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土地の相続に関する問題と解決方法
- 祖父の名義のまま残っている土地の相続に関して、家族間で問題が発生しています。相続人としての権利や土地の所有割合、また名義変更の手続きなどについて解決方法を模索しています。
- 土地の相続において、祖父の名義のまま残っている土地とその所有権の分割に関して、兄弟姉妹間での約束や固定資産税の支払いなど、実際の所有者との問題が発生しています。法律改正前の登記や境界の問題もあり、解決には専門家の助言が必要です。
- 土地の相続に関して、祖父の名義のまま残っている土地の分割や所有権の手続きについての問題があります。約束事や口約束による分割は法的には有効でないため、遺産分割協議書の作成や名義変更の手続きが必要です。相続人間の関係や税金の問題も考慮しながら解決策を見つける必要があります。
- koichi-1109
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まず、分筆するためには境界を確定する必要があり、そのためにはかなり金額がかかると考えられます。 また、土地の区分の方法（面積、線の引き方、どちらをとるか等）でＡと合意し、共有者全員で申請する必要があります。 次に分筆しただけでは共有状態の土地が二つできるだけですので、それぞれの持分を交換的に移転することで、共有状態を解除することとなります。 「例」 ２００平米の２番という土地をＡ２分の１、Ｂ２分の１所有 分筆で２番１、２番２というそれぞれ１００平米の土地になる。 ２番１のＢ持分をＡに移転すると、２番１はＡだけの土地となる。 ２番２のＡ持分をＢに移転すると、２番２はＢだけの土地となる。 ここまでして初めてそれぞれ単独所有の土地とできますが、結構手間と費用がかかります。 ※注：共有者間で分割について協議が整わないときは、裁判所に「共有物分割請求」を申請し、分割の判決を受けることができます。 Ａに売却してしまうという手段は、両者で売買契約を締結し、持分移転登記をするだけです。 司法書士に依頼すれば、売買契約書の作成についてもアドバイスもらえますし、持分移転登記もしてもらえます。 売り主側の費用なら２万円から多くても５万円まではかからないでしょう。 税金については土地の価格がわかりませんと算出できません。 一般に土地を譲渡した場合には、譲渡所得（土地の売却によって儲けたお金）に対して課税されますが、税率等についてはわかりかねますので、税務署で確認するか、税理士さんに聞くか、司法書士さんからアドバイスを受けて下さい。 「土地の価格」についても、実売価格、路線価、固定資産税評価額などいくつもありますので、高いか安いかは判断しかねます。 なお、周辺の取引価格よりも低い価格で購入した場合にはその分贈与があったと認められて、Ａに贈与税がかかることもあります。 頼りにして頂くのは光栄ではありますが、資料のない状態では一般論的な回答しかできませんし、見落とし等があって誤った解答になっていては迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。 私が回答しました内容については、予備知識程度と考えて頂き、相談時に資料等を確認してもらった上で、正確な回答をして頂くようお願いします。
その他の回答 (9)
路線価については税務署で調べるor教えてもらうことができます。 司法書士さんが事務所に路線価図を持っている場合もあります。 下記サイトで見ることもできますので、該当個所を拡大して印刷し、持っていってもいいでしょう。 解決したいのであれば、仕事の依頼として相談されることだと思います。
お礼
売却するか、土地を取得するかもう少し考えてみます。 今まで、色々と相談にのって頂いてありがとうございました。 また何かありましたら、よろしくお願いします。
売買価格については、その人がどの程度の価値を認めるかということですので、はっきり言ってわかりません。 一つだけ言えるのは、「土地」についての「相続税・贈与税」の算定根拠は「路線価」ですので、この価格を下回れば贈与税がかかることとなる可能性があるということです。（但し「持分」ですので価値は下がります） 費用についても何とも言えません。 分筆するにあたってはＡの出方次第で取得できる面積が減る可能性がありますし、費用全部こちら負担ということになればかなりの出費が見込まれます。 相手は別に困っていないようですので、どうしてもこちらは「足元を見られる」ことになってしまいますね。 「分筆によって取得できた土地の価値－取得に要した費用」と 「持分売却によって取得した金銭で購入できた土地の価値」 比較するとどうでしょうか。 立地という面では、隣にＡの親族が住んだりするかもしれませんね。 「今」きれいにしたいのであれば、ある程度の「損」は覚悟しておく必要がありそうです。 相手に「得」をさせたくないのであれば、このまま放置しておき、相手が困るまで待つことです。 「叔父」「姪」の関係のようですので、時間がたてば、「いとこ」同士での話し合いになることが予想されます。 その時まで待って話し合うというのも一つの手段です。 「相手」のあることですので、こちらの思い通りに行くかどうか難しいところですね。
