住宅ローンの種類について教えてください。

質問

住宅ローンについて質問させていただきます。
6年前に労金で35年でローンを組み、3年固定の住宅ローンを借り、
3年前にまた同じくろうきんで3年固定の住宅ローンをチョイスし
現在の借り入れ内容が下記の通りです。
ローン残高　17,500,000円
借入利率　　2.140%
毎月返済額　79,000円

この6月に、その3年固定のローン特約期間が終わります。
今後については労金から3通りの金利タイプを選択することができると通知がきたのですが、どれがいいのか良くわかりません。
一つ目は、上限金利設定型10年というもので、2007年5月1日金利で2.190%で上限は3.340%。
二つ目は、固定金利選択型で3年の場合の金利は2.590%、5年固定の場合は3.190%、10年固定の場合は3.690%、20年固定の場合は4.340%。
三つ目は変動金利型で2007年4月1日金利で2.765%です。
変動金利は金利の上昇もあるので、固定金利のほうが将来の見通しもついて安心と聞いたりもするのですが、
ローンに対して知識が少ない為何がいいのかよくわかりません。
現在の残高は17,500,000円ほどあります。
借り換えも検討したほうがいいのかなぁとも考えています。
自分では考えがまとまらないので皆様のお知恵を拝借させて頂きたく質問を投稿させてもらいました。
お勧めのプラン、または借り換えについての助言がありましたら、アドバイスの程、お手数ですが何卒宜しくお願いします。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

＃２です。
ご丁寧なお礼と補足をありがとうございました。

2,400万円の借り入れで、当初に月額79,000円を返済されていたとなりますと、当初借り入れの金利は1.95～2.00％程度だと逆算できます（1.95％で78,889円。2.00％で79,503円）。
1.95～2.00％程度だった金利が2.14％に見直されれば、返済金額は81,107円に上昇します。
繰上返済をしているのでその上昇分に充当された…ということも考えられますが、「１回目１００万、２回目５０万、３回目５０万、４回目１００万」の計300万円もされているんですよね。
返済金額を変更前と同程度になるように調整したとしても、返済回数は365回（30年と５か月）まで短縮されていなければ変ですし（繰上返済は７月と１月に行ったと仮定してシミュレートしました）、そうでなければ、返済額が71,000円弱にまで下げていなければ、総返済期間が35年のままにならないんですよ。
さらに、現時点における債務残高も1,750万円にならないんですよね、う～ん…。（1,800万円前後になってしまいます。）

まあ、過去に拘りすぎても仕方がないので、先々を見て行くことにしましょう。

> 申し訳ありません、属性とはどんな事でしょう？
こちらこそ失礼いたしました。
こちらのサイトで一般の方が好く使っていらっしゃるので、一般の方に浸透した用語だと思っていました。
要するに、債務者の「年齢」「年収」「家族構成」「お住まいの地域」などのことです。
住宅ローンというのは、大変「個別性」が高い商品なので、お客さまによって「どのようなパターンにするとよりよい借り方がしていただけるか」が違います。
例えば、年齢が高ければ年金をアテにするような返済の仕方はお勧めできませんし、年収の多寡は返済負担率に影響を与えますのでそういったことも考えに入れなければなりません。
よりよい「返済計画」を考えるにはとても必要な情報なんです。
また、ご家族の状況によって「ライフプラン」が違います。
ライフプランが違うということは、将来における「支出の見込み」が違うということです。
ご家族の人数、構成、それぞれの年齢によっても、将来における「支出の見込み」は違いますし。

また、繰上返済をどの程度行っていけるか…という見通しも、「この先」を考える場合にはいただきたいデータですね。

上限金利設定型の金利見直しのスケジュールは、他の金融機関でも多い４月と10月の２回。
上限金利設定型10年の2.190％という金利は、「労金変動型住宅ローンプライムレート」マイナス0.575％ということになります。
上限金利設定型10年は、常に「労金変動型住宅ローンプライムレート」マイナス0.575％の水準が保たれる…と解釈してよろしいのでしょうか？
そうならば６月でも見直し変更はされていないはずですし、「労金変動型住宅ローンプライムレート」を基準にしているということは、変動金利型と同じ動きをするということですから、お勧めは＃１さんやろうきんさんが仰るとおり「一つ目」になります。
常に「労金変動型住宅ローンプライムレート」マイナス0.575％の水準が保たれる…のではなく、固定金利選択型の固定金利期間が短いもののように、「労金変動型住宅ローンプライムレート」を基準にはするが、別途金利の設定方法がある…というのでしたらちょっと微妙なところです。

また、上限金利設定型の基本契約は変動金利型で、特約により上限金利設定…という解釈でよろしいのでしょうか？
そうなりますと、金利の見直しは毎年４月と10月で、その金利が適用されるのは５か月後の９月と翌年３月でしょうか？
基本契約が変動金利型ならば、返済金額の見直しは５年ごとですか？
要するに、金利は上昇しても返済金額は変わらない…という状況もある、ということでよろしいでしょうか？

プライムレートが金利の基準になっているのならば、日銀の利上げの影響を受けやすいです。
私は８月利上げ説で、その後もしばらくは年２回のペースで利上げが続くと予想しています。

