任意売却について

質問

会社をリタイアしました在職中は、毎月の住宅ローンを滞りなく返済してきましたが、給与所得がなくなり年金収入ではとてもこれ以上返済を続けるのが難しい状況にあります。
住宅ローン残債は２８００万程度、残り１５年の返済を残してしまいました。
２０年支払い続けてきた住居はまだ子供も住んでおり住宅も失う、自己破産は避けたいと思います。

任意売却という手続きがあると見聞きしました。
１）銀行からのローン引き落としを止め
２）ローン回収会社からの督促をうけ
３）競売にかけるか任意売却かの選択の際に売却の価格で第三者が購入する
これが一連の流れのようです。

質問１）ローン引き落としをやめる前に債権者の銀行に相談する方法もあるのかもしれませんが支払い可能なローンの組み換え減額に応じてもらえるものか・・・ありえないことのに思えます。

質問２）任意売却は弁護士事務所でも取り扱ってもらるような法的に正当な手続きなのでしょうか

質問３）ローンの引き落としをやめると全てが始まってしまいそうで不安です。
任意売却を選択肢としてあげるサイトが多々ありますが安心して任せてよいものでしょうか。か不安です。

任意売却についていろいろと教えていただければ幸いです。

回答No.8

nb-japan · ベストアンサー

任意売却のコンサルをやっています。ご質問にお答えします。

質問１）ローン引き落としをやめる前に債権者の銀行に相談する方法もあるのかもしれませんが支払い可能なローンの組み換え減額に応じてもらえるものか・・・ありえないことのに思えます。

＞現状の収入がない状況でローンの組み換えは難しいでしょう。ただし、返済の見直し（リ・スケジューリング）と言う方法があります。銀行と話し合い返済金額の減額や、返済期間の延長（最大35年）、利息支払いのみ（最大3年まで）等の話し合いができないことはありません。
現在は、モラトリアム法案も施行されておりますので、銀行側も話を聞いてくれる状況にはあります。ただし、リ・スケジューリングは返済の見直しの為、ローンを完済することが目的ですので、一時しのぎをして、返済する方法を検討していくことになります。

質問２）任意売却は弁護士事務所でも取り扱ってもらるような法的に正当な手続きなのでしょうか　

＞任意売却とは、不動産を売却する手法です。不動産の売却になりますので、実務は不動産屋が行うことになります。ご自身で選んだ不動産屋を入れることを進めます。弁護士への相談は債務（借金）についての相談となりますので、現状でも、自宅売却後でもご相談するべきだと思います。

質問３）ローンの引き落としをやめると全てが始まってしまいそうで不安です。
任意売却を選択肢としてあげるサイトが多々ありますが安心して任せてよいものでしょうか。か不安です。

＞ローンの引き落としをやめると、元に戻ることはまず難しいでしょう。私の会社もサイトを上げている会社の一つです。一ついえることは、任意売却はあくまでも家を売却する手法の一つです。借金問題は一切解決しません。また、任意売却後の債務は支払う義務があります。
債務の問題については、弁護士、司法書士への相談が必要です。また費用のことをお気にするなら法テラスというところでご相談してみてください。無料で相談できます。

法テラス
http://www.houterasu.or.jp/

そういった点では、donmai208 様が最終どのようにしたいのかを含めて考えなければならないでしょう。整理して考えていくことは以下のとおりです。
(1)　自宅を売却するのか？　売却せずにローンを支払う（完済する）のか？
(2)　売却をした場合、残った借金を支払うのか？支払わないのか？（支払えないのか？）
(3)　自宅を売却して、賃貸に住むことになっても生活をしていくことができるのか？

まず、第一に考えることは生活の再建です。ご自身、ご家族が普通に生活していく状況にもっていくにはどうするのか？ということです。

わからないことばっかりだと判断もできないものです。
弁護士や、司法書士、任意売却の専門業者など、いろいろ調べてみて、そこで初めて判断できるものだと思います。

参考URL：

http://nb-japan.com/

回答No.7

skosko_chi

詳しい事は解りませんが、私の父も同じような状況に陥り、家を売却、今はアパート暮らしをしています。
自分は現在高校2年ですが、最初は学校を辞めて働く事も考えていましたが、父親がそれだけは避けたいという事で、高校に残る事が出来ました。
どういう手続きがあったのかは知りませんが、「任意売却」という方法？で処理したような話は父親から聞きました。
一応自分なりに、どういうものなのかネットで検索して、調べては見ましたが、やはり専門の方でないと無理みたいですね。

