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任意売却の事前対策と破綻時の支払い交渉について
- 住宅ローン返済破綻を防ぐため、任意売却について調査しているが、銀行の認可や支払い停止のリスクについて疑問がある。
- 競売よりも銀行にとって任意売却の方が得策かもしれないが、保証会社に残債を一括支払いすることで銀行は損しないのではないかと考えている。
- 任意売却後の残債務の支払い交渉の相手は誰で、支払い停止から売却完了までの間に資金を貯めることは可能なのか。
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任意売却を前提に夏頃をめどにローン支払いを停止して、 銀行側の了解なしに未払いとすると、当然相手の心証を害します。 銀行側に、支店でない相談窓口はないですか？ 売却後の残債務を民事再生法による個人再生で処理できればと考えています。 債務返済に詳しい弁護士はたくさんいるので、まず市町村の無料法律相談からはじめましょう。 まずは任意売却に詳しい不動産業者とかに相談しようか、それとも銀行に現状を明らかにして相談すべきかと悩んでいるところです。 まず弁護士相談、ないし金融機関の相談窓口 競売に詳しい不動産業者の裏口手順は、最終手段ですよ。 そこまで深刻なのかは、弁護士にまず確認してから。
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- mahopie
- ベストアンサー率64% (563/872)
順不同で答えられる部分だけ (3)(4)住宅ローンの保証会社は銀行の１００％出資子会社なので、結局の所は財布（ＢＳ・ＰＬ）は同じです。不良ローン債権の回収専門チームを保証会社に置くか、銀行側に置くかは銀行の考え方によるようです。 (5)となるので売却後の残債務の返済交渉相手も銀行・保証会社どちらも有りですが、その段階で関連or独立系のサービサーへ債権売却して銀行グループとしては不良債権ローンの処理完了、とするケースはありえます。（担保未処分状態でも債権売却するケースもあり） (3)(4)(5)銀行なり保証会社が残債務の残る状況で任意売却を認めるのは、物件売却でまとまった金額の回収が出来る点と債務圧縮により残債務の回収可能性が高まる点にあります。競売にかけて処理するよりは比較優位にある、という状況を作らなければ、任意売却が認められる事はありません。 (9)(10)悪意を持って債務から免れさせる手法を伝授します、というのはコンサルタントではなく、犯罪の教唆行為・或いは共犯行為の類になります。物件の有利売却・銀行や保証会社との交渉協力というレベルなら世慣れた不動産業者で対応できる可能性はあります。（どの不動産業者でもできるかは疑問です）この場合は業界所定の仲介手数料が費用の上限と考えるべきでしょう。この業者の取り分（当然ローン回収額は減少する）を含めても、銀行側にとってメリットのあるという状況設定が出来るかどうかでしょう。 (7)状況によっては結果的に記載の事態になることは有り得ますが、質問者側が失う物（サラリーマンであれば特に）の方も多々考えられます。失う物が何も無いかどうかは、人それぞれ、状況次第でしょうが、銀行側の回収スタッフはやると決まれば徹底して取り得る手段全てを講じてきます。（それが仕事なので） 加えて、理論的には住宅ローンの保証料というのは、保証会社の経費維持と信用事故の発生確率を賄う原資である筈なので、保証会社トータルではプロセスを経て不良ローン債権を償却するという結果になります。 (10)人の不幸に付け込んで、利益を狙う輩は色々な場面で登場しますが、成功（何を以って？）報酬なのか、先払資金が必要なのか、或いは報酬条件の設定基準により凡そ想像が付くのではと考えます。
- convit764
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全面的に金融機関の要求どうりに売却後も延々と払いつづける。 から 債務から逃げて、海外で生活する まで選択はいろいろ。 ただこういう違法からみの質問は、BBS不適。 勤務先、商売、保証人への影響を考慮して 家族が安定して暮らせる方法を模索してください。
補足
アドバイスありがとうございます。 不明点がいくつか解消されました。と同時にこの先どうしたものかと迷いあり不安ありです。 任意売却にしろ、競売にしろ、ブラックリストに載るのは致し方ありませんが、残債務の支払いに又苦しむのでは意味がありません。 なんとか支払い可能な範囲で解決できる方法を探りたいです。 任意売却を前提に夏頃をめどにローン支払いを停止して、売却後の残債務を民事再生法による個人再生で処理できればと考えています。 まずは任意売却に詳しい不動産業者とかに相談しようか、それとも銀行に現状を明らかにして相談すべきかと悩んでいるところです。