どうしておとなはマンションをかうの？

質問

どうしてウサギ小屋にあんな大金を払うのですか？

不動産というのは【建物＋土地】ですよね。建物の値段は建てた途端に下がり始める。
広い土地で、将来値上がりが予想されるなら分かります。
しかしマンションは土地分は共有ですから、建物に比べ割合は小さくなります。
ですから売却損が大きくなるのは（バブルで無い限り）確実だと思います。

デベロッパーが銀行からお金を借り、利子と利益を上乗せしてマンションを売る。
それを購入者はまた利子を上乗せして買うので、マンション自体の価格が全体の1/10しかないようなローンになってしまいます。
そのローンも日本の場合、殆どはリコースローンであると聞きます。
先進国のほとんどの人たちは、リコースローンで家は買わないと聞きます。
買わない、というか、「ありえない」だそうです。
すなわちこれは政策上（企業優先）の措置であり、ノンリコースは政府によって避けられているのではないかと勘ぐられます。

また【ローン支払い＝賃貸家賃】だから大丈夫、という意見もあります。
しかしこれは全く違うことですよね？不景気で家賃が下がる、あるいは給料が減ったから家賃の低いところにすむ、
そういったリスクヘッジが、ローンでは不可能であります。

わが町にもマンションはどんどん建っています。これは何故なのでしょう？買う理由は？
金銭的に余裕があり、高層建築に住みたい、という理由なら分かります。
一介の給与所得者が、無理してまで買う理由はなんなのでしょうか？

回答No.6

btob

とても、面白い質問です。
地方にお住まいですか？関東の一戸建て見たことありますか？
関東に住む私から見ると、一戸建てこそウサギ小屋に見えます。しかも、駅までバスで20分などというへんぴな場所に建てて、土地があるからいいじゃないということですか？
私には、そんな生活はありえないです。毎日バスに乗るくらいなら、駅に徒歩でいけるマンションのほうがよいです。
私は別に無理してマンション買ってませんので、回答者としてふさわしくないと思いますが、子供ができると、なぜか家はほしくなるみたいです。最後の欲求なんでしょうね。
また、一戸建ては地震で死ぬ可能性が高いと思います。建物が共振する揺れ間隔が短いですから、そのような地震波は通常の地震で普通に発生します。高層マンションで長周期地震動が問題になっているのと逆です。あまり階数が高くないマンションが一番安全だと思います（構造計算にごまかしがなければ）。建売の一戸建てのほうがよっぽど手抜きされる可能性が高いと思います。

お礼

そうです、地方です(笑)都会での状況は知りませんでした。
こちらでは新築マンション価格の半額ほどで庭付きの中古一軒屋が買えるようなので。
それでも分譲地のすぐそばにマンションが建ったりしています。それを買う人の心理が知りたかったのです。

回答No.5

ryuken_dec

「機能としてはそんなに替わらないのに、どうしてエルメスのバッグを買うの？」と同じで、買う理由は様々な思惑から「欲しいから」でしょう。

流行りモノで将来的に価値は激減することは分かっていてもその時にどうしても欲しいコレクターグッズに大金を出すのも同じでしょうか。

つまりは「何に価値を見出すか」が回答です。

ただ、ちょっと間違っているなと思うのは・・・

＞しかしマンションは土地分は共有ですから、建物に比べ割合は小さくなります。
＞ですから売却損が大きくなるのは（バブルで無い限り）確実だと思います。

その少ない土地部分を勘案した金額になっています。(だから同じ広さだとマンションの方が一戸建てより安かった。最近はマンションが高機能化しているので価格差は詰まっているが)

＞それを購入者はまた利子を上乗せして買うので、マンション自体の
＞価格が全体の1/10しかないようなローンになってしまいます。

こんなマンションはよほどの欠陥住宅か、超住宅バブルの絶頂期に外れ物件を買ったりしない限りありません。
今、豊洲の6000万円の物件を30%の頭金で買ったとしても、3年後に売って価値が1/10になっているなんてことはまずないでしょう。