お礼
ご回答ありがとうございました。 土地の比較については、回答して頂いた内容で検討してみます。 今時点では、売ってしまうのが一番楽というのはがよく分かりました。 固定資産評価証明書は役所で取得すればいいと回答して頂いたんですが、路線価はどのように調べたらいいのでしょうか？ 21日に無料相談に行く予定だったのですが、募集時間前に定員に達した為に締め切られていました。 やはり無料という事で、朝早くから並んでいたそうです。 う～ん、どうしようって感じです。
土地の売却にあたっては境界を明確にしておく方がいいのはもちろんのことです。 但し、現状有姿のままということで購入者が納得した上で売買契約を締結する場合もあります。 実際に現況を見ておりませんので、「境界がはっきりしていない」の度合いがわかりません。 隣地との暗黙の了解で「植木の真ん中」とかいうようにほぼわかっている場合から、山林の中で目印がなくて「この辺の＊＊＊平方メートルの土地」というように全く境界がわからないものまで様々です。 また、日本各地でその地域柄などもありますので、地元の司法書士さんや土地家屋調査士さんに相談されるのが一番正確な情報が得られるということになります。 ちなみに土地の境界を確定しなければならないのは次の場合です。 １．土地の面積を確定させ、その面積を登記する場合 ２．土地を分割（分筆といいます）していくつかの区画にする場合 この２つの場合には必ず測量する必要があり、費用もかかります。 もし、隣接地の方と話し合いができて、両方の費用負担で測量をしてもらうということができればある程度負担額が抑えられますし、周囲の土地との境界のうち一部でも境界が確定している個所があるならばその分費用が安くなります。 いずれにしましても、各資料を調査し、現況を見た上での判断ということになります。 今後の予定についてですが、 「長男Ａ」との共有状態になるわけですので、家を建てる場合にはＡの承諾が必要になりますし、毎月いくらかの使用料のようなものを支払う必要が生じると考えます。 「売却」についても、あなた方姉妹の「持分」だけを売りに出しても購入者はまず現れません。売却にあたってはＡの持分も含めて「所有権全部」を売却する必要があります。 よく勘違いされるのですが、「持分」というのは土地全体の「使用権の割合」程度の意味合いであり、その土地のうちの「＊＊平方メートル分」というものではありません。 もし「持分」だけを売るならば買い主は「Ａ」以外ないと言えるでしょう。 人ごとで申し訳ありませんが、子供たちの代に問題を残さない一番簡単な方法は、「Ａ」に持分を売却してその土地から手を引くことだと思いますよ。
お礼
ご親切な回答をありがとうございます。すごく分かりやすかったです。 >今後の予定についてですが、 >「長男Ａ」との共有状態になるわけですので、家を建てる場合にはＡの承諾が必要になりますし、毎月いくらかの使用料のようなものを支払う必要が生じると考えます。 とありますが、分筆してから家を建てるか売却しようと考えてます。 この場合でも購入者は現れないものなのでしょうか？ （一応、角地です。） >よく勘違いされるのですが、「持分」というのは土地全体の「使用権の割合」程度の意味合いであり、その土地のうちの「＊＊平方メートル分」というものではありません。 これは勘違いしていました。持分＝「＊＊平方メートル分」と思っていました。 >人ごとで申し訳ありませんが、子供たちの代に問題を残さない一番簡単な方法は、「Ａ」に持分を売却してその土地から手を引くことだと思いますよ。 やはりそう思われますか・・・。 私もそうしたい気もあるのですが、 両親が視力障害者で限られた仕事にしかできない状況で、こつこつ働いたお金で固定資産税を払っていたので、どうしても手に入れたいという気持ちだけで動いているような気もします。 長男Aが買ってくれたら一番いいのかも知れませんが、明らかに低すぎる金額を提示してきているので話にならない状況です。 万が一、長男Aに売却とすると、どのような手順になるのでしょうか？ また、税金等はこちらにも掛かってくるのでしょうか？ 色々と質問を書いてしまいましたが、よろしくお願いします。 haku-yさんだけが頼りです。