これまで平均しますと２年に100万円のペースで繰上返済をされていますよね。
今後もこのペースで繰上返済をされる予定ですか？
固定金利選択型の固定金利期間10年というものは、ろうきんさんでは3.690％ですよね。そして、上限金利設定型10年でも3.340％までは上がる可能性がある。
上限金利設定型10年で2.190％という金利の時期が長ければいいのですが、この先の経済・金融情勢を考えると、３～５年後くらいまでにはこの適用金利が3.00％台になっている可能性が否定できないんですよね。
それを考えると、10年固定で金利が2.95％程度までのところに借り換えてもいいのでは…と思います。
これまでに６年経過していますので残りの返済期間は29年。
1,750万円を金利2.950％で借り換えをすると、毎月の返済額は75,000円程度になりますから。
尤も、借り換えには手数料が必要になりますので、この点が難かもしれません。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
感謝の気持ちでいっぱいです。
回答者さまのおっしゃる通り、「労金変動型住宅ローンプライムレート」マイナス0.575％の水準が保たれるか確認し次第
「一つ目」をチョイスしてみたいと思います。
そして金利が2.950%くらいになってきたら借換えも視野に入れ考えたいと思います。
的確なアドバイスでとても助かりました。
重ね重ね本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 6年前に労金で35年でローンを組み、3年固定の住宅ローンを借り、3年前にまた同じくろうきんで3年固定の住宅ローンをチョイス
> この6月に、その3年固定のローン特約期間が終わります。
要するに2001年（平成13年）７月を初回返済とする借り入れで、当初、固定金利選択型・固定金利期間３年という特約をし、その固定金利期間終了時に再度、固定金利期間３年という特約をされた訳ですよね。

> ローン残高　17,500,000円
> 借入利率　　2.140%
> 毎月返済額　79,000円
当初の適用金利は2.140％ではないですよね？
でも、この条件に当てはめようとすると計算が合わない…。
元利均等償還方式ならば、毎月の返済額が67,500円くらいになるはずなのに。
途中、例えば前回の固定金利期間終了時に繰上返済でもされましたか？
300万円くらい。
そして、返済期間の短縮をされていますか？
私は、当初からの条件と履歴も含めて結果を見るので、できれば当初の条件や繰上返済の履歴なども教えていただけるとうれしいのですが…。

私の計算どおりならば、残りの返済期間は23年くらいなんですが、「この先」についてのアドヴァイスが必要ならば、そのあたりも大切なことなんですよね。
必要なのは「今の残高」だけじゃないんです。

ご質問者さまの属性が一切分かりませんので、その点からもアドヴァイスは難しいですね。
全く同じ条件の借り入れをされていても、属性、ライフプランによってアドヴァイスは違ってきます。
Ａさんには「一つ目」を薦め、Ｂさんには「二つ目」の20年固定を薦め、Ｃさんには「三つ目」を薦めることすらありますよ。
（現在とこの先の経済・金融情勢等を考えると「二つ目」の固定期間の短いものはお薦めしません。）

ところで、「一つ目」の金利見直しのスケジュールと、基準としている数値は何ですか？
ご質問者さまの場合、「三つ目」が第１候補、「一つ目」が第２候補
になるような気がするのですが、「一つ目」の指標が何か…によって、これが逆になる可能性もありますので…。
あと、労金と「金利の優遇」についての交渉はされていませんか？
それとも、ご質問者さまの場合、金利の優遇は殆ど受けられないのでしょうか？
労金が示している金利は、店頭表示金利なので。
金利の優遇が受けられないのならば、借り換えも視野に入れた方がいいと思います。

補足

投稿ありがとうございます。
補足をさせて頂きます。

＞途中、例えば前回の固定金利期間終了時に繰上返済でもされましたか？
＞300万円くらい。
＞そして、返済期間の短縮をされていますか？
おっしゃる通り300万ほど繰上返済をしております。
でも返済期間は短縮しておりません。
当初から月額79,000円をずっと払い続けています。

＞できれば当初の条件や繰上返済の履歴なども教えていただけるとうれしいのですが…。
当初の借入額は24,000,000円程で当初の利率は不覚にも覚えておりません。。。
繰上返済は１回目１００万、２回目５０万、３回目５０万、４回目１００万なんですが
時期は、お恥ずかしい事にこれもまた覚えてはおりません。

＞ご質問者さまの属性
申し訳ありません、属性とはどんな事でしょう？

＞「一つ目」の金利見直しのスケジュールと、基準としている数値は何ですか？
金利見直しのスケジュールは毎年に４月と１０月の２回で
労金変動型住宅ローンプライムレートを基準とするらしいです。

＞あと、労金と「金利の優遇」についての交渉はされていませんか？
金利の優遇は0.2%されているとの事です。

ローンの事、イマイチ理解出来ていない節があるのでちゃと補足になっているか
不安ではありますが、上記の内容にて大丈夫でしょうか？
お手数をお掛けして申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

回答No.1

kamisama1

一つ目は、上限金利設定型10年というもので、2007年5月1日金利で2.190%で上限は3.340%。

僕はこれがいいかと、思います。平成30年頃まで
緩やかに金利は上昇すると思います。
以前のように高金利。住宅ローンで６－８％になれば
給与も大幅に上昇しているでしょう。

借り換えの超基本ですが、10年以上の返済。金利差１％です。
司法書士の金額、手数料考えると、借り換えよりはいいかと。

でも、地元の信金。給与振込み銀行で見積もりとってみて下さい。ね

お礼

アドバイスありがとうございます。
労金の担当者の方も一つ目のモノを薦められました。
先の事を考えると何がいいのか悩むばかりで困ってしまいます(^_^;
回答者さまのおっしゃる通り地元の信金や銀行でも見積もりを取ってみたいと思います。