来年新築…住宅会社に不信感でいっぱいです（長文です）

質問

経緯を説明します。

Ｈ18.7上旬　
地域密着型の県内では有名な住宅会社のＨＰを見ていたら、
自分達が希望する地域に大型分譲地が予定されていることを知りました。
翌日、電話をして詳細を聞き、
分譲予定の場所、80区画以上の大きな分譲地、建築条件付、現在田んぼでＨ19.9月頃着工を目標としていることが分かりました。
開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、
大まかな区画図はでているということで郵送していただきました。

Ｈ18.11　上旬
土地面積と坪単価が出たということで、正式な区画図が届きました。
担当者と初めて対面し、話を聞きました。
もともとその町は主人の実家なので、その地域のことは詳しかったことと、
この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
更地になってから決めていては好みの場所が押さえられないということから、
1週間後くらいに最終的な区画地を決定しました。
その日のうちに、契約金として、100万（土地請負50万+建築契約50万）を一部頭金として支払いました。

Ｈ19.1　下旬
11月に送った区画図から変更があるとのことで、再度区画図がＦＡＸされてきました。
家だったところに道が出来ていたりして、大きな変化があったので、改めて区画を検討し報告しました。
この間、住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。

Ｈ19.8　上旬
また区画変更があり「これが最終です」ということで、ＦＡＸされてきました。
前回の区画図から大きな変化はないものの、方角が変わっていることに気づきました。
（私達が決定した土地は「東道路」だったのに、「北東道路」に変わっており、勿論区画変更してもらう）
また、工期が2ヶ月ほど遅れており、9月から工事（田んぼ⇒宅地へ）が始められるということが分かりました。

Ｈ19.9下旬
まだ分譲地は何も工事に入っていませんでした。
担当者から電話があり、「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
「着工時期については未定」
「隣町を分譲していた時は、大体1年ほど予定より延びた」と現状を報告し電話を切りました。

未定っていったいいつまで待てばいいのかとても不安です。
もう、いい加減な会社の対応に憤慨しています。
担当者も、マメに連絡をくれず上記以外は何も連絡がありません。
本当ならもう基礎が出来ていてもいい頃です。
もし本当に1年後になれば、金利も上がるかもしれないし、住宅ローン控除も対象外になるかもしれないんです。

宅地になる前の販売、これって普通ですか？
この会社大丈夫でしょうか？
土地の持ち主と話が進んでいない…って今更何言ってるの？って感じです。
正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
主人は待つしかない…と言っています。

建築条件付なので建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
この請負書も、初期の区画地での請負書で、最終決定した区画地での請負書はまだ発行されていません。

回答No.13

winngu11 · ベストアンサー

ＮＯ６です。ＮＯ１２さんが非常に詳しくかかれているのですが、私もＨＭの人にいくぶんか聞いてきたことがあるので書かせていただきます。

１・まず、この契約に関しては土地の図面がないにもかかわらず契約をしてることがおかしいです。この契約は東道路への道路付けに関して払われているお金であって、北東になったとなると違法性が高い。故に今の時点でも東道路に関して手付けをしたという証拠があれば解約できると思います。道路付けというのは非常に重要で、北が南に変わった場合、場所によっては数百万単位で違ってきます。これらを勝手に変えるのは違法です。

２・建築条件付き土地の場合、土地の売買契約より先に建物の契約をさせようとする業者は要注意です。建築条件付き物件の場合、土地の契約が先で建物については検討してから結論を出すことです。

建築条件付き物件の場合、土地購入後から３ヶ月の猶予期間に、業者のプランニングが気に入らない場合、白紙撤回できる権限が憲法第２９条、建築工事請負契約の凍結義務にて定められています。

３・建物の協議の際に見積書、仕様書、設計図を出さず、詳しい説明をしてくれない業者であり、プランが曖昧にも関らず、工事請負契約に手付けを払わせている。これもおかしい部分です。しかも土地契約をしていない。どうやっても、土地の契約が先なのがあるべき形です。

