住宅ローンの借り換えについて

質問

数年前、親がマンションを購入しました。ローンは私の兄名義で住宅金融公庫からお金を借りました。実際の支払いは親がしており、
住んでいるのも親だけです。
しかし今年になってその兄が結婚し、家を建てたのです。
その為、金融公庫から、兄が２つの家のローンを組む事が出来ないと言われ、私の名義でローンを組みなおさねばならなくなったそうです。
（親は定年して年金暮らし）
こういうケースってあるものなのでしょうか？
私は名前だけとはいえ、住んでもいない家のローンも組みたくなければマンションもいりません。どうにか出来ないものかと悩んでおります。

回答No.4

Domenica

＃３です。
今回も長くなりますが、しばらくお付き合いください。
（私の回答は、いつも比較的長いので…。）

＃２さんのご回答を拝見して…。
ご質問者さまは「妹」さんだったのですね。
存じませず「弟」などと書いてしまいました。失礼をいたしました。

まあ、「順番通り」と決まっているのならばね…。
でも、「兄」が借りているローンの返済を「親」がしていれば、「親→兄」の「贈与」になりますよ。
マンションの名義が100％「兄」ならば、その取得資金の全てを「兄」が出していなければ、「贈与」になります。
「公庫融資」についても年間の返済額が110万円以上ならば「贈与税」の課税対象なんですが、そのあたりは大丈夫なのでしょうか？
相続税よりも贈与税の方が税率は高いですよ？

おそらく「親」も「兄」も、「公庫融資」の「債務者本人の居住義務」なんて忘れてしまっていたと思うんですよ（「軽く考えていた」というか、「そんな大事になるとは思ってもいなかった」というか…）。
ですから、マンションから転居した時も、「公庫融資」の窓口となっている金融機関に「変更届」を出していないのではないかと。
バレなければいい…という問題ではないのですが、実際には結構「ある」話ですし、引き続き「親」が住んでいらっしゃることによって、住宅金融支援機構やその窓口となっている銀行等からの兄にあてた郵便物が届かなかった…というところから、「債務者である兄が公庫融資対象物件に居住していない」ことがバレた訳ではないと思うんです。
「債務者本人の非居住」がバレるのは、この「郵便物が届かず差出人である支援機構に戻った」というパターンが一番多いんですよ。

となると、今回家を建てるにあたって「兄」が「何らかのヘマ」をやらかしてしまったので、住宅金融支援機構に「債務者本人が公庫融資対象物件に居住していない（もしくは「できない」）」ということがバレでしまったのではないかと。

ただ、仮に「兄」が住宅金融支援機構関係の住宅融資（「つみたてくん」を利用していたので機構融資orフラット35）を申し込んだ…というならば、もっと早い段階でチェックが入るハズなんですよね。
「兄」はずいぶん前にマンションから引っ越していたにも関わらず、住宅金融支援機構やその窓口となっている銀行等に「債務者本人が公庫融資対象物件に居住しなくなること」を届け出ずにいて、今回家を建てるにあたって、「現住所」で住宅金融支援機構関係の住宅融資を申し込んだ。
結果、「同一人物」チェックに引っ掛かるのが遅くなり、本来ならば、新居の方の融資がＮＧとなるべきところ、発覚したのが「もう完成しちゃった」という段階になってから。
今さら融資を取り消されるのは被害が大きくなるだけ…ということで、兄は「私の下に妹がいるから、既借り入れ分を妹に引き継がせることで、何とかＯＫということにしてもらえないか。」と言い出したのではないかということが想定されます。

そうでなければ、「公庫融資」の窓口となっている銀行等に、今回の住宅ローンも依頼してしまったとか…。

> 住宅金融支援機構の契約をしており、完済していない状態で新たな別の住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか？
> 別の金融機関なら問題ないとか・・・？
＃３の回答が長くなりすぎて、混乱させてしまったようですね。
このご質問についての回答は「不可能ではない」になります。
返済能力さえ備えていれば、複数の「住宅ローン」契約も「不可能ではありません」。
「住宅ローン」の複数契約は絶対できない…という訳ではないんです。