実家の築20年を超えるマンションの今の中古価格が購入価格の5-6割くらいです。ローンで金利を多く払った分を考えても4割くらいで、とても1/10にはなりません。

また、マンションならではの以下のようなメリットがあります。
・共有部分
・セキュリティ
・高層階に住める
・全てを自分で管理しなくていい
・サービス

＞そのローンも日本の場合、殆どはリコースローンであると聞きます。
＞先進国のほとんどの人たちは、リコースローンで家は買わないと聞きます。
＞買わない、というか、「ありえない」だそうです。
＞アメリカでもリコースローンは「闇金」「手を出したらいけない」という扱いだそうです。

先進国のほとんどで～とありますが、そうとは言い切れません。確かにアメリカなどではノンリコースが多が、住宅ローンの全てがノンリコースローンでは無いし、リコースローンが闇金扱いされているわけではありません。

アメリカの場合は貸金業でサービス競争がある故にノンリコースでも比較的低金利で借りられます。
　・ノンリコースの金利が安いアメリカ
　・リコースの金利が安い日本
条件が全く違うのですから、どっちが得かはその国によって違います。(日本とアメリカを比較することはナンセンス)

＞マイホーム神話というものはいつから始まったのでしょう？

これは戦後の日本復興がきっかけで高度成長期に花開いた文化です。マイホームに限らず日本が豊かになるためのビジョンとして様々なものが日本人共通の豊かさや楽しみの象徴として示されました。

・家電の三種の神器
・マイカー
・マイホーム
・結婚して子供を持つ(複数人)
・海外旅行
・婚約、結婚指輪

幸せな家族像が「子供が2人くらい、持ち家、マイカー所有で週末はドライブ」なんてイメージですね。

＞庶民がローンを組んで不動産を買うという行為は、高度成長期・
＞バブル期においてのみ流行ったことではないでしょうか？

(「インターネットはITバブルにおいてのみ流行った」と言われてもインターネットが無ければ流行ることもできないように)それまではそのようなローンが無かったから流行りようも無いという方が正しいかと思います。
住宅ローン自体は100年前からあったとのことですが、長期間低金利で貸出が行われたのは、資本主義・民主主義の導入及び上にような国家発展の国策の結果です。
詳しくは「住宅金融公庫」を確認されるといいと思います。

＞ノンリコースですが、ではなぜ外国ではそれでやっていけるのでしょう？

これは日本の消費者金融とほぼ同じです。何故消費者金融はやっていけるのかを考えれば分かります。
そして、住宅ローンのような大型ローンについてはサブプライム問題を見ていただければ分かるかと思います。証券化による飛ばしによって利益を確定させます。

お礼

＞＞それを購入者はまた利子を上乗せして買うので、マンション自体の
＞＞価格が全体の1/10しかないようなローンになってしまいます。

＞こんなマンションはよほどの欠陥住宅か、超住宅バブルの絶頂期に外れ物件を買ったりしない限りありません。

そうですね、悪い数字だけ書いてしまいました。実際は1/3～1/5だそうです。不動産関係の本に書いてありました。これにはデベロッパーの利益も考察に入っているので、ローン金利と中古価格だけでは計算できない、関係者しか知らない値(＝原価？)だと思います。

＞先進国のほとんどで～とありますが、そうとは言い切れません。
具体的に、アメリカ以外ではどうなのでしょう？ドイツでは土地の売買そのものが出来ない、と聞きました。日本のようにリスクが消費者のみに掛かる状態は世界的に見て異常なのではありませんか？

私がこの疑問を思いついたのは、ある不動産関係者の著書に、
「マンションを買うのはアホだけだ。」
という記述があり、その理由も良く考えられていて納得しまして、それならばなぜマンション建築は廃らないのか、と単純に疑問が湧いたからであります。

（サブプライムローンですが、これは機関投資家による簿外取引―法の目を潜る―のためのデリバティブに組み込む物として、住宅バブルを利用したのであって、住宅問題とは関係が無いように思えます。私の質問とも関係しないと思うのですが、いかがでしょう）

回答No.4

ishi310

確かな知識でないので申し訳ないですが、
一般人が持ち家を持つようになったのは確かに高度経済成長
の頃からだ、という話を聞いたことがあります。

夢のまた夢だったマイホームが現実のものになる、
それがまた逆に高度経済成長の原動力になったのでは
ないでしょうか。

マンションはあの高さが富の象徴のように受け取られたんじゃ
ないかと思います。
また、マンションの老朽化など負の側面が見え出すのは
ごく最近になってからで、かつてはマンションの華やかさ
だけにみんな注目してしまったんだと思います。