不信な点が多いので、監督官庁（役所の建築指導課など）に問い合わせてください。

先に書いた二つの柱で、契約を解除できるはずです。
これだけの不信感があるのですから、もし仮に開発そのものが遂行されても、トラブルが多く起きる危険が多いと思います。

契約自体が非常にいいかげんです。

もしこれから土地を探す場合、あるいは建築を考える場合はある程度、欲しい土地にどのような制限があるのかを市に問い合わせることです。

業者の選択には市で宅建取引業担当課でその業者の過去の行政処分等が閲覧できるので、信用が高いかどうか一定の目安になります。
それに、過去その業者で建築してるオーナーの紹介を何人もできるか、あるいは建てた人のクチコミなど聞くことです。

いずれにしても、契約したのは御主人です。
この契約が非常に違法性が高く信用度が低いことを、御主人とまず先にお話されたらどうでしょう。
建築はお金を払って座ってるだけでは全く満足するものにはならないですから。

お礼

今、分譲予定地の市役所にTelしたら、やはりまだ開発行為の許可が下りていないとのことでした。
町と県庁からの条件がクリアされていないとのことです。
勿論、条件が満たされなかったら分譲の話は白紙になると。
よくこんな状態でＨＰに広告として載せ、金銭を支払わせたのかと驚きです。

市役所より県庁に問い合わせます。
この会社が違法をしているということを知らせます。
強気で行きたいと思います。

補足

図面がないのに契約していることが可笑しいと思わなかった私たちの無知さを恥じています。
確かに、東道路が北東道路になっていたのは事実です。
本来なら東⇒北東なら坪単価が安くなる可能性がありますよね…。
最終の分譲地の区画図と単価が発表になった時、
当初、私たちが契約した坪単価より全体的に1万円アップしていました。
住宅会社は当初の坪単価のままでいいという連絡がありました。
しかし、私たちは北東道路の土地はいらないので、南西道路の土地に変更してもらい、
しかも価格は当初ままでと依頼したところ、
住宅会社からの返事はＯＫだったので、その点ではある意味得をしました。

今週末に司法書士と建築指導課に行きます。
きっとこのまま家を建ててもトラブルが多いと私も思います。
（実際、ネット上のクチコミでは、“建て逃げ”など書かれていました）
もともと歴史があまりない最近出来た会社（創立は10年前）の割には、
県内でいくつも大きな分譲地を販売し（全て建築条件付）、
しかもほとんどが水田跡地・沼地・工場跡地、
担当者の対応もいまいち、しかも価格が激安と大丈夫かな？と思う点がいくつもありました。

今後の土地探しに際しても、色々アドバイスをいただきありがとうございました。
100万は大きいです…。
頑張ります！

回答No.2

noname#78261

一般公開前といっても情報が早すぎる時期でしたね。いらいらしても業者の一存でできることではありません。

開発というのは、こうしたいけどと計画を出しても、各関係課からいろいろな条件がでたり、計画の見直しをうけたり、すると予定工費が変わったりという段階を経て決着がつきます。

開発に慣れていて自分勝手な計画でなく、公共の福祉や、条例、などを周知していて予算に余裕があっても多少の開発の変更はあるものです。
大胆な変更があったのはおそらく区画数を増やさないと採算が取れない工事も発生しそうになっているとか、面積が大きくないと宅地開発を認めないとか区画の問題が出たせいかもしれませんね。

＞土地の持ち主と話が進んでいない…
計画が変わったので事業計画が変わってしまった。許可が下りるまではありうることです。

＞この会社大丈夫でしょうか？
変な会社です。ですが、お客様に連絡の取り様等ありません。開発許可が下りないと何も確定事項ではありません。

＞宅地になる前の販売、これって普通ですか？
異常です。宅建の試験の問題の解説ですが読んでみて下さい。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1636.html
開発許可が下りなければ売買できません。