ですが、＃１さんが回答してくださっているように、多くの住宅ローンで
> ローンを組むときの約定として、本人が居住するためのものという明記があるはず
なので
> 2つの住宅ローンは不可能です(体が一つですからｗ）
になるんです。

ただ、「住宅ローン」＝「本人が主に居住するための住宅を取得するための資金を借りる」とは限らないんです。
「多くの」住宅ローン商品の「契約」でそうなっているだけで、全てがそう…という訳ではないんです。
「本人が居住しなければならない」かどうかは、その「住宅ローン商品」の契約内容によるんです。

＃３でも書きましたが「公庫融資」でも「親族居住型」というものがありましたし、現在、住宅金融支援機構が扱っている「フラット３５」も「申込本人またはご親族が自らお住まいになるための住宅」となっています。
要するに「本人が住まなくても親族が住めばＯＫ」（ただし条件あり）という訳ですね。

ただ、「公庫融資の本人居住型」は「債務者本人が公庫融資対象物件に居住すること」を明確に定めていますので、「公庫融資」を完済していなければ、その対象物件から転居してはいけない「契約」になっているんです。
「兄」も、この契約内容に納得して契約していることになります。
その証拠は、『金銭消費貸借兼抵当権設定契約証書』（だったかな？すみません、正式名称を忘れてしまいました）への「兄」の署名捺印です。

住宅金融支援機構は、「公庫融資対象物件に住まなくなるならば残債を完済しなさい」と言ってきたに過ぎないはずです。

にもかかわらず、「兄」は、「公庫融資対象物件に住まなくなるけれど、残債を完済することもできない」と言っているんです。
さらに、「自分が建てた家も『住宅ローン』を利用したい。」と言っているに過ぎないんです。
何しろ、「債務者本人が主に居住するための住宅を取得するため」の『住宅ローン』は、「債務者本人が主に居住するためではない住宅を取得するため」の『住宅ローン』よりも、いろいろな点で『お得』だからです。

> 一緒に住んでいないのでローンを組むのは無理かと思い、銀行へ行ってみましたが、組めるみたいです；；
> 何故、どうしようもなくなってから私に話が来たのか謎でなりません。
引き続き「親」が居住されるようですし、これまで延滞等もないようですから、住宅金融支援機構も「誰か代わりに引き受けてくれる人がいたら、債務者をその人に変更することを『特別に』認めましょう。引き続き「親」が居住されなら、この際、債務引き継ぎ者の非居住については目をつぶりましょう。」としているんだと思います。
債権が回収できなくなるよりは、譲歩した方が「マシ」ですからね。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
「旧・住宅金融公庫一般融資」（以下「公庫融資」とさせていただきます）の審査も担当していました。

「公庫融資」は、「民間金融機関の『住宅ローン』」（以下「住宅ローン」とさせていただきます）とは異なる点がいくつかありますので、「住宅ローン」と同じ…とは考えないでください。
「住宅ローン」のたとえ話が、「公庫融資」では該当しない場合もありますので、アドヴァイスを受ける場合でも注意が必要です。

> 数年前、親がマンションを購入しました。
> ローンは私の兄名義で住宅金融公庫からお金を借りました。
> 実際の支払いは親がしており、住んでいるのも親だけです。

まず、確認をさせてください。
「親」が自身の名義で「公庫融資」を借りなかった理由は何でしょうか？
そのマンションの「所有名義」はどのようになっていますか？
また、「兄」は当初はそのマンションに居住していましたか？
「公庫融資」には「本人居住型」と「親族居住型（すまいひろがり）」がありますが、そのどちらでの契約なのかを確認してください。

