も 過去の判例で認められたと聞きましたが どうなのでしょうか？ 最悪、立ち退きになるとして今からでも出来る事はありませんか？ 執行官に聞いた所、内装にお金をかけているので 価値を高めたという事で落札者に請求できるのでは・・・？ とも言われました 立ち退き料なども貰えないのでしょうか？ 私にとってベストなのは大家が変わるだけで これからもやっていけたらと思いますが 相手次第です とても困っています どなたか知恵を情報をお願いします 弁護士にも何人か聞きましたがつけたほうが良いのでしょうか？ 教えて下さい！
- 締切済み
- その他（法律）
- テナントの立ち退きについて
今現在テナントに入居して２年弱なのですが（１Ｆ店舗・２Ｆ大家さん住居）、大家さんとの立ち話の中で、２Ｆ住居部分が老朽化してきたので立替をしたいという意向があることを知りました。(３年後位までに) ちなみに築２３年位です。 契約は３年間で期間満了後は合議の上更新することも出来るとなっているのですが、立ち退きには応じなければならないのでしょうか？ 内装や備品に私にとってかなりの金額がかかってますし、人生をかけるつもりでやっと独立開業にこぎつけたのに・・。 契約時に言ってくれれば契約しなかったのにと不満と絶望感でいっぱいです。 大家さんは建て替え後にまた入居してくれてもとは言うのですが、 商売柄、一度離れたお客さんが戻ることは難しいので、一度立ち退いたら廃業するしかないと考えております。 今後の対応をどなたかご教授頂ければ助かります。 よろしくお願い致します。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- テナント立退料請求について
こんにちわ。 今、テナントの立ち退きを巡って大変困っておりますのでご相談させて頂きます。 状況は以下のとおりです。 こちらの状況において、立退料を請求出来る可能性はどれくらいあるのか？ また、請求できるとしたらどれくらいの金額が目安になりますでしょうか？ ご回答お願い致します。 ■営業状況 ３年前からボディメンテナンスのお店を開業。 ちょうど１年前に、現店舗に移転。 現店舗は同時オープンのホットヨガスタジオ（ビルオーナー直営）の一角を借りて営業。 温泉施設の中にあるマッサージ店に近いイメージです。 ホットヨガスタジオの共同経営者に声をかけて頂き、賃貸契約を交わしました。 その際の契約で、敷金礼金はなし。改装後のテナントを初期費用なしで賃貸し、売上の20%を家賃とする。契約期間は１年（2016年3月末で設定）。 ■支払い状況 初月約10万円の家賃からスタートし、平均して20万弱の家賃をお支払いしております。 家賃相場では30万円となるようですが、間借りをしている関係で、水道やトイレ等に制約あり。 ■立退料検討の理由 移転し１年が経過しようしていますが、ホットヨガスタジオの経営難により、経営を譲渡する事が決定。同フロアで営業する弊社のスペースも利用が契約条件となっているため、立ち退かなければならない状況になりました。 時系列でまとめると。 2015年12月中旬 ホットヨガスタジオを３月末で経営譲渡の可能性があり、そうなれば立ち退きとなる旨のご相談を頂く。 12月中旬 立ち退きになるのであれば、別フロアの空きテナント（50平米から250平米に拡張。居抜き。）を借りられないかと相談。 12月31日 経営譲渡が決定し、立ち退きが必要になることをメールで告げられる。 1月中旬 別フロアを視野にいれ、料金交渉を行う。 1月下旬 4～7月までフリーレント。８月以降80万(通常120万)。１年毎に家賃10万プラス。 敷金は１年後に2ヵ月。 といった条件で、賃貸契約を結ぶことに双方概ね同意。 ２月初旬 大幅に営業面積が広くなり、固定費もあがるため、新規事業スタートとして人材を２名採用。 内容工事等の見積りや新規事業準備として打ち合わせをすすめる。 ２月下旬 契約書面のたたきができた段階で、最後の料金交渉試みるが、 現状の条件が限界とのことなので、そちらですすめるよう合意。 ２月22日 メールにて 契約を白紙に戻すという意思を伝えられる。 最もな理由は、長期営業が見込めないと判断したため。 2月29日 面談にて 立退料やその他補償等を支払うつもりはないと意思確認。 ■立退料を請求したい理由 ホットヨガ（ビルオーナー直性）の経営難が原因で、立ち退かなければならない。 弊社はこれまで、ヨガスタジオに対して、全面的に営業協力をしていた。 別フロア移転であれば、初期費用を安くしてくれていることや、店舗としてもフロアが変わるだけのため、お客様への影響が少なく、納得感があった。 契約目前の状況にも関わらず、移転まで残り１ヵ月の時期に、寝返ったように意見をひっくり返し、移転を示唆されている。 