住替えを検討しているのですが

質問

１０年前に2400万円程で新築を主人が独断で購入し、現在住んでいます。
独断で・・・というところが問題で、理由があり私は当時強く出れなかったので、度々不満を漏らしては亀裂ガ生じています。情けない話ですが、主人は他にも金融業者からの借金があるらしいです。 住宅ローンは金融公庫と年金住宅福祉協会からの借金です。
はじめの5年間は住宅ローンのやりくりはしていましたが、その後主人に任せっきりにしてしまいました。 ここ数年、催促らしき電話がしょっちゅうきます。 離婚も考えました。 電話がきていたはじめの頃は話もしましたが、今では構わなくなってしまいました。 10年経った今、諸事情により住替えたいと強く思い始め、もう一度主人に相談してみて、どうにかならないか検討したいのですが、 サラ金の借金も抱えて、住宅ローンも延滞しているのに、家の売買は可能でしょうか？ 督促の葉書の差出人に保証協会?というものがありました。
それってかなり深刻なのですか？
10年間良く無事に生活してこれたなと思います。 しっかりせねばと思い、子供も小学高学年、働きに出ようと思っています。 主人がローンをやりくりしているのでぎりぎりの生活費で貯金はゼロに等しく心中と紙一重です。
子供のためにも私がしっかりせねばと思います。 私ができることって何でしょうか？ 金額をすべてみるのが怖いのですが、話をしてみようと思います。
情けないのですが、賢くなるために良いアドバイスと知恵をください。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したこともある者です。

住宅金融公庫（現在は住宅金融支援機構になっていますが）の融資は、一部、民間金融機関の住宅ローンとは異なったところがありますので、詳細をご存知の方は少ないと思います。
私も、かつての経験でしかお答えできませんが、参考になればと思い寄らせていただきました。

ご質問文から拝察しますと、現在の借り入れは住宅金融公庫一般融資と年金住宅融資の併せ貸しですね。

> 督促の葉書の差出人に保証協会?というものがありました。
(財)公庫住宅融資保証協会だと思います。
督促状がそちらからでているのならば、そちらと話をしなければなりません。

当初お借り入れの際は銀行等の金融機関で手続きを行い、返済もそちらの口座から引き落としをされていたはずです。
ですが、返済の途中で延滞が続いたりすると銀行は「契約どおりに返済をしてください。」と督促をします。
それでも返済状況に改善が見られない場合があります。
その場合、債務者が契約を履行していないのですから、銀行・公庫は債務者に対して一括返済を求めてもいいのです。
そうは言っても、毎月の返済すらできないのに、一括返済なんて無理に決まっています。
そうなった時を想定して、融資の契約時に、債務者と(財)公庫住宅融資保証協会とで保証委託契約を結んでおきます。
保証委託契約がされていれば、公庫融資の窓口となっている銀行は、面倒な「強制執行」によらなくても、(財)公庫住宅融資保証協会に対して「代位弁済」を依頼すれば楽に債権の回収ができます。
要するに、銀行・住宅金融公庫は債務保証委託契約に基づいて(財)公庫住宅融資保証協会に「債務者に代わって一括返済をしてください。」と依頼するんです。
そして、(財)公庫住宅融資保証協会が債務者の代わりに一括返済をします。

(財)公庫住宅融資保証協会が代わりに返済をしてくれた…といっても、債権がなくなる訳ではありません。
「返済してもらう権利」（「求償権」と言います）が、公庫から(財)公庫住宅融資保証協会に移っただけです。
督促の葉書の差出人が(財)公庫住宅融資保証協会になっている…ということは、既にこの状態になってしまっているということです。

> それってかなり深刻なのですか？
大変深刻な状況だとご認識ください。
それ以前に、住宅ローンの対象物件を売るには、住宅ローンを借りている先の許可が必要です。
それどころか、ご質問者さまのお宅の場合、「さっさと家を売って住宅ローンを全額してもらいたい。」と、(財)公庫住宅融資保証協会が考えている段階です。
もちろん、(財)公庫住宅融資保証協会に相談のうえで…の話になります。

> 10年間良く無事に生活してこれたなと思います。
全然無事じゃないです。
> しっかりせねばと思い、子供も小学高学年、働きに出ようと思っています。
既に遅いです。
放置すれば「遅延損害金」が嵩む一方、要するに放っておいても毎日毎日借金が増えている状態だということです。
１日でも早く、１刻でも早く、(財)公庫住宅融資保証協会に相談してください。
「任意売却」が認められれば、「競売」になるよりは多少高く売れることが多いです。
少しでも高く売れれば、残る借金は少なくなります。
はい、ご質問者さまのお宅の場合、「家を売っても借金は返しきれない。住宅ローンの分すら返しきれるかどうか分からない状況」だと思います。