と言いますのは、「公庫融資」の場合、圧倒的に「本人居住型」での契約が多く、「本人居住型」の場合、契約によって「債務者本人の居住」が『義務付け』られているんです。
すなわち、
> 兄名義で住宅金融公庫からお金を借りました
ということであれば、「兄」には『公庫融資を完済するまで』そのマンションに「住み続けなければならない【義務】」があるんです。
法律とかお金の問題ではなく、「住宅金融公庫」との「契約」でそうなっているんです。

もし、「兄」が利用している「公庫融資」が「本人居住型」であれば、「兄」が住まなくなった時点で「変更届」を出していなければなりません。
取り敢えず「親」が住んでいるので「変更届」の提出で「回避」はできますが、「融資住宅にお住みにならないと機構（旧公庫）とお客様との間で取り交わした契約に違反することとなり、融資金の全額を一括してお返しいただくとともに、違約金をお支払いただく場合もありますので、ご注意ください。」と、ウェブサイト（http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/tenkkin.html）にも注意書きがなされているくらい、「公庫融資」においては「債務者本人の居住」は意味をなしているものなんです。

「兄」が結婚することは自由ですし、もちろん「公庫融資」とは関係ありません。
ですが「兄」が「公庫融資の対象物件であるマンションに住まない」ことは、「公庫融資」に関係する場合がありますし、自由ではない場合もあるんです。

「変更届」で認められるのは、あくまでも「一時的に居住できない場合」で、将来は「公庫融資の対象物件に戻る」ことが前提なんですよ。

「兄」は家を建てるのにあたって「住宅ローン」等を利用したのでしょう。
現在は「住宅金融公庫」は存在しませんが、その事業を承継した「住宅金融支援機構」は存在します。
確かに「住宅金融支援機構」では、かつての「公庫融資」に相当するものも扱ってはいますが、それを利用できる人は極めて少ないです（「公庫」時代に「つみたてくん」を積み立てていた方くらいなので）。
ですから、「兄」がかつての「公庫融資」に相当するものを利用した可能性は極めて低いです。
もしかしたら「住宅金融支援機構」の「フラット35」かもしれませんが、「フラット35」は「公庫融資」とは全く異なるものです。
そして、「フラット35」の「本人居住型」も「債務者本人がフラット35の融資対象物件に居住すること」が義務付けられています。

そうでなくても、多くの金融機関の多くの「住宅ローン」商品では、「債務者本人の居住」を『義務付け』ていることが多いです。
住宅ローンは１金融機関１契約しか認められないのではなく、「住宅ローン」の契約条件として「債務者本人の居住」を義務付けているか義務付けていないかで、「債務者本人は居住しなければならない」か「債務者本人が居住しなくてもＯＫ」かが違ってくるんです。
例え複数の金融機関を利用しても、「住宅ローン」の契約において、いずれもが「債務者本人の居住」を義務付けていれば、１人の人間の住所を２か所に置けない以上、「契約違反」になってしまうんです。
「債務者本人の居住」の最低限の証拠としては、融資・ローン対象物件の所在地に「住民票」を置くことになりますが、２つの住所地に住民票を置くことはできませんよね。
ただし、多くの金融機関の多くの「住宅ローン」商品で「債務者本人の居住」を『義務付け』ていることが多い…というだけで、「債務者本人の居住は問わない」住宅ローン商品も存在します（「親族居住型」は一番分かりやすい商品でしょう）。

> 私の兄名義で住宅金融公庫からお金を借りました
これが「本人居住型」であれば、「公庫融資」対象物件であるマンションから「兄」が住所を移すのならば、当然に「公庫融資」の窓口になっている金融機関に「変更届」を出さなければなりません。
ですが、あくまでも「戻ってくる」ことが前提です。

ですが、「兄」が家を建てたのならば、「公庫融資」対象物件であるマンションに「戻ってくる」ことは考えづらくなりますよね？
ですから、
> 金融公庫から、兄が２つの家のローンを組む事が出来ないと言われ、
たのでしょう。