弊社の今の財力では、別テナントへ移転することで発生する初期費用や改装費等の全てをまかなうのが難しく、近隣のリピーターのお客様も尻沿いでしまうリスクも有ります。 ３ヵ月前に口頭で経営譲渡の話は聞いていたものの、 別フロア移転にて、初期費用が等少ない状況で検討してくれたため、異論を申し立てなかったが、 別フロアがなくなるとすれば、 わずか１年での撤退。新テナントの初期費用、改装費、回数券の払い戻し等々の金銭的なリスクに合わせて、移転を繰り返すことによる企業イメージの低下、スタッフのモチベーションの低下、 など目に見えないリスクが多いに伴ってきます。 この話が、撤退の１ヵ月前に意思表示をされるのはあまりに急であり、 金銭面や営業面を考え別テナントへの移転はとても難しく感じています。 ビルオーナー側の都合により立ち退きとなるため、 移転に伴う、初期費用や内装工事費、営業補償費、精神的な苦痛の点において立退料の請求を考えておりますが、 如何でしょうか？ ご回答お待ちしております。 どうぞよろしくお願い致します。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 大変困っております。立退きについてご質問です。
大変困っております。 立退きについてご質問です。 私の母が10年程営んできました居酒屋を閉店することになりました。 理由は、建物のオーナーが長年、固定資産税を滞納しており、強制立退きになったためです。 その土地はオーナーが借地として地主より借りていて、オーナーの家の１階スペースを母が借りてお店を営んでいました。 オーナーとは契約書を交わしており、約2年間の営業許可が残っています。 従って、オーナーへ立退料の請求を考えましたが、多額の借金を抱えているため難しいです。 先日、地主より今年１０月までには店を閉めてもらいたいと弁護士を通じて連絡がありました。 地主も早く立ち退いてもらいたいのでしょう、弁護士を通じて圧力が掛けてきています。 そこで、地主に立退料を請求することはできないかと思いご質問させていただきました。 正直、母は急に生活の収入源である仕事を経たれることに大変不安を感じております。 今後の生活のためにもできるだけ良い条件で立退きに応じたいと思います。 的確なアドバイスをいただけますようお願い致します。
- 締切済み
- その他（法律）
- テナントの立ち退き要求に困っています
店舗立ち退き要求についてご相談させていただきます 現在貸店舗にて飲食店を経営しております。 同店舗にて２０年営業を続けておりますが、このたび賃借契約を結んでおりました管理会社より立ち退きを要求され困っております。（賃借契約は毎年自動更新の契約で、家賃などの遅延滞納は今までありません） 立ち退き理由は、土地建物の所有者が土地建物を売却希望をしており、管理会社は土地建物の所有者との契約を中止するために現在のテナントには立ち退いてもらうとのことです。 賃借契約書には『６カ月前に通知をすれば、借主はなんら保証金も要求できずに立ち退かなければならない』と記述はありますが、移転費用も何も要求できずに立ち退く経済的余裕ももなく困っています ちなみに土地建物所有者からは何も説明はありません ２０年の飲食店営業で固定客もあり、新しい物件などに移転しても全く信用０（ゼロ）、固定客０の状態からの営業となるため不安になりますし、長く勤めているスタッフも継続して雇用できるか否かとても私自身心配しています。 本当に立ち退きに要求に応じなければいけないのでしょうか？ また仮に立ち退かなければいけないとしても、なにも保証費用は要求できないのでしょうか？ 尚、建物は鉄筋コンクリート作りで 耐用年数は５０年ほどあると聞いておりますので、老朽化が問題ではありません。（現在築２０年です） あと、賃借契約を結んだ会社に以前 『立ち退きたくない！』と話したところ、 『立ち退かなくても電気水道は使えなくなりますよ』と言われました 電気水道代は、管理会社に使用した分を毎月支払っており、管理会社は立ち退き期限が過ぎたら直ちに電力会社および水道の契約も打ち切るので、各テナントには電気水道の供給を止めると言っております 皆様のアドバイスを頂けましたら幸いです 宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（ビジネス・キャリア）
- ずっと売りに出されてる物件のテナントを借りようと思ってます。
ずっと売りに出されてる物件のテナントを借りようと思ってます。 というのも、場所、内装関係でなかなか適度な物件がなくて仕方なくです。 この場合、契約して入居してからオーナーが変わっても店舗運営は大丈夫なのか？ もしかしたら物件が競売にかかってしまってらどうなるのか？ 仲介業者さんは「特記事項に書いとけば大丈夫」みたいなことを言っています。 また、契約を焦らしてきます。 一般的にこのような物件には手を出さない方がいいのでしょうか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- テナントより立退き料の請求をされています。