土地の所有権移転は境界がはっきりしていることとは関係なく登記することができます。 「※※番※」という「地番」がついた土地の所有権を変更することと、「※※番※」の土地の「位置・形状・面積」を確定することとは別の話です。 土地の境界がはっきりしていないことはよくあります。 むしろ新興住宅地のようにきっちりと測量されたところ以外は、境界が不明であることの方が多いですね。 昔は垣根や塀などが境界だったりしており、土地に関しての権利意識がそれほどなかったことなどがあって「だいたいこの辺」というようなことできているのが現状です。 現在では土地が高価なものとなり、権利意識が高まっているために「境界紛争」などが起こるようになってきています。 今までに何らかの形で「測量」を行ったことがあるのであれば「資料」となる「図面」が存在する可能性がありますが、おそらく境界を示すような資料はなにもないのではないかと推測します。 土地の境界を明確にして図面を作成するには、 １．所有土地及び隣接土地の境界付近の現況を図面にする。 ２．隣接地所有者の立ち会いの下、境界を「確認・決定」する。 公用地との境界は官庁の立ち会いを要します。 ３．確認決定した境界を図面上に記載し、「境界確認書」を作成します。その境界に関係する各所有者が実印を押印し、印鑑証明書を添付してそれぞれが保存する。 ４．所有土地の周囲すべての境界が確定したならば、その境界を元に土地の図面（地積測量図）を作成し、「土地地積更正登記」を行います。 これで、正確な図面が「登記所」に備わることになります。 これに要する費用は土地の面積や隣接地の数、土地の形のややこしさなどによって異なりますが、５０万円から１００万円以上の費用が必要になると考えてください。 なお、この一連の「測量・登記」手続きは「土地家屋調査士」の職務分野になります。 「司法書士」の職務分野ではありませんが、「土地家屋調査士」の資格も持っている人もいますし、持っていなくてもいつも一緒に仕事をしている人を紹介してもらえますので、「司法書士」に尋ねてみてもいいでしょう。
お礼
いつも早い回答ありがとうございます。 土地の境界がはっきりしていなくても登記は可能なんですね。 しかし、その土地を売るとなると境界ははっきりとさせておく必要があると思うのですが間違ってますか？ 境界についての費用が50万円から100万円もかかるとなると、「そんなお金無いよ」って思ってしまいました。結構、お金が必要になるんですね。 この土地を姉と共有名義にするか私の名義にするかは別として、 今後、私はこの土地に家を建てるか売却するかを考えております。 一番最良な方法は、このタイミングで土地の境界をはっきりとさせて名義変更しておくべきでしょうか？ もう私の子供達にも同じ思いをさせたくないのでアドバイスをお願いします。
登記簿を確認していませんので推測になりますが、おそらく法定相続での「所有権移転」登記が行われ、その後に「所有権更正」登記が行われているのでしょうね。 あくまでも「参考」ですが、 土地の価格によりますが、一番簡単な方法は「贈与」による持分移転登記でしょう。 贈与税がかからないか、かかっても少額であるようならばこの方法が良さそうです。 土地の価格が高く、贈与税がかなりかかるようであれば、別の方法を検討する必要があるでしょう。 「所有権移転登記」（いわゆる名義変更）を行うには、固定資産税の「評価額」をもとに算出します。 この計算を行うには「固定資産評価証明書」が必要になります。 「贈与税」の計算を行うには、税務署にある「路線価図」から路線価を求めて土地の評価額を算定します。 このように「税」の種類によって基準となる土地の「評価額」がいくつも存在します。 司法書士にとって「難しい問題」ではありませんが、「ややこしい事例」であると言えます。 贈与登記だけであれば、個人でできないことはありませんが、一度専門家である「司法書士」にちゃんと登記簿をみてもらい（素人判断は危険です）、その上で適切な登記を行うようにした方がいいでしょう。 前回回答でも記載しましたが、司法書士の報酬は「登記を行う手数料」であり、その額は前回記載したＨＰに標準額が記載されています。 報酬額として何十万も請求されるようなことはありませんので、ご安心下さい。 登記を行うための「税額」を算定するには「固定資産評価証明書」が必要になりますので、これを入手した上で、登記簿謄本とともに持って行き、司法書士さんに相談するのが、一番確実な方法だと考えます。 なお、電話で相談される方が時々おられますが、「登記簿謄本」を実際に見て具体的に話をしないと、時間がかかるばっかりではっきりしたことが言えませんので、必ず事務所を訪問して相談するようお願いします。
補足