ですが、
> 私の名義でローンを組みなおさねばならなくなったそうです。
こちらは、「そんなはずはありません。」
「住宅金融支援機構」が、「兄がダメなので弟に」などということを言うはずがありません。
何なら「住宅金融支援機構」に問い合わせをしていただいても構いません。
「公庫融資」に返済の義務を負っているのは、あくまでも「兄」です。
「兄」が「公庫融資」を完済させればいいだけの話です。
実際に「公庫融資」を返済しているのが「親」ならば、「親」が「公庫融資」を完済させればいいだけの話です。
「兄」にも「親」にもそれができないから、身勝手にも住宅金融支援機構に対して、「『弟』がいるから『弟』に契約を引き継がせる」とでも言ったのでしょう。
自分たちが「そうしたい」ことを、「公庫がそう言っている」と言っているのに過ぎません。
住宅金融支援機構も「『弟』がそうしてくれるならば、それもできなくはありません。ただし、『弟』が債務を継承できるかどうかは審査をしますけれど。」と言ったに過ぎないはずです。
住宅金融支援機構が無関係な「弟」を探し出して、「『弟』さんがいらっしゃいますよね。この方に公庫融資の債務者を引き継いでもらってください。」ということは「あり得ません」。

> 名前だけとはいえ、住んでもいない家のローンも組みたくなければマンションもいりません。
まず、住宅金融支援機構に「私は居住するつもりがないんですが、それでも引き継げるんですか？」と尋ねてみてください。
住宅金融支援機構が「問題ないです。」と言ったならば、改めて考えてください。
「兄」は自分の行動は棚に上げて、「ご質問者さまが断ることは親が住む家をなくすことだ」とか言いだすかもしれません。
「親」も「実際の返済はこれまで通り自分たちがするのだから、名義だけ貸してほしい。これまで『兄』にも迷惑をかけていないのだから大丈夫だ。親から家を奪う気か。」と言うかもしれません。
それでも、ご質問者さまが「引き受けるつもりはない。」というのでしたら、そう言えばいいです。

ただし、ご質問者さまが引き受けずに、「兄」にも「親」にも、残債を一括返済することができなければ、「兄」の「公庫融資」の債権は、指定サービサーである「エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社」、「オリックス債権回収株式会社」および「株式会社住宅債権管理回収機構」のいずれかに回されることになると思います。
そうなりますと、「兄」の「公庫融資」は「代位弁済」を受けたということになりますので、「兄」は『個人信用情報機関』に「金融事故」の情報が登録されることになります。
そして、『個人信用情報機関』に「金融事故」の情報が登録された「兄」は、家を建てるために借りた「住宅ローン」についても一括返済を求められることになるでしょう。
借りたばかりならば、債務残高は結構多いかもしれません。
一括返済できるくらいならば、最初から住宅ローンを借りる必要もありませんからね。
一括返済を求められても「できない」ならば、せっかく建てた家ですが売るしかないでしょう。
売っても債務が残れば、その額によっては「自己破産」の可能性もあります。

こういうことまで考えたので、「兄」や「親」は
> 金融公庫から、兄が２つの家のローンを組む事が出来ないと言われ、私の名義でローンを組みなおさねばならなくなった
という言い方をしたのでしょう。
ご質問者さまが断れば、そうなってしまう可能性は高いです。
「兄」の軽率な行動が招いた結果です。
「兄」は自身が返済をしていないために、実家の「公庫融資」を失念してしまったのでしょう。
本来ならば、既に負ってる「義務」を果たすことから考えなければならなかったのに。
でも、今さら「兄」に「建てた家は諦めるように。」と言っても聞かないでしょうね（両親のいるマンションに住むことも考えていないでしょうし）。
ご質問者さまには何の「義務」もありません。
今回の「提案」を受けなければならない…ということもありません。

