地役権？ 通行権？

質問

自宅の建っている土地→母親名義
公道から自宅の建物が建っている土地までの土地→父親名義

父に借金があり、近々、父親名義の土地は第三者のものとなりそうです。
そうなると、家の建っている土地は袋地になってしまいます。
「質問１」人が歩いて通行だけはできると聞きますが、実際のところ、どういう手続きが必要で、どこまで有効の権利なのか教えて下さい。
「質問２」仮にその権利が認められたとして、これからしばらくの間、自宅を空家にする可能性もあるのですが、その場合でも有効ですか？

よろしくお願いします。

回答No.2

noname#8709 · ベストアンサー

「父親の土地」について「何かする権利」がありませんので、所有者である父親がその土地をどう処分しても現状では止める手段はないということになってしまいます。

但し、離婚に伴い、財産分与についての裁判等を行うことによってその土地について他の登記が事実上できないようにする仮処分の登記等が可能となる場合もあります。

ここから先、何ができるか等については、今までの経緯、財産の状態、負債の状態、等々の詳しい状況を考慮して判断することになるでしょう。
このようなことについては弁護士さんが唯一の専門家であり、交渉の代理等を行うこともできる資格です。

公道に通じる部分が使用できなくなると袋地の価値が一気になくなりますから、そのような自体になる前に何が可能なのか、等について早めに相談された方が良さそうですね。

お礼

たびたびありがとうございます。

第三者に所有権がわたる前に、現所有者である父との間で契約を結ぶ等をしておかなければ通行権が認められなくなる可能性は高くなりそうですね。

とにかく、一刻も早く専門家に相談することが賢明なのですね。いただいたアドバイスを参考にして、相談に行きます。
ありがとうございます！

回答No.4

businesslawyer

そもそも、袋路には、公路に出るための「囲繞地（その周りの土地）通行権」が当然に認められます(民法２１０条）。この場合、その囲繞地の損害がもっとも少ない方法を選ぶ必要があり（民法２１１条）、原則としてその損害に対して償金を支払わなければなりません（民法２１２条）。しかし、その例外として、土地を分割したり譲渡した事により、その一方の土地が袋路になってしまった場合には、分割したもう一方の土地のみを通行できるにすぎないのですが、この場合には償金の支払いは不要となります（民法２１３条）。ご質問の事例はまさに、この例外に該当すると思われますので、償金の支払いは不要です。そして、この囲繞地通行権は当然に認められるため、特に手続きは不要です。現実的には、お父さんの土地が差押えられ、競売となった場合の買主に、囲繞地のため通行する旨伝えればいいと思います。そして、この権利は袋路の所有権に基づく権利ですから、時効にかからず、いつまででも請求できます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「例外」に該当していてくれたら、負担も少なく、将来なんとか住むことだけはできそうですね。
ただ、売却する際には大きな損となるので、なんとか所有権にしたいと思っています。
いただいたアドバイスを参考にして、相談に行きます。
ありがとうございます！

回答No.3

skywalker9

地役通行権というものは、囲繞地から公道に出るために、第三者に対して一番損害が少ない形で、その第三者の土地を通行できる権利です。
ただし、通行を許可した第三者が通行料等の費用を請求することを妨げるものではないと、何かの判例で読んだ気がします。

一番理想的なのは、お父様の土地の買受人に、お母様の土地建物を買ってもらうことではないでしょうか？
もしくは新たな買受人と協議して、通路部分と自宅の敷地の一部を交換するという方法でしょうか。

他の回答者さんが言われているように、囲繞地は非常に評価が低くなりますから、なるべく早目に解決した方が得策だと思います。

お礼

ありがとうございます。

なるべく早く弁護士さんに相談して、出来るだけのことはしたいと思います。

回答No.1

noname#8709

地役権はある土地の利用のために、他の土地に一定の使用権を設定するという契約によって成立し、その旨を登記します。
たとえば、袋地の土地のために公道まで続く土地を通行する権利を設定するという契約及びその旨の登記を行うことです。

既に父親名義の土地について抵当権や競売開始決定などの制限がかけられている場合には、今から地役権設定を行っても、上記制限が優先しますので、競売後は地役権が消えます。

袋地通行権は、袋地の所有者等が、公道に至る土地を通行できる権利です。
その土地が袋地になった経緯によってどの土地を通行できるかなどの制限があります。

具体的状況によって結論が変わる事案ですので、弁護士や司法書士などの事務所を訪ね、登記簿謄本や図面等を実際に提示して説明を受けることです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
物件によって一概には言えないのですね。
とても参考になりました。

いまのところ、抵当権はついていません。
母と私は、父親に見切りをつけ、家を出て賃貸住宅に住むつもりですが、将来、生活に困ったときに戻れる家があるようにできないかと色々考えています。
田舎のため、自動車を置くスペースを確保する必要があるため、慰謝料として、その通路となる土地だけでも所有権として母親名義にかえてもらいたいのですが、肝心の父が頑なに話に応じず、ほとほと困っています。

母と私には、まとまった貯金もない状態での今回のことなので、将来戻るかどうかもわからない土地のことを気にしている場合ではないのもしれないのですが、できることなら何とかしたいと思っています。

追加で、申し訳ありません。
調停・裁判に持ち込んで認められるまでの間、他から抵当権などをつけられることは防げるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。