住宅ローン返済中に新築可能？

質問

友人の話です。
友人は現在分譲マンション（販売価格２４８０万円、築１年半、４ＬＤＫ、温泉つき、南西角部屋）に住んでいまして住宅ローン（２５００万借り入れ、全期間３５年間固定、金利２．９５％）返済中です。
私と同じマンションなのですが友人はこのマンションの人間関係が嫌でマンションを出たいと相談してきました。
今の状況でマンションを売り、新築一戸建てを購入することは可能でしょうか？

可能ならばいくらくらいの土地＋建物が可能なのでしょうか？

回答No.4

Domenica

＃３です。
追加させていただきます。

マンション自体が築１年半でも、ご質問文では、いつ購入され、いつ住宅ローンの返済が始まったのか、まではわかりませんので、債務残高がいくら残っていそうか…という計算もできません。
初回返済が2006年４月で、『ボーナス返済なし』の『元利均等返済』ならば、18回目の返済が終わった時点での債務残高は24,373,977円。
新築から半年経過して購入したので、初回返済が2006年10月というならば、同じ条件でも、12回目の返済が終わった時点になりますので債務残高は24,585,733円。
新築から１年経過して購入したので、初回返済が2007年４月というならば、同じ条件でも、６回目の返済が終わった時点になりますので債務残高は24,794,392円になります。

新築分譲で購入され、ローンの返済開始から１年６か月が経過しているとしても、ボーナス返済がある場合とない場合では、多少ではありますが債務残高も変わってきます。
初回返済が2006年４月で、『ボーナス返済なし』の『元利均等返済』ならば、毎月の返済は18回目の返済が終わった時点になります。
ボーナス返済は、借入額の２分の１までが認められますから、1,250万円を毎月返済、1,250万円をボーナス返済にし、ボーナス返済月を（パターンとして一番多い）１月７月にしたとしますと、毎月返済分の債務残高は12,186,989円ですが、ボーナス返済分の債務残高は12,292,125円なので24,479,114円。ボーナス返済なしの場合より債務残高は10万円程度多いです。

さらに、返済方法が元利金等返済と元金均等返済という違いでも、債務残高が違います。
初回返済が2006年４月で、『ボーナス返済なし』の『元金均等返済』ならば、18回目の返済が終わった時点での債務残高は23,928,246円です。
元利金等返済よりも44万円くらい債務残高は少ないです（これが債務残高が一番減っているパターン）。
初回返済から半年くらいしか経過していない場合とでは100万円くらい差が出ますから、『住宅ローンの初回返済がいつか』ということも大切な情報だということがお分かりいただけると思います。

また、マンションの販売価格には、消費税等も入っています。
販売価格に売買に必要な諸費用も入っていたかもしれません。
逆に値引きがあったかもしれません。
新築分譲で値引きなしで購入されたとしても、物件の本体価格は2,360万円程度ではなかったかと思います。
固定資産税の評価額はいくらになっていましたか？
減価償却の観点から考えますと、「2100万で売れた」は妥当な線かもしれません。
ですが、売買においては買い手の『価値観』によっても、売却価格が変わってくるものなので、実際にどうなるかは分かりませんけれどね（売り手にとっては、少しでも高く売れれば、それにこしたことはないですし）。

単純に『物件の価格』から考えていきますと、マンションを売却しても住宅ローンの債務が残ってしまうので、＃３の(2)のパターンになる可能性があります。
先に申し上げましたとおり、住宅ローンの債務残高が幾通りも考えられるのですが、マンションを売却しても、住宅ローンの完済には300～350万円程度の不足が出る可能性があります。
この額を自己資金などで賄えなければ、現在住宅ローンを借りている銀行はマンションの売却自体を認めませんし、抵当権の抹消にも応じてくれません。
そして、この差額を、新規取得住宅を取得するための住宅ローンに上乗せして借りられるのが『住み替えローン』というローン商品です。

