処置を教えて下さい。売主に不動産売買契約後の残代金決済（所有権移転）を一方的に延期されました。

質問

6月の中旬に手付金による不動産（中古住宅）売買契約をし、月末に残代金決済（所有権移転）を予定しておりましたが、売主の一方的な都合により延期されてしまいました。

私は買主として代金の準備及び司法書士の段取りをし、いわゆる履行の提供を行ったのですが決済前日に延期したいと告げられ、理由を尋ねたところ下記のような解答でした。

「俺の物だから早く荷物をまとめて出て行けと言われているような気がして胸が痛くなったから考え直したい。あなたに悪意はなくても年寄りはそう言われている様に一度思い込むと頑固だから簡単に考えは変えられない。息子にも怒られたけど年寄りのわがままだから口出しするなと言ったんです。延期は違法ではないし、もし嫌なら売買をやめて下さって結構です。あなたに悪意がない、私の勘違いだと思ったら契約通り引き渡します。ただ、いつまで延期かは分かりません。」と。

6月初旬に売渡承諾書を交わしてから、私は売主の負担を考え「必要な物を新宅へ運んでください。不用品は私が負担して処分しますから、遠慮なく置いて行って構いません。」と何度か親切心で話してきました。結局は売主が現在の新居に全て家財を運べない現実（置くスペースがない）と不用品だけどもったいないというジレンマから私の言葉を逆手に取ったようです。

司法書士より「売主は契約という重みを分かっていない。売ります買いますの合意による売買契約はそんな簡単に気分が変わったから辞めます延期しますではすまないのだから。決済（所有権移転）は最後のほんの一瞬であって、売買契約時に所有権は移転されてるも同然。そのくらい契約は重みのあるものです。裁判所の判決となれば当然に所有権移転の命令がでます。」との言葉を頂きました。

手付による解除期限は決済の1週間前に設定されていました。
不動産売買契約の重みを含め、このようなケースの場合、最良の方法をアドバイス下さい。相手の言う通り待つのが良いのか、法的な処置に移るのが良いのか。どのような進め方が良いのか。

ご指導のほど宜しくお願い致します。

回答No.4

kuri_kurio · ベストアンサー

本件売買に不動産業者等は介在していないのでしょうか？
不動産業者がいる場合は、当初の立退き交渉等も含めて
一切を業者にお任せになったほうが良いと思われます。

もし、不動産業者等の仲介もなく、個人間の取引であったのなら
もしかしたら、ほんの些細な感情のもつれが原因なのではないでしょうか。

高い買物なのだから、契約した以上は一日でも早く引き渡してもらいたい。
というお気持ちは購入者の心理として当然のことですから理解できます。
また、早め、早めに「必要なものを新居に運んでくださいね」等と仰ったのは
貴方の親切心から出たお言葉だということも解ります。

しかし、自称「頑固」な売主さんからしてみれば契約時に
「約束の期日までにはきちんと引き渡す」とお考えになっていた場合
貴方の親切心からのお言葉を「そんな事言われなくてもわかっとるわい！」
と間違ってお受け取りになることもあるかもしれません。

特にご年配の男性に多いのですが
「ワシは男なんだから一度言ったことは必ず守る！」というタイプの方の場合
こちらが親切心から「○日が約束の日ですよ」などと確認の意味を込めて言っただけで
「そんなことはわかっとる！」「ワシを疑っているのか？」「年寄りだと思って馬鹿にするな！」
などと途端に機嫌が悪くなる方もいらっしゃいます。

もし、売主さんがこのようなタイプの方でしたら
最初から「引渡してもらえないと損害賠償します。」などと言うと
まさに「火に油を注ぐ」ことになりかねません。
※これはこれで有効な場合もありますが
貴方ご自身も、せっかく買う気になっていたお家をいくらかの損害賠償
（違約金や手付倍返し）などでお諦めになりたくない場合は

まずは下手（したて）に出られ
「なにぶんこちらも初めての住宅購入なので気持ちだけが焦ってしまって・・」
「こちらの言葉使いや態度等がお気に障ったのでしたら謝ります」などと
誠意を込めてお詫びになり、一度腹を割ってお話し合いになりますことをお勧めします。
場合によっては、売主さんの息子さんや、貴方の奥様など関係者を通じて交渉なさるのも良いでしょう。

なお、こちらが下手に出てもなお応じてもらえないようでしたら少し強めに出られ
「○月○日までに引き渡すこと」「期限が守られない場合は1日につき○円を差し引く」
などと合意書を作成し、これに印鑑をもらうよう頑張ってみてください。

