何も資格をもっていない大家が家賃の更新料を頂いていいのでしょうか？

質問

教えてください。
私は４月から賃貸マンションのオーナーになります。（父から私へ）
今現在、父は不動産屋さんに原状回復工事からテナント探し、更新etc全てやってもらっています。私どもは誰も宅建のような資格を一切持っておらず、全て人任せでした。
しかし、このたび経費削減のために自分達で維持管理をやっていこうと決めました。
テナント探しは不動産屋さんに任せるとしても、その他は全て自分達で出来るのではないかと思いここに書き込ませていただきました。
その中で家賃の更新料って不動産屋さんを通さずに直接オーナーが貰っていいのでしょうか？それともやはり資格が必要ですか？
ご存知の方にはばかげた質問でしょうがどうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.14

noname#65504

＃３，８，１１，１２です。この質問に対しては、これを最後にしておきます。

まず、＃８に重大なタイプミスがありましたので訂正します
他地区建物取引業法第２条第２項→宅地建物取引業法第２条第２項

＞宅建で言うところの個人にあたらないのではと、

宅建業法上の「個人」というのは、「法人」との対比において使われていることばで、「事業者」に対応している言葉ではないと考えています。多分この「個人」・「法人」という用語の使い方は宅建業法以外の法律でもいえるものと思います。
http://manabow.com/qa/jigyouhoujin.html

ちなみに消費者契約法では、「事業者」に対するものとして、「消費者」という用語が用いられています。

消費者契約法上は大家業を営んでいるものは、個人であろうと、法人であろうと事業者として扱われるといわれています（転勤の期間だけ貸すとかいう特殊なものは除く）。

宅建業法の定義において、「個人」・「法人」の区別、事業規模の区別はありませんので、消費者契約法同様、「個人」・「法人」とも同じように扱われると考えています。

逆に事業規模で、反復継続することが賃貸についても当てはまるのでしたら、借り上げ社宅などのために反復して賃貸契約を結ぶ一般企業まで宅建業の免許が必要ということになってしまいます。

なお、事業規模で賃貸業を営むものは、多角経営で、宅地建物取引業を行うことが多いので、実際は免許を持っているものが多いとは思います。
これは建築請負業がメインであるハウスメーカーが通常宅地建物取引業もかねていることと同様です。
でも建築請負業については建設業法という法律がありますが、賃貸業については、借地借家法があるものの、賃貸業法というのはないので、特別な免許は不要と考えています。

これ以上の補足が必要なら別途質問をたてた方がよろしいと思います。

回答No.13

sakuma1026

私の誤解で、すみませんでした。

参考ですが、顧問税理士に聞いたところ、
賃貸業の事業的規模は、２０戸以上駐車場は、３台で１戸計算だそうです。（私の地域は）でした。
２０戸ぐらい所有の大家は、たくさんいますので、宅建で言うところの個人にあたらないのではと、
本業でない範囲の大家さん（事業規模ではない）は、免許は賃貸は不要。
大規模ではあるが個人においては、自己所有のすべて免許は不要は、微妙かと。

回答No.12

noname#65504

＃１１です。

＞＃４ですが。
引用に間違いがありましたので、訂正します。
＞＃３，８ですが。

お詫び申し上げます。

＞その中で家賃の更新料って不動産屋さんを通さずに直接オーナーが貰っていいのでしょうか？

ついでに補足しておきます。
更新料には２つの意味があります。
１つは大家がとる更新料です。
もう１つは管理会社がとる更新手数料です。
これらをあわせて更新料と呼んだりする場合もあります。

資格の有無とは関係なく、更新料は契約で定めておかなければとれないものですので、契約に更新手数料とされていたら、大家と直接取引の場合では、更新手数料はとれないように思います。

なお、大家が取る更新料には消費税はかからず、管理会社がとる更新手数料は消費税がつけられます。

回答No.11

noname#65504

＃４ですが。

この問題は宅建の試験にもよく出題される問題ですので、よく知られていることなのです。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/5736.html

理由のすべては宅建業法第２条２項の定義によっています。
確かに売買（交換も含む）の場合は業としておこなうこと（不特定多数を相手に反復継続すること）は免許が必要です。

条文を読む際に「又は」を挟んで２つに区切って読めばわかると思いますが、代理・仲介をする場合には賃貸を含んでおり、直取引については賃貸が含まれていないのです。なお、法律の読み方は「又は」の前後は大括弧、「若しくは」はの前後は小括弧でくくることになっています。

逆に宅建業の定義では、借り手・大家の区別はしていないので、反復継続することが賃貸についても当てはまるのでしたら、賃貸契約を繰り替えして住む人も反復継続して賃貸契約を結んでいますので、免許が必要となってしまいます。

ちなみに消費者契約法では、大家は事業者として扱われますので、個人であっても企業であっても、規模に関する定義がないことから、宅建業法上の取り扱いは同じではないかと思います。

なぜ賃貸は別になっているかということについては、以下の質問を参考にしてください。
http://okwave.jp/qa2355124.html

回答No.10

sakuma1026

個人で有っても、業として不動産業での申告し、
個人事業主であるか、会社組織の運営ですよ？
事業的規模でもよろしのですか？

質問者様には、回答者同士で脱線すみまあせん。

回答No.9

sakuma1026

自分の所有する土地を、区画し分譲（売買）する場合（複数）は
（継続して反復するに当たり）は、免許が必要ですが、
なぜ賃貸は、不要なのですか？
　自分の土地を他人に売る時だけは、資格不要ですが複数は違反です。
と解釈してます。
賃貸と売買の違いの取り決めは無いはずでは。

私が無知でしたか？

回答No.8

noname#65504

＃３ですが、自己の所有する建物を賃貸する場合、他県業の免許が不要な根拠を示しておきます。

他地区建物取引業法第２条第２項
宅地建物取引業　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

上記により、宅地建物取引業が定義されています。

反復して不特定多数を相手にすることは業になりますが、仲介・媒介ではなく当事者として行う場合は、上記条文より宅地建物取引業ではないので、宅建業の免許は不要とされています。
http://takken.office-motomi.com/takkentoha.htm

回答No.7

sakuma1026

土地建物の売買、交換、賃貸を、継続的に反復して行う場合は・・・
あまり賃貸に関しては、宅建の試験問題にでませんが
継続的に反復する場合は、免許は必要と私は判断しました。
更新も賃貸契約の一つの継続と判断して、継続し反復にあたると
考えますが、
実際このケースでの争いは、聞いたことがありません。
一人肯定的な意見ですみません。

回答No.6

nonbay39

いろんなことを自分で管理すると、物件の紹介の際に順番が後回しになる可能性は多大にあります。
　不動産屋にとっては、部屋の紹介をして仲介手数料を取るよりも、一棟まるまるあれこれ管理する方が、はるかに儲かるからです。
　あなたの方が良くご存じでしょうね、ゆえに自主管理をしたくなる気持ちは理解できます。

　なお、自分の賃貸物件をあれこれすることに資格は不要です。

回答No.5

20121222

単純明快　何も問題ありません。しかし今後色々な事があると思いますので日々勉強です。思考停止ほど人間をダメにする事はありません。すなわち業者に食い物にされてしまいます。