夢をあおって、つくれば売れる。
多くの製品が成熟期に移行する前にはこのような道を
たどるわけで、マンションもその一例だと思います。
これからはマンションの質が真剣に問われる時代になるでしょう。

回答No.3

ishi310

確かに、マンションに限らず、持ち家神話は崩壊の兆しが見えている
と思います。
価値観の転換期なんでしょうね。
大きな借金をする、という「リスク」を冒してまで将来の価値が
目減りするものを購入するのはおかしい、というのはもっともな
意見だと思いますし、実際そう考える人も増えてきていると思います。

売れっ子作家の
勝間和代氏、橘玲氏などもそのような主張を盛んにされていますね。

ただ、「自分の城（家）を持つ」という目標が夢として成り立ちやすい、
家族全員で共有しやすい、ということはあるかとも思います。
夢がある方が日々の活力になりますしね。

お礼

ご考察ありがとうございます。
勝間和代氏、橘玲氏について調べてみます。

ところで、マイホーム神話というものはいつから始まったのでしょう？
自分の城を持つ、というのは江戸時代までは、高級武士などの一部の階級においてのみ可能だったのですよね？
明治・大正については詳しく知りません。
昭和初期も、長屋など、庶民は貸家がメインだったのではないでしょうか。
庶民がローンを組んで不動産を買うという行為は、高度成長期・バブル期においてのみ流行ったことではないでしょうか？

回答No.2

ojisan-man

街の中心部、便利な場所、魅力的な場所に住みたいから買うんでしょうね。
そのような場所はみんな地価が高く、土地から買って家を建てることはとても難しいのが現実です。
そこで集合住宅＝マンションというものが普及したのでしょうね。

デベロッパーや建設業者が利益を上乗せするのは、マンションでも建売でも注文建築でも同じことです。
ですから建物を単なる「木やコンクリートで出来た物質」と考えれば、エンドユーザーはかなり高い買い物をさせられたことになりますが、「その場所で快適に暮らす空間を確保する」と考えれば違ってきます。
特に街中のマンションはそうです。

ですからそれらの価値を判断するのに、「物質」としての評価だけでなく「収益還元法」や「相場」という考え方が参考にされるのだと思います。

それとノンリコースローンですが、融資には必ずデフォルトが発生します。貸し手はいざという時のロスを極小化しようと様々な努力をします。今の住宅ローンの実情の中でノンリコースにしようと思えば、債務者の選別を厳しくする、担保評価を厳しくする、リスクに見合う金利設定をする（その結果たぶん１０％以上の金利になるかも）ことが必要となるでしょう。

そうなると住宅ローンで借入できる人は限定され、結果として持ち家比率は減少していくでしょうね。
（かつての住宅金融公庫のように国が公的資金で持ち家を奨励するような時代は既に終わりました。）

お礼

つまり立地条件が良ければ、通勤費が減る、生活の質が向上する、ということで「得」と判断するのですか。

マンションは快適なのでしょうか？日本のマンションは外国に比べ断熱性能が低く、結露しやすいと聞きます。
（高温多湿のためでなく、断熱性能の法規制が緩いため）
耐用年数も３０年くらいと、外国の1/3以下となっております。
どうも海外のように、資産価値となるにはいささか性能不足に思えます。
資産価値ならば、中古マンションをまるごと買ったほうがいいと思いませんか？

ノンリコースですが、ではなぜ外国ではそれでやっていけるのでしょう？「自己責任の国」アメリカでもリコースローンは「闇金」「手を出したらいけない」という扱いだそうです。データは無いですが、金利は日本と同じくらいではないでしょうか。もちろん日本の銀行が無能だという点もありますが、これには政治的なものも関わっているのではないでしょうか？
そしてこれらのことが解決されていないのに、マンション建築が流行るのはなぜでしょうか？

回答No.1

zorro

この世に生を受けた以上自分の家を持つことが最大の目標です。便利なところに安い物件があれば苦労はありませんが、気に入った物件を手に入れたいなら、高額のため多少無理をしたとしても求めます。

お礼

そういった「夢」を餌に、売り手や債権者が金儲けをしているのかもしれませんね。