不動産瑕疵か？慰謝料か損害賠償か？

質問

先の１月契約で中古宅地付き戸建住宅を仲介業者経由で約４千万円で買いました。北側道路、東西約11米、南北約14米。宅地公簿地積は166平米ですが、道路とその宅地の間に、道路拡張予定地11平米が（隠れて）あることが分りました。長さ11米幅約1米です。見かけ上、実際に使用している面積は、合計177平米です。北から道路・ブロック塀・生垣・道路拡張予定地・宅地　という関係です。戸建の建物が一部道路拡張用地に越境しています。また私が新たに設置した門扉も越境しています。市役所道路課で聞くと、1941年に決めた区画整理で決まっているので、適当な時期に越境部は撤去して・・・と言います。売主は音信普通です。仲介業者は、知らなかったと逃げます。買主に損害が既に発生したわけでもないから、瑕疵ともいえないと逃げます。事前に知っていれば、値下げ交渉したのに・・・。転売したいときに、資産価値が減ったのではないかと思います。契約書では、実測面積の増減では両者異存しないことになっていますが、「測量を引き渡しまでにする」ことになっているのですが、測量は引渡し後２ヶ月遅れで、このことが分ったのが引渡し後だから仲介義務違反ではない、と仲介業者はいうのですが、騙されたように感じます。測量契約違反による、損害賠償（将来予定撤去費または転売資産価値減少）か、慰謝料かもらえないでしょうか？慰謝料の場合何の慰謝なのでしょうか？なお撤去費・改修費は、業者簡易見積りで４００万円です。

回答No.2

noname#63559

補足を拝見致しましたが、計画道路や区画整理を見落として重要事項説明をするという話自体が初歩的すぎてあまり聞く話ではありませんし、その責任をどこまで追求できるのか、これ以上は私には判断が付きませんので弁護士にご相談の上、ご判断されたほうがよろしいと思います。

回答No.1

noname#63559

まずは冷静に。
とりあえず仲介業者としては説明義務違反です。それを監督官庁に処分を訴えるかどうかはとりあえず置いておきます。（免許事業者が処分されることと、あなたの損害賠償問題は別件なので）

＞戸建の建物が一部道路拡張用地に越境しています。また私が新たに設置した門扉も越境しています

「越境」と書かれていますが、現時点ではあなたの土地ですから、越境という語を使うのであれば「区画整理の計画線があなたの敷地に越境している」と解釈したほうが自然です。

まず区画整理についてですが、今日現在において事業化されているのですか？事業化されていないとすれば、近々にされる見込みはあるのでしょうか？そのあたりを事業者（今回は行政でしょうか？）によく確認すべきです。
1941年に計画決定されて、まだ事業化されていないとすると、10年20年何も変わらない、ということも十分考えられます。

そして、都市計画道路の計画線が敷地内に入っているというようなケースも同様なのですが、（それを嫌って土地を買わないという選択を取ることもあるものの）、売買することになれば特にその部分の価値減少等を売買価格に反映させることは、あまりありません。
なぜならそれら収用される土地というのは補償の対象になるからです。
建物や工作物に掛かる場合でも同様です。

そのあたり、事業化の見込みや補償について等、事業者によく確認したほうが良いでしょう。事業化されていれば基本的には建築制限が掛かっているはずです。
もし、撤去する日が来たとしても、それを丸々あなたが負担しなくてはならないというのは考えにくいです。

それによっては「事前に知らされていなかった」という心情的な面以外に特に損害はない、という考え方も出来ると思います。
この先10年も20年も何も無ければ、新設した工作物も自然と寿命を迎えるかもしれません。

それと、測量の完了時期と今回の区画整理計画の判明のことを絡めて考えておるようですが、それは本質的には無関係ですし、仲介業者が説明しなければならなかったもの、とお考えください。

最後に、こういうケースの慰謝料についてはよくわかりませんので弁護士等に相談してみてください。

お礼

有難うございます。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
ご指摘の点は大体私の事前調査と考察に沿っておりまして、心強く感じております。
補足の(1)　実は、道路拡張予定地と書きましたが、正確には水路に面した特例宅地で、問題部は土揚げ地となっておるところです。宅地の境界は未確定で、今回も確定申請は取り下げてしまいました。西隣地は、確定済み、東隣地は未確定のままです。
補足の(2)　それから、私の素人考えでは、仲介業者義務違反による契約額の減額交渉機会逸失損失という形で、少額訴訟で、何が起こるかやってみるつもりですが、何かご教示いただけることがあれば、お願いします。