早速の回答ありがとうございました。 やはり難しそうですね。一度司法書士さんに相談してみます。 その前に市の無料相談に行ってきますので、そこでも一度相談してみます。 贈与するにしても、隣との土地の境界がはっきりしていないとできないですよね？ 通常であれば隣との境界は、はっきりしていると思うのですが 戦前だったのでこの土地はきちんと境界が分かれていないという話も聞きました。 実際に確認する方法はどのようにすればいいのでしょうか？ また境界をはっきりさせる為にはどのような手続きが必要なのでしょうか？ よろしくお願いします。
＞名義は共有名義になっており、祖母と三男Ｅの名前が削除されていました。 ＞（借金返済に祖母と三男Ｅの分で相殺している為） ご自身での解釈を行われているようですが、実際にどのような記載になっているのかを見ないとコメントできません。 登記簿謄本、戸籍等を確認した上でないと判断はできませんので、「確定的な回答」はしかねます。 また、「事実関係を整理して法律判断を行い、適切な登記を行うようにする」ことが司法書士の「職務」になりますので、大まかなアドバイスだけでとどめることについてご理解下さい。 どの「手段」が使えるかについては「司法書士」にご相談下さい。 司法書士の報酬は、「登記申請を行っていくら」というようになっており、別途多大な相談料を請求されるようなことはまずありません。 相談を受けて必要書類を集めるにあたっては自分自身で動くようにすればその分費用を安く上げることができますので、説明を聞いた上で書類を集めいるようにすればいいでしょう。 どんな登記を行うかという「方針」を決めなければ「必要書類」が確定しませんので、今下手に動いても無駄な費用がかさむだけの結果になりかねません。 司法書士の費用については参考ＨＰをご覧下さい。 だいたいの目安が書かれています。 それから、相談に行かれる前に、当該不動産の「固定資産評価証明書」を役所の固定資産税課で請求して取り寄せておいて下さい。 司法書士のところへ行かれるときには、登記簿謄本、評価証明書、戸籍類があるのならそれも併せて持って行くようにすればいいでしょう。 もう一度質問文を読み直すと、「弁護士さんに相談し」となっているようですが、その方には今回相談されたのでしょうか。 もしまだおつきあいしているのでしたら、事情に詳しいはずですので、その方にご相談されるのが一番いいと思いますよ。
お礼
返信が遅くなりすみませんでした。 登記簿は姉が持っていたので、現物を見るのに時間がかかってしまいました。 確認したところ、まず 祖母・・・15分の5 長男A・・・15分の2 次男B・・・15分の2 長女C・・・15分の2 次女D・・・15分の2 三男E・・・15分の2 となっていました。 その後、長男Aが競売によりある会社から買った旨の記載があり、 祖母・・・15分の5と三男E・・・15分の2が線で消されて、 長男A・・・15分の9と記載されていました。 その他の次男B、長女C、次女Dはそのままです。 尚、相談していた弁護士さんは逃げた（この話から手を引いた）ので相談していません。 色々とご回答頂きましたが、複雑すぎて何から手をつければいいのか分からないようになっています。 また「固定資産評価証明書」は何の為に必要になるのでしょうか？ 固定資産税を払っている用紙ではダメでしょうか？
いずれの場合も、祖父が生まれてから死亡するまでの戸籍類や相続人の戸籍類、や住民票・印鑑証明書など必要となる書面がかなりの種類・数になります。 また、役所における書面の保管期間の関係でそろえることができない書面も出てくると思われます。 この場合には、相続人からの「上申書」というような書面を作成する必要も出てきます。 夫が亡くなって、妻とその子供だけが相続人である場合などは素人の方でも、書面をそろえて本人申請にて登記を行うことが可能です。 しかしながら今回のケースは相続から時間が経過していることと権利関係がややこしくなっていることから、法律に詳しい方でない限り個人で登記を行うことは非常に困難といえます。 今回に限っては専門家である「司法書士」に登記を依頼すべきだと考えます。 司法書士であれば、権利関係を整理した上で、一番適当な手段での登記を選択することが可能です。 登記の方法や内容についてはその司法書士さんに尋ねればちゃんと説明してもらえますので、ご安心下さい。
お礼
詳しいご説明ありがとうございました。 一度、父が亡くなった時に遺産分割協議書を作成して登記したので、今回もできればその方向で検討していたのですが難しいようですね。 まず、その前に登記簿を手に入れてきます。 その際には誰の名義になっているのか、また報告します。
補足
