工務店と中規模建設会社、小さな賃貸物件を建てるなら？

質問

将来賃貸化する事を想定しつつ、10年ほど(もっとかも)はおそらく自分たちが住む・・・というようなメゾネットをひとつ建てたいのですが、ある人に、その場合は工務店で建てるより中規模建設会社、しかも不動産会社にぶら下がっているような、営業にあまりコストをかけていないところが一番安くやってくれるのではないかと言われました。
もちろん耐震性、耐久性はあったほうが良いですが、人に貸すものなら「総ひのき」など凝るのは無用ですし、私自身も住まいにこだわりがありません。温度がそこそこ保たれた箱みたいなものに家具を入れて機能的に住めれば良いので、・・・そうすると工務店さんは不向きなんでしょうか。

回答No.1

noname#102385 · ベストアンサー

こんにちは　cyoi-obakaです。

この範疇に関する質問は、建設会社の概念が個々に異なり、千差万別ですので、なかなか的確に回答する事が困難です。

そこで、先ず、施工会社の呼び系を区分しないと話が不明確に成りませんので、以下に私なりの区分を記載します。
　1）工務店（1）……大工工事を主体とする従業員10名以下で、一級建築士が1名程度の組織。
　2）工務店（2）……木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の低中層（5階建て程度まで）を主たる業務範囲とした従業員10～30名程度で、一級建築士が3～5名以上の組織。
　3）建設会社（1）……規模的には工務店（2）とほぼ同等で名称だけが建設会社と称している組織。
　4）建設会社（2）……木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等の中高層（10階建て程度まで）を主たる業務範囲とした従業員50～100名程度で、一級建築士が10名以上の組織。
　5）建設会社（3）……鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等の中高層（15～20階建て程度まで）を主たる業務範囲とした従業員100～500名程度で、一級建築士が50名以上の組織。
　6）建設会社（4）……超高層（20～30階建て程度）を主たる業務範囲とした従業員1000名以上で、独自の研究機関を持ち、一級建築士が100名以上在籍する組織。
以上の6段階に区分して話を致しましょう。

さて、貴方が申している工務店とは1）ですか？　それとも2）ですか？
仮に、1）と考えているのでしたら、本件工事の対象から外れますね！
その理由は、貴方が建物に要求している物と、1）の施工会社が供給しようとしている物に大きな隔たりがあるのが通常ですからなのです。
尚、将来に建物の用途を変更する（2世帯住宅？→賃貸住宅）とすれば、それなりの設計能力と市場調査能力が要求されます。建てました、後は知りません！ご自由に………では困るのです。
2）で考えているのでしたら、問題は少ないでしょうし、充分に可能であると判断します。

ところで、中規模建設会社の概念が明確に理解できません！
＞不動産会社にぶら下がっているような、営業にあまりコストをかけていないところ……
これは範囲が広くて特定が難しいのです。上記の2）、3）、4）、5）程度の施工会社は、大なり小なり、このスタイルを持っています。
尚、不動産業者（不動産デベロッパー）の下請け的工事を主体とする施工会社は4）、5）が多いです。
また、中及び大規模な木造の分譲住宅（50戸以上）の場合は、不動産業者と建設会社は同一系列である事がほとんどです。

以上のことから、私のお薦めは　2）、3）ですネ！
特に、地元の業者さんで　メンテナンス部門の評判が良好なところが良いと思います。
不動産屋とツルんで工事をする業者は、お薦めできません！　仕事が荒いです。
確かに、値切るとどんどん値段が下がるのですが、仕事にポリシーやプライドが有りませんから、工事の質（材質も含む）もどんどん下げます。最近の大工さんの日当だけみても、1.0万～3.0万円程度まで幅が大きいのです。これは大工さんの技量の違いを表しています。一般的は工事単価見積では、大工手間2.0万円/日程度で積算しますが、質を落せば1.0万円/日でも工事は可能と成ります。ひどい施工会社では、7000円～8000円/日の大工手間しか払わない場合もあります。
そうなれば、自ずと、集まる大工さんの技量は低いですから、結果は明白です。『家のような形の箱』が出来る事になります。

クライアントとして、工事金額を値切るのは常道です！
ただし、値引き交渉のやり取りの中から、その業者のポリシーなり、プライドを判断するのが、あなたの責務なのですネ！