これも無理であれば、先の回答者様もお答えのとおり
内容証明郵便で引渡請求を行う、手付金の倍返しや違約金の
請求を行うなどされても良いでしょう。

※手付金解除（売主からの倍返し）についての期限は相手が履行に
着手（この場合は完全な引越と引渡）するまでであり、契約書の記載には左右されません。

顔見知り間での売買だからといって、契約は契約ですからなぁなぁな約束を
してしまうと、後々まで苦労することになります。
話し合いの結果は必ず文書にして、双方が署名捺印される等用心するに
こしたことはないですよ。

お礼

kuri_kurio様のご意見、ごもっともです。
ゴージャスな新居に移られたので、立ち退きではないのです。
ただの頑固なお年寄りなら良いのですが、近所での評判なども含め相当な方で、私の父の意見では延期延期とか先延ばししながら手付金等も有耶無耶にする可能性があるとの話しでした。生活に困るような雰囲気はないのですが、昔からお金で苦労した分、お金のことに関してはかなり汚いという話しでした。他にも似たような話しがあり。。。最初からまともに取引するつもりなどなかったのではという意見も多いです。
昨日も再度、「いかがですか？」と笑顔で挨拶に伺ったのですが、売主から発せられる言葉や表情・態度、おそらく素直に引き渡す気はないと感じました。1～2週間の時間をかけているうちに更に状況は悪化すると直感。。。
皆様のご意見通り、私の買主としての正当性を証明するためにも割り切って履行の催告（弁護士名入りの内容証明郵便）を発送する事に決めました。
所有権が欲しかったのですが、供託という現金が塩漬けになるリスクを考え、催告で動かない際は解除＆損害賠償請求します。
回答、大変有難う御座いました。

回答No.3

nonbay39

相手が代金を受け取らず引き渡しに応じなければ、相手都合の違約金による解除ということになるでしょう。契約書で売買代金の２割に設定されていると思います。

お礼

回答有難う御座います。
出来れば解除は避けたいのですが、nonbay39様の回答のように2割に設定されてますが実損はもっと大きく感じます。まだ駄目だと決まった訳ではありませんが。
有難う御座いました。

回答No.2

noname#65452

この老人は、相当その家に愛着があったんでしょう

通常、一度ダダをこねだした輩に口頭で履行せよ、と言ってもエンドレスですよ。そのご老人ずっと引き渡ししないでしょう

早い話、違約金支払え！っていっても良いですし、その家がどうしてもほしいのなら、相手が債務不履行しているのですから、履行せよ！と訴訟してもよいですよ。
ついでに損害賠償も請求すると良いです。

とりあえず、脅しの意味も含めて内容証明郵便を送付すべきです
「○月○日までに引き渡さなければ、債務履行しろとの訴訟する。同時に、損害賠償も請求する。×月×日までに回答ください。回答なければ訴訟をいたします」と。

法律知らない素人さんなら、大概内容証明で落ちます。
それでも落ちない場合、相手は本当に引き渡す意思が「そもそもない」のですから、あとは訴訟に持ち込んで、判決もらうのみです

お礼

早速回答頂きまして有難う御座います。
1～2週間、もしくは1ヶ月の期間を設け、売主を徐々に説得するという意見も周辺にはあるのですが、radiostar0様の仰るとおりエンドレスかもしれません。
訴訟すれば当然に3ヶ月程度は時間を要するという事と、近所であるという体裁がブレーキをかけているのも事実です。
ただ、radiostar0様の意見、心強いです。有難う御座います。

回答No.1

detekoiya

こちらからは延期の期日の限度を通告し、それを超えるもしくは守らない、誠意をもった対処をしないなら法的処置を取ると通告するしかないでしょう。

どうせ売主との関係など、決済が終わってしまえばそれまでです。
ずっと続く関係ではありません。
待ってしまえば相手は増長するだけ、安い買い物でもなく手付も払って契約もしている以上、そんな理由で決済延期が認められるものではありません。

仲介会社はどのように言っているのでしょうか？
通常は決済延期についての合意書が必要とされますが、取り交わしたのでしょうか？

正直なところ、ここは仏心は持たずに、自分の利益（というか不利益にならないこと）を追及すべきですね。

お礼

ご意見、有難う御座います。
確かに人生を左右する大きな買い物ですから、他人の利益を気にして自分が不利益を被るのは全くおかしい話ですが、私の住む場所は小さな田舎町なので、売主とは町内会も一緒で体裁を気にしているという部分はあります。
合意書を交わす事はしておりませんが、いつまで延期かも見えず、detekoiya様のご意見通り、待ったり願ったりすれば増長するだけという事も納得です。
有難う御座います。