中古マンションの価格

質問

昨年新築マンションの購入契約をしました。
検討している最中、予定より若干値段が高かったため迷っていたところ、営業マンの方が「まだ市場に出回っていない物件です」と近くの中古マンションを紹介してくださいました。
結局新築の購入に踏み切ったのですが、先日、その中古マンションが私たちに提示された額＋１５００万程度の値段で売りに出されているのを見ました。
そこで疑問がわいたのですが・・・

・どうしてこんなに値上がりしたのでしょうか？
・中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？
・市場に出回る前と後の価格の差は、すべて広告料・手数料などにまわるのでしょうか？
・将来、我が家で購入したマンションも引っ越すことになると思うのですが、賃貸に出すのと中古として売り出して手放すのとどちらが良いのでしょうか。利点と欠点を教えてください（将来と今では状況がちがうと思いますが、現時点での状況で教えてください）。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

kobalt · ベストアンサー

> どうしてこんなに値上がりしたのでしょうか？

1500万円のアップは、すごいですね・・・
リフォームして家具をつけても、そこまでは高くならない気がしますね。

> 中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？

査定額は坪単価などで決まるようです。不動産屋さんによって若干違いますが
売主がある程度は決めた金額から始められます。ただ、買主が現れなければ
値下げさせられますし、買主さんも当たり前のように値引き交渉してくるようです。

> 将来、我が家で購入したマンションも引っ越すことになると思うのですが、賃貸に出すのと中古として売り出して手放すのとどちらが良いのでしょうか。

賃貸にする場合は、最初のリフォーム代や、その後の補修費、クリーニング代、
税金などがけっこうかかるようで、利益を求めて購入はしないほうがいいでしょう。
空き室になったら管理費だけ払わなくてはならないし、分譲の賃貸は特に
それほど儲けは出ないようです。
購入した（する？）マンションを賃貸に出した場合の家賃相場を教わると
思いますが、それを12ヶ月分ではなく、6～10ヶ月分で計算して、
何年でローンが終わり、補修が必要で、修繕積立が値上げして・・・
と考えていくと、余程賃料が高い物件でないと難しいとわかります。

私はそう思って、売却にしましたが、仲介手数料がかなり高かったので
引っ越すと決まっているのなら、得はしない覚悟で買われることを
オススメします。
もちろん購入価格よりも高く売れるマンションもあります。

お礼

＞1500万円のアップは、すごいですね・・・
リフォームして家具をつけても、そこまでは高くならない気がしますね。

そうなんです～私が素人だからというのもありますが、単純に驚きました。

経験に基づくお話をありがとうございました。今度買うマンションに住めなくなるのは７～８年後ではないかと踏んでおり（諸事情があり、同様の家族構成にしては広さが少し狭いタイプの部屋を購入します…）、そう遠い将来ではないので大変ためになりました！さらに先には子どもに譲ったりできるといいなぁと漠然と考えていたので、改めてきちんと将来設計を考えておかなければならないことを感じました。本当にありがとうございました＾＾

回答No.3

mainitiyukifuru

１、不動産会社が買い取ったのでしょう。（仕入れた）

不動産の仲介であれば、お客さんの売却希望価格が売値ですが、
仕入れた場合は、それなりの利益も確保しなければなりません。
また、不動産取得税・登録免許税が必要ですし、売れるまでの期間の
固定資産税・管理費・修繕積立費も必要です。
仮に１年も在庫する事になれば、その間の減価償却も相当な額になります。
当然リフォームしますし、販売後の２年間の保証やクレーム費用も考えなければなりません。
売れなきゃ倒産します。

例えば
質問者さんに交渉された時が、３，０００万円でしたら、
不動産会社の買い取り価格は２，０００万円以下でしょう。
ローンの残債と抵当権抹消などが必要ですのでキャッシュで買う事になります。
条件が整わないと難しいですが、仕入れる不動産会社もリスクは背負います。

その後、商品として不動産会社が販売するとなれば３，５００万円以上の表示はありえます。

１，５００万円アップはチョット？？？？ですが

お礼

なるほど！確かに、そうするとだいぶ高くなりますね。納得しました。しかし、この場合（元の持ち主の方にどんな事情があったかわかりませんが）、売るほうはずいぶん損をしてしまいそうですね・・・実は、まさに仮定してくださった額＋αくらいのお値段でしたので、値上がり率にちょっとびっくりして皆様にお聞きした次第でした。思いがけず勉強になってよかったです。ご回答ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

経験者です

＞どうしてこんなに値上がりしたのでしょうか？

その中古マンションは滅多に当たらない掘り出し物物件だったのかも知れません

過去にわたしも一度だけ遭遇しました

・所有者が破産
・金融機関が差し押さえ
・任意売却
この時点では大幅に安い価格で交渉できます
・不動産業者が購入
この時点でもかなり安い価格で交渉できます
・リフォームして販売
この時点ではリフォーム代＋相応の利益を加算されます

売りに出すのが面倒なので安くても早く処分したいときも有るそうです

＞中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？

需給バランスと物件の価値、売り手の事情等でしょう

＞市場に出回る前と後の価格の差は、すべて広告料・手数料などにまわるのでしょうか？

すべてとは限らないでしょう

＞賃貸に出すのと中古として売り出して手放すのとどちらが良いのでしょうか

分譲賃貸で儲かったという話を聞いたことが有りません

仕方がないので損失を覚悟して貸すのがほとんどの分譲賃貸物件です
そのままなら１０万円／月の損、貸せば３万円／月の損．．．。

仕方が無いので大損をして売った物件を購入した人は賃貸にしても儲かるでしょう

お礼

ご回答ありがとうございました。将来の自分たちも同じ立場（＝売る立場）になるかもしれないことを考えると、とても勉強になりました。分譲を手に入れた後も、住み続けられない場合はやはり難しいのですね・・・悩ましい選択です。

回答No.1

noname#151014

＞どうしてこんなに値上がりしたのでしょうか？
理由として、
・昨年提示された時期より土地の価格や周辺の相場の値上がり
・リフォームしていれば、リフォーム代＋上乗せ
です。

＞中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？
基本的には、周辺の相場(地価や周辺環境)と物件の条件(階数や地区年数・広さ)です。これが元になるのですが、オーナーの事情によって相場以下で出る事は良くあります。安くすれば、買い手も早く見つかりますから。

＞市場に出回る前と後の価格の差は、すべて広告料・手数料などにまわるのでしょうか？
これに関しては分かりません。

＞賃貸に出すのと中古として売り出して手放すのとどちらが
どちらが良いとは言い切れるものではありません。賃貸に出す場合、借り手が見つからなければその間は一切収益がありません。中古として売り出す場合、その売却益に税金が掛かるわけですが、同時に物件を取得した場合、住み替えということで税金の免除が受けられたはずです。

お礼

なるほど、確かに良く見てみると現在リフォーム中～リフォームして渡す、ということでした。結局、周辺の様相によっていかようにも値段は変わるということなのですね・・・今度手に入れるマンションを「将来引っ越す」と申しましたのは、たぶん家族構成的に10年後くらいには無理がきそうな間取りなので、できるだけ早くローンを返して住替えしたいという考えだったからです。ということで、お話大変ためになりました。すぐに回答していただいたことを含め、御礼申し上げます。ありがとうございました。