任意売却すると、事故者扱いになるのでしょうか？

質問

会社をリストラされて以来、収入が激減したことにより、住宅ローンの返済が困難になりました。金利だけを払う方法にして毎月の支払額を減額しましたが、それでも苦しくなりました。住宅ローンは第一抵当権が住宅金融公庫、第二抵当権が年金です。具体的に売却できそうな価格とローン残額（約5000万円）との差額に不動産業者に支払う手数料を加えると、恐らく500万円程度不足することがわかりました。また購入希望者も出てきてこの連休中に話が進む可能性が高いです。

年金の担当者を訪問して尋ねてみたたところ、マンション購入当時と比較して私の収入が減っていても、ちゃんと会社に就業している立場であれば、現在の収入から今抱えている住宅以外のローンなどがあればそれらを差し引いた上、新たに500万円のローン支払能力があれば、この500万円を切り離してローンを組み直す事に応じてくれるようです。

この場合、新しくローンを組む500万円についての金利は年金との交渉によって決められる（特にルールは無い）そうなのですが、この話を進めた場合、私は事故者として扱われ、私の情報が保証協会等に回る事になるのでしょうか？
そうなると、仮に1～2年後に収入が上がり、新たに家を買おうと思っても、その時に銀行のローンが組めなくなるとか、クレジットカードが使えなくなる等、自己破産した場合と同じような立場になるのでしょうか？

こちらの言い値で出しているマンションの販売広告を見て来られたお客様も、少し値引きしてくれるなら具体的な考えたい…と価格交渉に進みそうな感じなので、急ぎ知りたいのですが。

もし事故者扱いになり、個人破算した人と同じようにローンが組めなくなるのでしたら、今回の売却の話を止めて、定期賃貸借による賃貸しに切り替えようかと思っています。
住宅金融公庫から融資を受けている物件なので賃貸しはNGなのですが、公庫の方には「実家の母の面倒を見る為に住めなくなりそうだ」と伝えたところ、不在の期間は定期賃貸借による賃貸しを認めてくれました。

4～5年の間は定期賃貸借で賃貸しすれば毎月の賃料は17～18万円なので、ローン返済額とイコールになります。この賃料収入で窮地を乗り切るか、あるいは任意売却を実行して5000万円というローンを500万円まで圧縮してローンの重圧から逃れるか、どちらがいいのか悩んでいます。任意売却をしても事故者扱いにならなければ今回のお話しを何とか進めて売却してしまいたいと思っています。
どうか詳しい方、相談に乗って下さい！

回答No.3

hatijyuuhatiya

あなたの質問に対しての直接の答えにはなりませんが、そんなにあわてて新居を考えなくても、とりあえずマンションを売却して彼女の家に引っ越す。そのうえで債務を返済してある程度以上の頭金をお貯めになってから建て替えとすれば、事故者うんぬんは考えなくてもいいのでは？
年収900万は決して少ないとは思いませんが、500万の債務を返してから2000万程度の頭金を貯蓄するには数年はかかるでしょう。
プロフィールを拝見するとすでに40台とのこと、大きすぎるリスクはとらないほうがいいと思います。偏見があるかもしれませんが、外資系の会社ではまたリストラにあう可能性もありますよね。そうした場合大きな債務を抱えた場合立ち直れない事態にもなりかねません。収入アップを前提とした計画は賛成できませんね。
マンションの賃貸は、余裕資金で行うなら問題はありませんが、将来その金額で必ず入居者がいるとは限らず、定期的な修繕、リフォームで費用もかさみます。未練はあるかもしれませんが、他人が住むためにローンを払い続けるのはナンセンスです。
結婚前で焦る気持ちはわかりますが、もう少し冷静になりましょう。

回答No.2

mahopie

(1)基本的には、債権者（本件での年金事業団）の合意の元での、担保物権売却と残存債務の長期分割返済再契約、という流れであれば「信用事故」（返済が滞り債権者主導で担保を処分したという「任意売却」とは異なる）の範疇外になるものと理解されます。（但し、このあたりの確認は現実に相手方に確認する外なさそうです）

(2)自宅の賃貸化については、単純に家賃と返済額の比較だけでなく、管理費・修繕積立の部分、空室発生時の資金負担、新居の居住費負担の比較が必要そうです。

　（見込家賃）と（ローン返済額＋管理費・修繕積立＋賃貸居住費用＋賃貸コスト）

(3)一方で自宅売却により賃貸物件に入居すれば、
　残債務の返済負担＋賃貸居住費用が純粋な資金負担になります。

(4)残債務が残る形で自宅を損切り売却した場合には、下記サイトの後半部分に該当します。
　http://loan.house.goo.ne.jp/taxation/index_vol29.html
　この残債務５００万円を今年度の収入から控除する税金上の特例がありますので、確定申告により若干の還付がありそうです。

(5)残債務５００万円を巻き込む形で「自宅買換えローン」というローンを利用して新規に自宅を購入した場合には、ローン残債務ではなく自宅売却に掛かる譲渡損失の部分が損益通算・税金控除の対象になりますので、メリット額は大きくなります。（買換ローンで検索すると候補がいくつも出てきますが、融資銀行側の審査基準は当然厳しくなります）

(6)質問者個人の収入状況や居住場所に対する物の考え方が分からないので、一般論だけになりますが、幾つかの点で突き詰めて検証していく価値はありそうに考えます。

補足

この度はご丁寧な回答をありがとうございます。

私自身の事を補足説明致しますと、昨年5月にリストラされて無職となりました。ようやく再就職が決まり、本年6月1日から外資系企業に就業することになりました。ただしこの企業は現在法人登記中の会社で将来が未知数の会社です。本社はドイツにある上場企業です。この新しい会社での私の給料は税込年俸900万円です。今住んでいるマンションを購入した時の年俸と比較すると丁度半分の金額に落ちてしまいました。

マンションを売却しても、新居の居住費（賃貸料金等）の心配はありません。私には婚約者がいまして、彼女は一戸建の中古の家を持っているのでそちらに住む事が可能です。築30年経過しているその家を解体して新しく住宅を建て直すことも検討していたのですが、買換えローンを組む場合は金融機関の審査が厳しく、転職したての私の場合はローンが通らないのではないかと推測します。もし転職したての立場でも買換えローンが通るなら、そうすることが一番メリットが有ると思います。

今すぐマンションを売却せずに4年間の定期賃貸借契約に基づいた賃貸しをした場合、賃料は月額17万円で、ローンの月額とほぼ同額ですが、マンションの管理費・修繕積立金の月額24000円を負担しなければなりません。つまり第三者に賃貸しした場合は、毎月19万4千円かかっていたコストが、毎月2万4千円に圧縮できるということです。ただし一度賃貸に出した物件は、住み方にもよりますが、場合によっては壁や床等が痛んでいて（敷金から修繕することが認められず）大家側が自費で修繕しなければならないこともあると不動産業者から聞きました。

住宅ローンの残債務500万円が残る形で損切り売却した場合、500万円のローンが月額幾らになるかはもう一度年金と交渉しなければ分りません。

転職したての人が住宅買換えローンを組むことは可能なのでしょうか？

回答No.1

hatijyuuhatiya

あなたの現在の職業と収入がわからなければ答えようがないとおもうんですけど。