「兄」に、この「公庫融資」の残債について、「自己非居住でもＯＫ」という民間金融機関の「住宅ローン」に「借り換え」をしていただくのが一番でしょうね。

ここでご質問者さまが引き受けてしまえば、マンションへの非居住は住宅金融支援機構が認めてくれたとしても、今後、ご質問者さまが何らかの融資を受けようという際に、『返済能力』の点でこの「公庫融資」が影響してきますし。
よくお考えください。

補足

>「親」が自身の名義で「公庫融資」を借りなかった理由は何でしょうか？
相続税の事を考えると、こうしておいた方が得（？）だと聞いておりました。

>そのマンションの「所有名義」はどのようになっていますか？
兄になっています。

>また、「兄」は当初はそのマンションに居住していましたか？
はい。その頃はまだ独身でしたし、母と同居しておりました。
「本人居住型」だったので家に住んでいないとわかった時点で、住宅金融支援機構（名称が変わっていたのも知りませんでした。お恥ずかしい限りです）がローンをストップしたんですね。支払いが滞っていたわけでもないはずなのに何故？と思っておりました。契約違反をしたのだから、一括で支払えと言われるのも納得です。

一つ質問なのですが、住宅金融支援機構の契約をしており、完済していない状態で新たな別の住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか？
別の金融機関なら問題ないとか・・・？
何故、どうしようもなくなってから私に話が来たのか謎でなりません。

回答No.2

oska

＞こういうケースってあるものなのでしょうか？

金融機関１行に対して、１つの住宅ローンしか申し込みが出来ません。
数億円の資産があれば、別問題ですが・・・。
実質、両親が住宅金融公庫かへ支払っていても、契約者＝債務者は兄です。
住宅金融公庫から既に融資を受けている兄は、新たに住宅金融公庫から融資を受ける事は出来ません。
ですから、兄は妹へ「名前を貸して」と依頼したのでしよう。

＞私は名前だけとはいえ、住んでもいない家のローンも組みたくなければマンションもいりません。

名前を貸しただけ！という理論は、金融界では通用しません。
兄は返済不能になれば、質問者さまが各個人信用情報機関に「ブラック」登録されます。絶対、名前を貸す事は避けて下さい。最悪の場合、人生が終わります。

＞どうにか出来ないものかと悩んでおります。

兄に安定した収入と、兄所有の住宅の評価額が融資希望額を上まっている場合。
住宅金融公庫以外の金融機関から、融資を受ける事が可能です。
自民学会連立政権の政策失敗で、金利は最低限度まで落ちています。
民間金融機関でも、金利に大差はありませんよ。
私の場合、マンション・一戸建ての住宅ローンを、同時に別々の金融機関から組んでいました。
一戸建て分は完済し、今はマンション分を返済中です。^^;
お兄さんも、複数の金融機関で相談した方が良いですね。
最悪、住宅ローンが無理なら不動産ローンという手もあります。
名称が変わるだけで、金利に大差ありません。

お礼

いろいろ話し合いましたが、兄の方ではどうしようもないそうです。
かといって、私しかいないのに見捨てるわけにも…。
腹ただしいですが、私には選ぶ権利も与えられてないみたいです。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

kadakun1

それはそうでしょう。
ローンを組むときの約定として、本人が居住するためのものという明記があるはずです、
なので、2つの住宅ローンは不可能です(体が一つですからｗ）

あなたが住居を購入するときも同じ問題が発生しますから、よく話し合うべきです。
つまり、親と兄とで解決すべき問題です。兄名義でローンを組むことを承認したのが兄なのですから。。。。

お礼

一緒に住んでいないのでローンを組むのは無理かと思い、
銀行へ行ってみましたが、組めるみたいです；；
kadakun1さんの最後の一行が兄の心に刺さればいいのに…
私も含め、どうしようもない家族のようです。
アドバイス、ありがとうございました。