参考URL：

http://ninbai-annai.com/,http://baikyaku.net/

お礼

遅くなりましたが回答いただき御礼申し上げます。
お父上ともご健勝をお祈りします。

回答No.6

mnb098

再度ですが。
金融事故とは、延滞や支払いを止めることで保証機関に代位弁済を受ける事を言います。
この時点で団体生命は、当初一括払いでないかぎり、銀行負担であっても本人負担であっても、保険料の支払いが停止するため、無効になリます。
（通常、生命保険なので毎月掛けるのが常識）

そして、任意売却または競売で清算できず残債務が出れば、相続権者である子供に負担がかかって行くことを、ご説明したのですがご理解いただけませんか。

ご質問者の補足内容は「団体信用生命保険で精算」を複数書かれています。
はっきりいえば、ご自分が命を絶つことで債務を清算して、家は遺族に残すつもりという風に取れますが、これは間違いですと言わせていただきます。

補足

毎々、お世話になります。
団体信用生命保険について無知で申し訳ありません。

延滞を発生させたり、支払いを止めたら団信も無効になることは理解できました

「任意売却について」と質問を設定してしまいましたの金融事故を前提にご回答をいただいていると思います。ややこしくしてしまいました。申し訳ありません。

「団体信用生命保険は、主契約者が高度な障害や死亡した場合に保険金が支払われるもので、これにより、ローンの債務を弁済することができます。」但しこれは正常にローン返済中が条件ということですね
理解しました。
なお、死亡した場合の中に病死・自殺も含まれると理解しています

１）団信が無効になれば　残債務がある場合　相続権者である子供に負担がかかって行く・・・・・・・
団信が無効になっても子供・妻は保証人でも連帯保証人でもありませんのでどのような負担がかかるのか理解できません。
負の遺産として相続すれば負担になるでしょうが　仮にかかるとしても残債務は子供・妻が相続権を拒否すれば債務は残らない（当然家は残らない）との考えでよろしいでしょうか？
２）自殺で債務を精算して家を家族に残す考え方は間違いですとありますが理解できません。（任意売却、競売の場合はということでしょうか）？
団信が有効（正常にローン返済中）であれば債務が精算され家は家族に残せるとの考えでよろしいのでしょうか？

回答No.5

manno1966

> 20年支払いして、8年前に組み換えしてなお2,800万円残るローンとは一体どんな物件でいくら借りたのだろうかと、再度質問したいです。
質問を受けている質問者ではないですが…。

20年前と言えば、バブル絶頂期。
土地価格が何倍にも成り、住宅ローンも５～８％と高く、返しても返しても利子ばかりと言うローン。
それでも土地価格の上昇が激しく、支払総額より土地価格の値上がりの方が大きいから今買わないと買えないという気分にさせられた頃ではないかな。
その後、土地価格は1/2、1/3となっているから、一番割を食った住宅ローンではないかと想像する。

> 会社による不動産評価額は１３００万の査定
新たに査定を頼んだ方が良いとは思うけど。

> 住み続ける事ができるとなっていますが、
買った人から借りた場合と、交渉して買い戻した場合ですね。

お礼

重ね重ね回答いただきありがとうございました。

回答No.4

mnb098

補足いただきましたので。
私も後の方もご質問の文面からは、8年前に組み替えした事を読み取る事は不可能です。
リスケなどの回答をしようとも、いまさら借換は無理なのは百も承知しております。聞いたような気がする不動産の評価ではなく、現在価値を知る事で解決の方向が無いかと回答しているのであり、最初からダメという結論がありきならその事は記述ください。

1.　銀行の窓口は今の銀行です。今のローンを支払い条件変更するのがリスケです。
2.　若年でローンを引き取るのでなく、親子で協力して家をキープするための方策です。「団体信用生命保険で精算するしかない」とは命で支払うことを意味しますが、そんなことは避けましょう。家など命より軽いものですよ。

さらに「売却して残債をはらうなら一括で返済させていただきます。」は上記のことをさしているのか、良く判りません。
20年支払いして、8年前に組み換えしてなお2,800万円残るローンとは一体どんな物件でいくら借りたのだろうかと、再度質問したいです。