早い情報でお得！！と思うのはどうかと思います。
田んぼの造成地では地耐力も期待できないし。
本当に魅力がある地であるならまつしかないですよ。

しかも、建築契約を先にするなんて聞かないですね。
都合よく集金だけされた可能性もあり不安です。
とにかく、こういうときは開発の動向を見守ってせめて開発許可がおりた時に一番に電話を下さい。とするべきで、それまでお金のやり取りや契約などをすべきでは無いと思います。業法的に違法だし。

補足

>面積が大きくないと宅地開発を認めないとか
確かに、この町は田舎なので１区画＝180平米以上という条件が後々加算されました。

水田ということは十分懸念してましたが、
現状で、県内で水田跡地に建築する会社は少なくなく、
大手ＨＭ（積○・ト○タ・ダ○ワなど）も昨年まで水田だった場所に次々と建築していっていることと、
地盤調査・地盤改良を行うのでこの土地に決めました。

建築条件付という時点でその会社で建築することは決定しているので、
先に建物の契約をすることに不審感を抱きませんでした。

この住宅会社は主に県内でも南部を集中的に販売していました。
今回の分譲は県内でも東部で、この会社では実績がない初めての市です。
実績のある市では、分譲する時はさくさくと進められるのだけれど、
この分譲地のように初めてだと、色々と調べられることが多く、
なかなか簡単には進まないと担当者が言っていました。

この100万、返ってきませんよね…？
せめて50万だけでも。

回答No.1

kyaggknmb

>>開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、
　宅地にする前に、事前協議、開発許可、宅地法規制区域許可、大規模開発だと近隣の同意、公共工事の整備、風致、砂防許可、ありとあらゆる許可をとらないと宅地とはいいません。

>>この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
　それは半分以上「サクラ」というケースも珍しくありません。

>>その日のうちに、契約金として、100万（土地請負50万+建築契約50万）を一部頭金として支払いました。
　宅地となっていないのに、どうして契約金を払ってしまったのですか？
　ある会社は土地も決まっていないのに建物の契約金を１００万円払わせ　てそれから土地を探す業者もいます。その場合弁護士をたてて返金した　事例があります。このケースは明らかに宅建業法違反ですね。

>>住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。
　当然でしょう。宅地許可がおりていないのだから。

>>9月から工事（田んぼ⇒宅地へ）が始められるということが分かりました。
　そんな信用できない会社の造成工事信用して家を建てられますか？
だって田んぼから宅地にするのだって、地盤改良もせずに造成ということも考えられますよ。たんぼでいきなり盛り土で家を建てたらどうなるか分かりますか？不同沈下や地盤の傾きということになるおそれが充分に考えられます。なぜなら自分が契約した土地の方角が違うように造成計画が変化しているのですから。信用できません。

>>「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
　町はいいとしても肝心の地主との話し合いがうまく進んでいないということは、土地の売買契約を結んでいないのでしょうか？
勝手に計画を進めて後で地主と交渉するという手はずでしょうか？

>>「着工時期については未定」
　未定でしょう。地主との話し合いがつかないということは

大規模開発の場合にまだ造成していない土地の購入は普通ありえないんですけど。公共工事（電気、ガス、水道引き込み工事の埋設工事等）

>>宅地になる前の販売、これって普通ですか？
　普通じゃないですね。あおられただけです。

>>正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
　建物も契約したなんて信じられない。だってどんな建物建てられるかわからないもの。早まったとしかいいようがないですね。
吟味しすぎたり慎重にしていても騙される場合もありますし、

一度〇〇県宅地建物取引業協会や〇〇県建設業不動産課でご相談ください。

補足

回答ありがとうございます。
補足ですが、地盤調査・地盤改良は行われます（費用は住宅会社持ち）
なお、建物を契約したのは、「建築条件付」だからです。
また、公開前に半分以上土地が埋まっているのは事実です。
別の場所の分譲地がいくつかありますが、広告で掲載される頃にはＨＰを見てもほとんど『契約済み』マークになっています。
買い手にとって土地の選択肢が少ないよりは、多いほうがいいと思うので、デメリットを進んでやるとは思えないのですが…。
（現に、一度別の分譲地の問い合わせをした時、本当に埋まっていました）