『住み替えローン』を利用するにしても、住宅ローンと同じく、収入のほかにも他に借り入れはないか、家族構成はどうか、勤続年数は、年齢は…という様々な情報が審査には必要になります。
マンションを買われてすぐに転職された…という話も珍しくはありません。
それだけでも、マンションを購入された際の住宅ローン審査の時の『条件』と、現在の『条件』では違いますよね？
ご友人の『財布の中身』云々は、『現在』、『これから』、住宅ローンなどの審査を受けるにあたって必要な情報なんです。
でも、友だちにそこまで教えることはあまりないですよね。
繰り上げ返済をされて、蓄えなんて殆どないかもしれません。
車を買われてローンが増えているかもしれません。
家具・家電のためのローンが残っているかもしれません。
クレジットカードの保有枚数が増えているかもしれません。

以前ＯＫだった額が、現在でもＯＫになるとは限らない…というのは、こういったこともあるからです。
また、同じ額を借りるとしても、金利も上がってきていますから、その分だけ『返済負担率』の分子も増えます。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 今の状況でマンションを売り、新築一戸建てを購することは可能でしょうか？
おっしゃっている意味が分かりません。

ご友人の『懐具合ほかさまざまな条件』によっては、マンションを売ことなく新築一戸建てでも何でも購入できますもの。
ご友人の『今の状況』がもっと詳しく、それこそ財布の中身まで晒していただかないと、わかりません。

マンションが売れるかどうかは、買い手がいるかどうかの問題なので、ここで質問をされても誰にも答えることはできません。
ただし、その物件を購入されるにあたって、銀行等の住宅ローンを利用されているのならば、その物件には住宅ローンを借りている銀行等によって『抵当権』が設定されているはずです。
そのような場合には、『抵当権者』の許可を得ずに対象物件を売却することはできません。
ですから、まず、不動産業者などに売却の打診をして、いくらくらいでならば売却が可能そうなのかの感触を探ってください。
そのうえで、住宅ローンを借りている銀行に売却を検討していて、いくらぐらいで売れそう…と相談してください。
その場合には、
(1)マンションが住宅ローンの債務残高よりも高く売れれば、その売却価格で住宅ローンを完済してしまえる。
(2)マンションが住宅ローンの債務残高よりも安くしか売れないので、その売却価格を住宅ローンの返済に充当しても住宅ローン債務が残る。
のいずれかになるはずです。

要するにご友人は『住み替え』をされる訳ですよね？
(1)ならば、全く新たに住宅ローンを組めばよろしいので、現在のご友人の『属性等』次第です。
(2)ならば、債務残高を新たな住宅ローンに上乗せできる『住み替えローン』のような住宅ローンを扱っている銀行等もあります（というか最近増えてきました）。
ご友人に『自己資金』が全くないならば、『借入可能額』－『諸費用』＝『購入可能な物件価格』になります。
ご友人の属性等、細かいことまで分からなければ「いくら借りられるか」の判断はできません。

> 例えば世帯収入が７００万で今のマンションが２１００万で売れた場合はどうなるのでしょうか？
マンションが2,100万円で売れても、現在の債務残高が2,100万円以上あれば(2)になります。
また、今は「年収がいくらならば、いくらまで借りられる」という単純な見方をする銀行等はありませんので、ご友人がいくら借りられるかは簡単には判断できません。
以前2,500万円借りられたから、次も同程度借りられるとは限りません。

また、マンションの売却価格が住宅ローンの債務残高を上回れば、その差額は『売却益』であり『譲渡所得』となります。
『譲渡所得』には、『譲渡所得税』がかかりますが、ご友人の場合は所有期間が短い（所有期間が５年以下）ので『短期譲渡所得』となり、結構高い税率（所得税と住民税）がかかりますので、注意が必要だと思います。

回答No.2

manno1966

残高が解らないと。

> ２５００万借り入れ、
> ２１００万で売れた
－４００万ですね。
普通の住宅ローンは家を担保として借ります。
この場合、担保価値以上の金額を借りることとなりますから、年収より職種や会社規模等で長期的な信用が得られるかということが重要視されるのでは。

買い換えローンで検索すると、答えがあるかも。

回答No.1

noname#63784

売れたら、という前提ですが
合計でもとのローン金額（2500万）までは大丈夫なんじゃないでしょうか

もし、融資枠に余裕があるなら
新築一戸建の価格の8割以内で融資枠以内なら問題ないでしょう

ご友人の収入と担保物件の価値によります

お礼

はっきりと収入を聞いているわけではないのですが、例えば世帯収入が７００万で今のマンションが２１００万で売れた場合はどうなるのでしょうか？