昨日、姉が登記簿を取ってきました。 名義は共有名義になっており、祖母と三男Ｅの名前が削除されていました。 （借金返済に祖母と三男Ｅの分で相殺している為） 一旦行われた相続登記を「錯誤」を原因として「抹消」して、改めて相続登記を行うことも可能という事を回答頂きましたが、戸籍類以外で素人でも出来る事はないのでしょうか？この場合の手順は回答頂いた中ではどれにあたるのでしょうか？ 貧乏ですので、できるだけ司法書士に支払う金額を抑えたいと思っています。 また司法書士に依頼した場合、どれぐらい費用がかかるのでしょうか？ 目安だけでも分かればいいと思っています。 よろしくお願いします。
ちょっと補足しておきますと、 抵当権設定登記を行うには、権利証と所有者の印鑑証明書が必要になります。 祖父名義の土地ならば祖父の印鑑証明書が必要になりますので、抵当権設定登記はできないと言うことになります。 相続登記が行われると「Ｅ」の持分が登記されますので、持分について抵当権設定登記を行うことができると言うことです。 相続人名義での登記が行われていた場合でも、今回初めて遺産分割協議が整ったと言うことで、「遺産分割」を原因として持分移転登記が可能ですし、相続登記を「更正」して、名義及び持分を事実上変更することも可能です。 一旦行われた相続登記を「錯誤」を原因として「抹消」して、改めて相続登記を行うことも可能です。 なお、土地の「地番」がわかっているなら郵送で登記簿謄本を取り寄せることも可能です。 どこの法務局の管轄になるかは下記ＨＰで確認できます。 お住まいの近くの法務局に行って郵送で登記簿謄本を取り寄せたいと言えば教えてもらえますよ。
お礼
補足して頂いてありがとうございます。 (1)相続人名義での登記が行われていた場合でも、今回初めて遺産分割協議が整ったと言うことで、「遺産分割」を原因として持分移転登記が可能ですし、相続登記を更正」して、名義及び持分を事実上変更することも可能です。 (2)一旦行われた相続登記を「錯誤」を原因として「抹消」して、改めて相続登記を行うことも可能です。 とありますが、具体的にはどのような手順で進めていけば良いのでしょうか？ (1)の場合は、相続人全員の印鑑を押した遺産分割協議書を作成して法務局に申請するだけでよろしいでしょうか？ (2)は全然分かりません。 全くと言っていい程、知識がないので教えて頂けませんか？ よろしくお願いします。
＞祖父は1972年に他界しており、名義はそのままになっているようです。 ＞三男Ｅが借金の為に土地(土地全体の15分の7)を抵当に入れてしまった この２つは相反することであり、両立することは考えにくいです。 「らしい」とか「ようです」という前提で議論することは、結論を誤る元ですので、まずは「登記簿」謄本を手に入れて、「現在の登記名義人」を確認することです。 もし祖父名義で残っているのであれば、「登記のための便宜上」、「最終結果での遺産分割協議書」を作成して登記することは「可能」です。 但し、「相続税」等の問題は別途確認して下さい。 「Ｅ」が持分抵当権（持分にも疑問がありますが）を設定したと言うことなら、「相続人全員名義での相続登記」がすでに行われていることが考えられます。 この場合には「できないことはない可能性がある」とだけ回答しておきます。 いずれにしましても「登記名義」を確認することと、それ以降の手続きをするために、一度「司法書士」さんのところへ行って（電話では相談しないで下さい）、実際に「登記簿謄本」を見ながら相談することをおすすめします。 なお、土地の地番がわかれば司法書士事務所のコンピューターで登記簿の閲覧が可能な場合もあります。
お礼
早速のご回答ありがとうございました。 >>祖父は1972年に他界しており、名義はそのままになっているようです。 >>三男Ｅが借金の為に土地(土地全体の15分の7)を抵当に入れてしまった >この２つは相反することであり、両立することは考えにくいです。 そうなんですか？両立はできないんですね。 21日に無料相談に行く予定なのですが、それまでに情報が欲しかったので質問させて頂きました。 haku-yさんが言われているように「相続人全員名義での相続登記」をしているならば、叔父さんから土地を贈与される事になるのですね？ どちらにしましても、「登記簿謄本」を手に入れないと話にならないという事ですね。失礼しました。 またよろしくお願いします。
お礼
またまた、早い回答ありがとうございます。 分筆の手順はよく分かりました。 分筆するのには、時間と費用がかなり掛かりそうですね。 う～ん、やはり長男Aに売却する方がよさそうですね。 「土地の価格」は親戚の場合、路線価、固定資産税評価額などを参考にした時には、どのぐらいが妥当なのでしょうか？（こんな質問をしてすみません。） 売却するのと売ったお金で同じ坪単価の同等の土地を購入するのは、どちらがいいのか判断がむずかしいですね。当然、時間と費用と労力を含めてですが・・・。 この土地に家を建てるのが、一番費用が少なく済むと考えているのは間違っているのでしょうか？ すみません、質問ばかりで・・・。 よろしくお願いします。