まだ最後まで銀行と詰め切っていない様に感じます。最後の決定権は銀行が握っているのだから、とことん詰めてから結論を出してください。

補足

今一度教えていただけませんでしょうか。

「事故にすれば残債は減免ではなく、あなたの子供にかかって行くのです。」
なぜ子供にかかるのでしょうか。
連帯保証人はいません。
「団体信用生命保険で精算」すれば残務は一切なく精算でき、家は相続で家族に残せると考えていましたが間違っていますでしょうか。
私にとって最重要のポイントですので、今一度ご回答をお願いできませんか

回答No.3

manno1966

> 質問１）
リスケジュール(以下リスケ)と言われる手法です。きちんと計画を提示すれば認めて貰える事もあります。

> 質問２）
任意売却の手順とう、誤解が山盛り。
引き落としを辞める必要も、督促を受ける必要もない。
と言うより、そんな事をすれば不利になるだけ。

> 質問３）
その通り。
大いなる誤解がある。

任意売却は、支払いが困難になったときに不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

手順一　不動産業者に査定して貰う
手順二　売却を決めたら、銀行に相談する。
手順三　客が決まったら、銀行に手続きの日を伝える。
手順四　売却代金で返済。

> 住宅も失う、自己破産は避けたいと思います。
売るのだから、住宅は他人のモノになります。

回答No.2

mnb098

厳しい回答させていただきます。
計画性の無い住宅購入の典型だと言えます。
借りるときは現役バリバリなので楽勝でローンを組みます。リタイア年齢になったときに退職金で清算できる見込みでもありましたか。
老後の蓄えや収入の準備ができていて、退職金つぎ込んでも生活できる見込みありましたか。

5,000万円前後のローンが組めたのですから、そこそこの待遇だったはずです。
20年支払いして、ここで2,800万円はきついのが当たり前でしょう。返済予定表で残高予想するのが普通の感覚なのです。
「子供が住んでいるから手放したくない」は親子ともに現実逃避しています。

退職金の一部を繰上げして、残債を半分程度にして毎月の支払い額を減額する方法は検討しましたか。

1.　35年ローンの上限で組んでいますので、最終が75才超過になります。あなただけではローンの条件変更は難しいので、相談になるとすれば、収入のある直系卑属（子）を債務引受人として、連帯債務に加える方法が考えられますが、さらに期間を延長できるかどうかは、銀行次第です。

2.　任意売却は文字通り持ち主が任意で不動産市場で売りに出すことです。
あなたが誤解しているのは、延滞による代弁事故としての回収の場面で、競売よりはましということでの迫られた売却のことです。
そんな事故にすれば損害金もかかるし、普通に売却の気持ちがあり、残債が清算できるなら、手放す決意だけの問題でしょう。

支払いができないのなら、いずれ家を手放すのは早いか遅いかの差だけです。
事故にすれば残債は減免ではなく、あなたの子供にかかって行くのです。
変なサイトでの変な知識は解決の方向を狂わせます。

補足

参考意見ありがとうございます。
当然のことながら厳しいご指摘にショックを隠しきれません。
もとより身から出たサビですが。

補足でご教示お願いします
「１．収入のある直系卑属（子）を債務引受人として、連帯債務に加える方法が考えられますが、さらに期間を延長できるかどうかは、銀行次第です。」についてですが、
(1)銀行の窓口をご教示願えませんか。
当時のローン契約担当者は何とか契約どおりに返済を継続する旨の回答しかいただけそうにありません。
(2)連帯債務は避けたいと思いますし、若年の直系卑属では引き取れる額ではありません。団体信用生命保険で精算するしかないかもしれません。保険会社と私の代で終わりにしたいと思っています。

「普通に売却の気持ちがあり、残債が清算できるなら、手放す決意だけの問題でしょう。」

(3)残債が精算できるならもともと相談することもありませんでしたし
売却して残債をはらうなら一括で返済させていただきます。
現在の債務残高２８００万に対して８年前のローン組み換え時の保証会社による不動産評価額は１３００万の査定だと銀行担当者から聞いたような気がしますので、おそらくそれ以下だと思います。

大変ショックを受けましたがこれはいたしかたないことです。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

http://www.fmyo.jp/
任意売却119番

任意売却・・・言葉の通り自宅を売却する事ですよ。
住み続ける事は出来ません。

お礼

ありがとうございました

補足

回答ありがとうございます

参考に紹介いただいた「任意売却１１９番」では

住み続ける事ができるとなっていますが、なぜ「住み続ける事は出来ません。」と回答いただいたのでしょうか。
今一度ご教示願いたくよろしくお願いします。