設計能力が有り、施工能力（実績）もOKであれば、後は経営者と従業員の『建物を造る姿勢』が業者選択に大きなウェイトを占めるのではないですか？　もちろん工事金額も………ですがネ！

＞……住まいにこだわりがありません。温度がそこそこ保たれた箱みたいなものに家具を入れて機能的に済めれば良いので……
と、貴方は仰るのですが、いざ、その場に立つと、いろんな事が耳に入って来てしまうものです。
業者選択は、慎重にしてください。
最もベストな方法は、営業さんでも、工事監督でも、社長さんでも、気軽に話しが出来る環境を、貴方が造ってしまう事ですヨ！

チョット長くなりましたが、参考になりますかどうか？
あなたにとって、満足のいく建物（100点満点は無理ですよ）が完成する事をお祈り致します。

お礼

ありがとうございました。

業者の整理区分をしていただき、大変よくわかりました。
私の言葉で言うと「少し大き目の工務店(そのような会社が建設会社と名乗っている場合もある)」がおすすめという事だと思っています。
ちなみに、私の中ではおおざっぱに、木造でない鉄筋などの建物をつくれる工務店が「大き目の工務店」です。
そんなにガッツリ良い家はいらないけれど、建売みたいなものが得意なところだとちょっと怖い・・・という感じです。
不動産会社から紹介されるような会社に頼んだものか、地域で自分で探したものか、迷っています。

参考にいたします。

回答No.3

noname#78261

営業物件と自宅を作るのでは根本的に計画が違います。
だって賃貸ならスパッと事業として皆さん計画します。コストと事業計画を立てて。（相手の鵜呑みはダメですが）しかも築１０年後の需要を考えると貸せるのか？ということも問題です。

断熱を気にしていて、賃貸の計画も不明瞭であるからには、知識のない工務店に依頼することは絶対的に避けるべきです。しかも、建設業者のぶら下がりはともかく、不動産のぶら下がりは危険です。一番施工技術や品質が保たれていないラインだと私は見ています。

そこそこどうでもいいと業者にうまくやられがちですよ。
安くて悪い家がたつということになります。
私は、ＨＭの下請けもしているような中堅建設会社をすすめますね。
公共工事もこなせるぐらいの。安全率が高くなります。

甘く見られないためにも、断熱性能と賃貸への将来活用、あとは築年数が経っても健常に維持できる工法を求めるのでその提案をもらって説明をうけてください。フレキシブルな間取りも必要なはずです。

大手ならともかく中堅以降の広告宣伝費なんて自社カタログをバンバン作るようなところでない限り売上に対する広告宣伝費は大きくはありません。中堅ならＨＭの充実くらいです。あまり気にせずモラルと向上心のある業者に依頼してください。

お礼

ありがとうございます。

小さな工務店に相談する事はやめます。賃貸物件としての将来を考えるという事は、たぶん、鉄筋アパートなどを扱うようなところでないと無理なんですね。

間取り的にはかなり簡素にして、住む人が家具などで仕切って住むようなつくりが一番良いのかなと思っています。

かつ値切ってみて、無造作に下げて来るようなところも避けたいと思います。

回答No.2

nsan007

工務店でも建設会社でも同じ図面で同じ仕様でないと安いか高いかは比較できません。比較する物がなければ、安ければそれなりの工事をします。勿論最低限の検査には合格しますが、耐久性や耐震性は不安だらけです。
まず信頼出来る建築設計事務所を探して、綿密な打合せの上で設計図書を作成し、見積に参加する業者も建物の規模や地域により、その建築士の助言を得て決めれば良いと思います。

工事会社の建築士は工事会社の味方です。建築主はよほど専門知識があっても工事の監理をする事は出来ません。

専門家の味方が居てこそ初めて間違いのない安い建物が完成します。
別に設計監理料を支払うのは勿体ないように思われるかも多いですが、失敗してからではおそいのです。

お礼

ありがとうございます。

私が抱いているのは、典型的なメゾネット、みたいなものはどういうところで建てているんだろうという感じの疑問ですね。ハウスメーカーはいくら何でも高くて・・・。

設計と建築を一貫してやっているところは信用ならないというご意見なんですよね。そういう事をしているところは、責任持って連携をとって行きますよという事をたいてい売りにしているんですが・・・確かにグルになってるという見方もできますし、迷いますね。