このケース、投資利回りはいくらですか？

質問

次の仮定で投資利回りを教えて下さい。
５０００万円の事業を行いました。自己資金３０００万、金融機関からの借り入れ２０００万です。１年後、元金返済・借入利息返済・その他必要経費をすべて除いて、手元に１５０万の現金が残りました。１年間の元金返済高は１００万（借入残高１９００万）です。
この場合、単純に１５０万／３０００万×１００＝５％なのか、（１５０万＋１００万）／３０００万×１００＝８．３％なのか、どちらが正しいのでしょうか？それとも、別の方法で他の条件を加えて計算するべきでしょうか？別の方法なら加えるべき条件や計算方法を教えて下さい。
また、２年後も同様に１５０万現金が残り（２年間合計３００万）、元金返済高が１００万（２年後の借入残高１８００万）で会った場合の、２年目の投資利回りも計算方法を教えて下さい。

回答No.1

mahopie

考え方の整理として、
１．ＰＬ（損益計算書）で考えるのか、ＣＦ（キャッシュフロー）で考えるのか。
２．初期投資３０００万円に借入２０００万円を合わせて投入した事業体としてとらえるのか（ＲＯＡ的な考え方）、３０００万円に対する投資リターンとレバレッジとしての借入を切り分けるのか（ＲＯＥ的に考える）
３．借入返済条件（１００万円×２０年の期間設定が変わらない）や投資資金の資産価値劣化リスク（３０００万円投じた資産の減価）を考えなくて良いのか
４．加えて、１５０万円は投資の回収（２０年ピッチ）なのか、元本投資は維持しつつ配当としての還元と考えるのか
等前提条件が固まっていないので、質問者が求める水準が見えません。

以上前提に、一応回答すると
１． ＰＬベースで考えた当期利益は２５０万円です
２． 投資額３０００万円の利回りとしては、ＲＯＥ的に捉えれば２５０万円／３０００万円という考え方も可能です
３． 但し、キャッシュフローでは、毎年利払に加えて１００万円の返済が借入条件であると理解すれば（即ち毎期１００万円の元本返済が必要な調達形態）、投資額に対するリターン１５０万円だけを評価する考え方です
４． 但し、キャッシュフローで考えるには、投資金額全体の回収ストーリーを描かないと、評価ができません
５． 元本投資３０００万円の劣化懸念があるのなら、劣化部分は元本回収・上乗せ部分のみを投資リターンと考える必要が有ります（１００万円は元本回収・５０万円がリターンという考え方）

お礼

再回答を待っておりましたが、ありがとうございました。

補足

丁寧な回答ありがとうございます。色々な尺度で利回りを考えるのだということがよくわかりました。
当方が知りたいのは、借り入れとかしないで純粋に3000万を金融商品等に投資した場合との比較です。元本保証の金融商品の年平均利回りが紹介されていますので、その利回りと比較したいのです。
上記のケースで、投資資金の劣化がないと考えた場合、この金融商品の年平均利回りに該当する(最も近似の)利回りは、１年目・２年目でどのような計算をしたら良いのでしょうか？再度、よろしくお願い致します。