不動産トラブル

質問

私はリゾート地に小さな別荘を30年余り所有しています。先週突然不動産会社から手紙が来ました。そこには私の土地は袋地で公道に接していないので売って欲しいと書かれていました。同封された地図をみると私の土地の周りは既に買収済でした。私の家へ行くには人の土地を通らなければなりません。家も建ててあるし、場所も気に入っているので手放したくないのです。手紙には、その周辺（山全体）に分譲別荘を建てる予定で既に建設が始まっていると書かれていました。土地を手放さないで、円滑に解決するにはどうすればようのでしょうか？

回答No.5

kuri_kurio

本トラブル発覚前の道路関係はどうなっていたのでしょうか？
もともと市道や県道等の公道に面していた土地であれば今回のような
トラブルが生じることはあり得ませんから、これ以外で別荘地等に
多い形式として考えられるのは

・周辺土地所有者と共同で共有持分登記がなされていた。
・別荘地の管理業者や組合等で所有管理していた。
・別荘地を販売した業者が購入者に無償（有償）で利用させていた。
以上のうちどれかに該当するのではないでしょうか。

また、同封されていた地図というのはどういうものでしょうか？
図面に手書きやパソコンで所有者名が打ち込まれたものであれば
公的に発行された正確なものだとは言えません。

わざわざに「袋地になった」旨を記載している以上そのことを
理由に安い金額を提示してくることが予想されますし、昨今長く
使われていない別荘（土地のみも含む）を調べて、買収のために
測量をする必要があるといった名目で金銭を要求する等詐欺的な
行為を行う輩も多いと聞きます。

念のため一度別荘所在地に出むかれてご近隣の方や役所等で
別荘計画の有無を聞いてみられることと、現地を管轄している
法務局にて周辺土地の権利関係をお調べになることをお勧めします。
登記簿謄本を取得することで現在の正しい所有者がわかります。
もしも買収済みであっても、従前の所有者の住所氏名がわかると
思いますので、その場合は104等で電話番号をお調べになり
どのような経緯で売ったのか、いくらぐらいで売買したのかを
確認することも可能です。
なお、現地に行かれることが困難な場合は郵送による登記簿謄本の
取得やPCを使ってオンラインで確認する方法もあります（要事前登録）

先の方もお答えになっている通り最悪の場合でも囲繞地（いにょうち）
通行権があり、多少の不便はあっても別荘を使うことは可能ですから
質問者様が焦ったり慌てること一切ありません。

まずは現在お住まいの場所の不動産業者さんや弁護士さんに一度
相談されてみてはいかがでしょうか？

回答No.4

tatuta1991

法的に有無を言わさず、囲繞地通行権は有しますから（というか、元来有していたのでしょうね）、通行料（民法212条）を話し合いで解決していくしかないと思います。

車を通る囲繞地通行権は従来認められませんでしたが、最近は車社会だという事を考慮して、認める判例も出てきていますので、不動産につよい弁護士に相談して、不動産屋と交渉してみてはいかがでしょう。

回答No.3

noname#52086

囲繞地通行権により公道に出るために認められる通路とは、袋地から公道に至る最短の距離で、人間の通行の用が足りること（幅1ｍ程度）とされてます。

つまり今後は人は出入りできますが、車では乗り入れ出来なくなった可能性があります。

実際にその別荘は車が利用出来ないのでは資産価値が下がってると考えられます。

＞土地を手放さないで、円滑に解決

は難しいでしょう。
考えられるのは「借地にする」ぐらいです。

手放すのではなく交換のような意味で
なるべく高く買ってもらい「売却の条件としていい場所を代わりに買わせてもらう」ことだと思います。

回答No.2

noname#107982

経験ある地主です。　
この場合　　
貴方の土地に相手も道を確保しないといけないので
買ってしなったのが早いと考えたのでしょう。

1.道分を売ってもらう。
2.処分して代金を受けずに代替地として頂く
3.まあお金になるなら売ってしまう。

2.の交渉は相手の計画や事業規模の内容で様々です。
相手のネタ物件で美味しい別荘を持ってる場合　交換も美味しいです

回答No.1

yoshi170

土地を手放したくないのであれば、拒否してもいいと思います。
公道に接していない土地、いわば袋地になってしまったようですが、「囲繞地（いにょうち）通行権」を使えば、囲まれた他人の土地を通って公道に出ることができます。

ただし、損金を支払う必要があり、その金額は話し合いということになります。法律の専門家にご相談の上、どうするかお決めください。