住み替えなんて「当然」に考えなければならないことですよ。
持ち家なんて無理ですから、賃貸住宅に住み替えざるを得ないでしょう（場合によっては、賃貸住宅も借りられるかどうか…）。
もう一度住宅ローンを借りて…どころか、ご主人は「自己破産」を考えられるべきかもしれません。

> 賢くなるために良いアドバイスと知恵をください。
ほとんど＃２さまが書いて下さっています。
どれだけの借金があるか…を、まずおおまかに把握するために「個人信用情報機関」に「本人情報」の開示を依頼してください。
これは、「本人」に対してしかされませんから、ご主人に言って手続きをしてもらってください。
いえ、郵送などで手続きは奥さまでもできるのですが、結果は本人に対してしか通知されないので、本人であるご主人の協力が必要不可欠です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BF%A1%E7%94%A8%E6%83%85%E5%A0%B1
住宅ローンの返済については、家族全員の協力が不可欠です。
今まで以上に生活を切り詰めても、簡単には解決しない状況だと思います。

個人信用情報に関しては、機関の１つである「CIC」の「個人情報取扱主任者」の認定も受けていますので、開示をされた後、疑問があれば補足を入れていただくなり、別途質問をされるなりしてください。
その方がアドヴァイスをしやすいです。

お礼

任意売却でしか解決する方法がないのなら仕方ないです。
ここで愚痴ってもしょうがないのですが、子供がいなかったら離婚してたと思います。 精一杯私が努力しなくてはいけないことと、貸主さんには誠意を持って話し合おうと思います。
泥沼を避けてる仮面夫婦から本当の泥沼になるかもしれませんが、生きるためにとにかく話してみます。

胃が痛みますが、自業自得でもありますから。

ありがとうございます。

回答No.2

X-trail_00

住み替えは現状ではほぼ不可能。
このまま行くと数年後には結果的に住み替え
（今の家を追い出されるので）

>主人がローンをやりくりしているのでぎりぎりの生活費で貯金はゼロに等しく心中と紙一重です。

奥様が働きにも出ていないのであればしょうがないでしょう。

>10年間良く無事に生活してこれたなと思います。
無事ではないですよ、金銭的には瀕死の状態だと思います。

まずは、ご主人と話し合いです。
これからどうしていきたいのかが重要です。

・あなたの働き口を探しましょう。
家の収入を増やさないと何も出来ません。

・全銀協、CIC、CCBなどの個人信用情報を仕入れましょう（ご主人の分）
(何のことか判らないならこれに関して再度質問を投稿してください)
→ これで借金のおよその額、状況がわかります。

・家計の見直しを行いましょう。
ムダ部分が無いかどうかのチェックは重要です。

これを全て実行して上手くいけば何とか2年後には住み替えを
考えられる状態になります。
　（考えられるだけです）
おそらく物件購入が97年くらいだとすると
今売ろうとしても評価低くローン残高より低い金額でしか
売却できないでしょう。そうなると不足分を自分で賄えないと
家は売れません。

2年後でも同じなので不足分を補えるように貯金もする必要があります。

お金のことに関しては勉強していかないと何も始まりません。
http://www.ifinance.ne.jp/learn/lifeplan/

補足

個人信用情報を得るにも主人の同意が必要ですね。うまく話してみます。
ごまかされては困るんですが、穏やかに解決するように努力してみます。
２年が目途ですか・・・。追い出される前に何とかしなければ。
パート収入しか補えませんが、どうにか今の住宅ローンの延滞だけは解消したいです。
主人がサラ金についてもすべて明確に話してくれても、信用情報機関には申請したほうが良いのでしょうか。

回答No.1

tnakaji

こんばんわ、ポイントが2つ
■居宅の住宅ローン
住居については通常30年前後の長期ローンを組んでいると思います。
まだ住居の残債があると思いますので、買い替え又は売却時には
代金は殆どローン会社にもっていかれると思います。
サラ金の借金の有無に関わらず売却は可能です。
■消費者金融の借金
債務整理をして、残債額を圧縮して月々の返済を下げたほうがいいかも
しれません。
利息制限法という法律があり、消費者金融のとる利息は法律で定められている上限をはるかに超えています。

最初にサラ金の債務から区役所などの法律無料相談に行かれるのがいいかと思います。

お礼

破産しない方法での債務整理はして欲しいんですが。
きちんと積極的に考えてくれるかどうか不安ですが、うまく聞き出してみます。 主人なりに相談はしているかもしれないので、詳細を知りたいので。
任せっきりの私も悪いですから。
知るの怖いですけど・・・。

ともかく話してみてそれでこじれたり知りたいことが見つからない場合はまたこちらで相談するかと思います。
早々の返答をありがとうございます。