月１１万円で店舗建物を貸しています。このテナントは３０年問題なく賃料を払ってくれました。ところが木造のこの建物もうボロボロでとても危険な状態です。丁度私の息子がここで商売をやりたいとのことですので借家契約の解除を５年前からお願いをしていましたが聞き入れてもらえませんでした。最近、子供もいよいよ使いたいといいますので、先日不動産関係の方に中に入っていただき立退きのお話をしたところ立退き料３５００万円といわれました。こちらで払えるのは２００万程度と考えていたので折衷案も考えたのですが寄り付きは出来ませんでした。その後もう交渉は無理とあきらめてテナントの言う立退き料は払えないのでこの交渉はあきらめる旨を伝えたところ。テナントの社長より俺はもう退去する気になった。立退き料を払ってもらうとすごまています私に支払いの義務があるのでしょうか。 裁判されたら負けるのでしょうか？よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- テナントの営業権
宜しくお願いします。 賃貸借契約において契約内容で契約解除について、大家サイドからの質問です。 （Ａ）下記契約条項(1)は借り手側からの契約解除についてしか触れておらず大家からの契約更新をしないとなった場合はどうすればいいのでしょうか？やはり貸し手（大家）から解約できる様、甲乙双方をいれるべきだったとい思います。この契約書だけ書かれておらず他は何カ月前までに双方協議、意志表示のうえ解約できるなどの文面はいれています。 （Ｂ）はっきりしませんが、賃貸契約は解約（更新しない）できても、そのテナントの営業権があるのでその主張をされたら、大家は次の営業出来る場所を見つけてあげる、その費用を出さなければいけないと聞きましたが、であれば双方協議のうえとか何カ月前までに意思表示をしても賃貸借契約解約は何か期限的には意味がない気がします。もし、営業権が強ければどこまで対処すべきでしょうか？また、他に立ち退きの場合、一切費用を大家に請求しないと記載されていても弱いと聞きました。 下記に原文を記載します。 (1)賃貸借期間は、○年○月○日より、○年○月○日までの一年間とする。ただし期間満了の二カ月前までに乙（借り手）は甲（私）に書面をもって契約更新をしない旨通知しない場合は、本契約をその期間満了日から皿に1年延長されるものとし、以降も同様となる。 (2)本契約の終了に際し、乙は甲に対し営業権その他これに類する権利の主張や立ち退き料等を請求できないものとする。 （Ｃ）追記ですが (3)本物件がなんらかの事由により、永続的に使用不可能となった場合には本契約は終了する。 この場合、道路が通るなどにより物件を壊すなどは当てはまりますか？ すべてを問題なく解約でき営業権にも問題ない契約書はどの様なものでしょうか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- アパートの立ち退きに関して
3月末に、大家宅へ呼び出され、 土地を売ったので、8月までに立ち退いてくださいと話を受けました。 条件に関しての話は、そのときはせず、 翌日、仲介不動産やへ行ったら、そのことは知らず、 まぁ、前は最大限のことをするとおっしゃってましたねといわれました。 取り急ぎ、同条件の物件を探してくださいとお願いていたら、 不動産屋が次に持ってきた物件は、敷金がタダですからという物件をメールで送りつけてきたのみで、立ち退き保障の話が一切ありませんでした。 ありえない話なので、 立ち退きの条件を書面でくれと、メールを返信して、 翌日に、大家さんから電話があり、 言い忘れました、敷金はご返却します。 勘弁してくださいと、いきなり言われました。 私としましては、正直出たくはありませんが、 大家さんのが、お婆様が痴呆になってしまい、老人ホームに移るので、その近くに引っ越すという事情は重々わかるので、 出ることに関しては、問題ないのですが、 あまりにも、立ち退き保障があまりにもひどいので、 こちらから、条件の提示をしようと思います、 立ち退きにかかる費用全部の保障を請求するのは、 尋常ではない請求になるのでしょうか？ ちなみに、正直、今の仲介不動産があまりにも不安なので、 他の、仲介業者で、家を探して、気に入ったので契約に入ろうと思っています。 家賃が1万円上がります。 どなたか知恵を貸していただけますようお願いいたします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
